東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《“房地產是支柱性產業”的說法，又聽到了》是一篇關于到了,支柱,說法的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

房地產是國民經濟的支柱產業，這句話最近又被提起了。

12月15號，LH在第五輪中國-歐盟工商領袖和前高官對話上致辭表示。

“房地產是國民經濟的支柱產業，針對目前出現的下行風險，已經出臺了一部分政策，且正在考慮新的措施來引導市場預期和信心回暖，并且指出中國城鎮化仍處于較快的發展階段，有足夠的空間為房地產發展提供支撐”。

如果我沒記錯的話，在公開場合講到房地產是支柱性產業的話，在疫情后這已經是第二次了。

第一次是在去年。

2021年的12月11號，在中國經濟年會上，發改委副主任、國家統計局局長寧吉喆就公開表述：“房地產是支柱產業，住房更是居民消費”。

一個12月11號，一個12月15號，時間上幾近相同。

當然近乎相同的不僅是喊話的時間，還有喊話的背景。

2021年樓市屬于閃耀著最后高光時刻的一年，隨著2020年8月份三道紅線的出臺，樓市存在已久的債務風險被逐漸點燃從而爆發，從恒大，到世茂，再到富力等等一系列耳熟能詳的房企開始陸續暴雷爛尾。

秉承著苦誰不能苦樓市，窮誰不能窮地產的思想，維持不到1年的打壓被迫停止，救市正式開始。

2021年中旬過后的幾個月，限購逐漸放松，房貸審批加速，利率下行調整，購房財政補貼等等政策魚貫而入的出現在市場內。

還好，雖然救市政策基本沒起到什么作用，但借著樓市自身龐大的慣性，2021年的樓市最終還是在土地市場和新房市場上，創下了雙歷史的最新記錄，而這也就是前面說的，最后的高光一刻。

但是很顯然，主管部門沒有被所謂的歷史新高這樣的“假象”迷惑，而是已經看到樓市強弩之末的勢頭，于是2021年底12月11號的那句“房地產是支柱產業，住房更是居民消費”的話被喊了出來。

這個鼓勵市場喊話所打的提前量，如果從當下樓市的情況來看，是打的很好的。

起碼預判很準。

2021年的樓市的確是強弩之末，而在當時來看，也確實需要提前給2022年的樓市打一些信心。

可惜，預判再準也改不了事物發展的客觀規律，樓市的衰退是無法阻止的。

2022年的樓市怎么樣，我說的太多就再不復述了，總之是新房，土拍，二手全線翻車，房企死傷無數，購買力消失的無影無蹤。

和2021年一樣，在眼看樓市在2023年很可能繼續拉胯的背景下，房地產是支柱性產業的話，再次被喊出來也就不奇怪了。

2021年底喊完這句話后，換來的是2022年一年的的幾乎無底線的放松樓市的救市操作，這次2022年底再喊一次，不出意外的話，接下來的2023年，救市的操作會無窮無盡，直到樓市能繼續支棱起來為止。

房地產是支柱性產業這話，差不多相當于樓市救市的沖鋒號。

事實上也的確如此，在沖鋒號響起來的前后幾天里，配合“沖鋒”的政策就已經陸續出現了。

12月14號國wu院印發了《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》，其中提到要促進居住消費健康發展，也就是說，起碼在有關部門看來，住房消費和其他消費并不對立，而是同為一體的內需消費。

這屬于把房地產的位置給再次“擺正”確認，要當成內需來一樣拉動和刺激了，但問題是房地產消費這玩意它本身不但無法被看做是普通內需，反而會侵蝕和擠壓內需環境。

我們都知道，內需想玩好的核心在于循環，對，就是我們常說的那個內循環。

你的支出是他人的收入，反之亦然，就是說你花出去的錢，終有一天會從不同的渠道成為你的收入，只有這樣內需才能循序漸進的好起來。

舉個例子。

你買個自行車，銷售環節，物流環節，營銷環節，倉儲環節，制造環節，包括原材料鋼材鍛造環節，所有從業人員都可以收益，而他們的收益終究有一天會通過其他方式的消費回流到你身上，變成你的收入。

而樓市就差點意思了、

你買套房子，銷售環節，營銷環節，甚至包括建材環節和建筑環節等等的從業人員的確也可以收益，他們的收益未來也會重新進入市場經濟內流通，但問題是房子最大的成本，它不在這幾個環節上。

土地才是房子最大的成本，你買套房子可能65%甚至更高的支出最終是流向了土地，最關鍵的是，土地這玩意屬貔貅的，它只進不出。

房企拿地所付出的資金，變成了地方的土地出讓金，而土地出讓金還有個名字，叫政府性基金收入，這玩意主要在地方上擔任的就一個任務，償債。

大量的專項債的利息和本金，都等著為數不多的土地出讓金來滾動，注意只是維持滾動不是徹底償還，不夸張的說，光是維持債務正常借新還舊而清掉的利息，就已經緊緊巴巴了。

為什么說房地產是貔貅？原因就在這。

你購房所支付的房款中大部分是土地出讓金，而土地出讓金又幾乎全部被用來填埋債務的黑洞，所以所謂的回流和循環，根本就不會發生。

這也是為什么過去這十多年一直在喊擴大內需，但是卻沒見明顯效果的原因。

房地產吃進去太多，吐出來的卻太少。

100元錢在這里面循環一圈，再出來的怕只剩下30元，指望這30元再回到市場內循環，能起多大效果呢？

既然明知道房地產是這德行，為什么還得把它并入到內需的范圍一起拉動？

沒辦法了。

現在既要拉動內需還要拉動房地產的操作，其實說明了兩個問題。

第一，內需問題必須得到重視，這么大產能的國家只靠外貿解決不了問題，內需帶動的內循環才是經濟真正穩定的增長點。

其次還有更重要的是就業，民企創造了80%的就業，只有內需旺盛從而內循環暢通的環境，民企才能生存并且有機會壯大，畢竟民企不吃財政飯，也只有這樣才能創造出數量夠多的崗位，接住每年上千萬的大學畢業生。

第二，還是放不下樓市，內需是重要，但是這玩意它循環起來需要個時間，它慢啊，地方財政在疫情和實體經濟疲軟的當下，已經承壓到了極限，所以必須還得把樓市這個強心劑用上。

但問題是，如果要把房地產再次拉動的話，除非土地的成本也會快速加速到內循環的體系中去，不然就只能指望，房地產既能拉動經濟增長，還不會擠壓內需和內循環的神奇場景出現了

既要馬兒跑，還想馬兒不吃草。

這難度，大了點。

既然現在決定把拉動住房消費要當個事情來搞，那接下來大概率就是要繼續加大杠桿了。

指望現在個體手里的錢，肯定是接不住當下樓市的盤子，所以想要拉動樓市，除非上杠桿不然沒用。

可以預計下一步的發力點會在金融政策口子上，更低的首付比例和房貸利率一定會到來，雖說現在居民部門杠桿率已經在72%（央行數據，西南財經為62.5%），但除了加杠桿好像也確實沒其他辦法了。

而光這樣還不夠，因為還少了個預期。

貸款利率再低首付比例再少，你也不能強行把房貸安在個體頭上，還是要讓大家看到樓市的預期變好才行。

讓剛需覺得不會再跌了，讓投資覺得可能還得漲，這樣大家才會心甘情愿的把30年的房貸背起來去買一套房子。

難就難在預期。

中國經濟周刊統計的數據顯示，哈爾濱，太原、石家莊、鄭州等29個城市的新房均價已經低于2020年，而二手房價格低于2020年的40個城市中，就有25個是省會城市。

相當一部分商品房在過去兩年別說跑過通脹了，連自己的房貸利息都跑不過，這種市場，能有一個什么好的預期？

這還只是新房和二手房，土拍市場更是一言難盡，民營房企基本全軍覆沒，央企國企做到托底不流拍已經是仁至義盡，地王？做夢呢？

新房價格不漲，土地底價出讓，再加上二手房掛牌數量的激增，這種市場預期想讓人進場買房，屬于強人所難。

所以，在加杠桿政策出臺前，地方的樓市調控政策大概率先一步出現較大的變化，二線重點城市出現幅度更大的放松限購，解除認房認貸等等的操作，也不是沒可能。

不下政策猛藥，市場預期就沒的扭轉，市場不扭轉購買力就不會買賬，再高的杠桿自然也就加不到個體的肩頭上去。

當然，放松調控有沒有效果就不好說了，今年幾百次利好放松的政策也砸下去了，購買力不是照樣巍然不動，絕不進場？

不過說實話，這波杠桿要是真加上去了，個體的負債壓力就又得增加了，雖說我們居民部門的負債能力就像海綿里的水，擠一擠總還是有一些的，但總這么搞也不是個事情。

今天用更高的杠桿更多的負債拉起了樓市，下次呢？樓市就像個不斷滾動的巨型雪球，每救一次等于往雪球身上又增加了更多的積雪，換來的只能是更難剎住的體重，和一旦沒剎住而釋放出來的更大的破壞力。

市場經濟里的救市，是有代價的。

早在2013年時，住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮就公開表示過“房地產在未來20年都是支柱性產業”。

2013年再加個20年，就是2033年，聯想到這次擴大內需2023-2035的計劃，時間上幾乎相差無幾。

看來，大棋是早早都下好了，我們以為樓市這些年是起起伏伏，其實也可能只是劇本的情節需要。

一切早都安排的明明白白。

曾經信心滿滿的以為，雖然過去這些年自己都拄著拐棍，但那只是圖了一時的輕松，現在就算自己沒了拐棍照樣能健步如飛。

結果當把拐棍踢掉后，發現自己萎縮的下肢早已經撐不起過去十幾年時間吃肥了的超重身軀。

于是轉頭又撿起了已經用到包漿的拐棍，然后美其名曰，“拐棍是好的，只是過去用的方式有些錯誤，現在改正錯誤后，繼續用下去還是有利于身心健康的”。

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