年終九問：鄭州二手房明年會止跌？會易出手？
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《年終九問：鄭州二手房明年會止跌？會易出手？》是一篇關于鄭州,二手房,年終的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
是時候盤點一下鄭州二手房問題了。 給賣房的房東們，給糾結新房&二手房的買房者們， 帶來清晰的解答。
一問： 2022年鄭州新房、二手房分別賣多少套？
2022年全年鄭州新房預計售出約9.2萬套。 2022年全年鄭州二手房預計售出約6萬套。 2022年新房：二手房約為1.53：1 而2021年鄭州新房售出13.8924萬套。 2021年鄭州二手房售出6.3274萬套。 2021年新房：二手房約為2.2：1 那么問題來了： 為什么2022年鄭州新房銷量下跌一半，二手房卻與2021年齊平？ 1、鄭州爛尾樓把新房購房者嚇跑了。 2、“住房不炒”沒有炒樓客。 炒樓客是中間商賺差價，既然是生意，面對風險時自然也會從容些，爛尾時虧，不爛尾時賺了利。 而自住者，最怕的就是爛尾。 一怕無房可住，再怕被親友質疑能力問題—— “為什么你瞎了眼，而別人沒！” 3、鄭州取消了20%差額稅，利好二手房交易。 4、二手房即買即住。 疫情帶來諸多不確定，買二手房圖個確定。 5、二手房降價，買的比較劃算。 所以2022年鄭州新房成交量跌了一半，鄭州二手房卻沒有跌。
二問： 2022年鄭州二手房價比高峰跌了多少？
1、老破小（大）比高峰跌50%左右。 老破小（大）是指房齡大于15年，物業跟不上，且非優質學區的房子。 實例： ①南陽路南陽新村（建成年代約1996、1997）50—60平。 2017年、2018年賣14000—15000元/平。 如今7000—8000元/平。 ②豐慶路青年居易（建成年代約2004、2005）23—68平。 2017年、2018年賣16000—17000元/平（因可上文化綠城小學）。 如今8000—8500元/平。 2、優質二手房跌20%左右。 優質二手房指物業好、小區環境好、位置好的二手房。 實例： ① 豐慶路與東風路交匯處，豐慶華府（建成年代2015年）。 2017、2018年賣18000元/平左右。 如今14000元/平左右。 ② 永威東棠（建成年代2013年）。 2017、2018賣3.5—4萬/平。 如今3萬—3.3萬/平。 ③ 銀河丹堤（建成年代2010年）。 2017、2018賣3.6萬—4.2萬/平。 如今3萬—3.4萬/平。 ④ 綠城百合（建成年代約2007年）。 2017、2018賣3.5—4萬/平。 如今2.8萬—3萬/平。 3、加上月供、銀行利息沒跌價的次新房。 實例： ①綠都紫荊華庭晴園 ②萬科江山府 ③萬科美景世玠 ④融創中原壹號院 ⑤金領九如意 ⑥永威上和院 4、其他房子。 ①十幾年房齡的老房子，比高位跌30%—40%。 ②次新房，三賠： 賠月供； 賠利息； 賠裝修。
三問： 什么是疫后剛需？什么是疫后改善？
疫后剛需是指： 50平換90平、90平換140平，這依然是剛需。 疫后改善是指： 改善居住區域，改善居住面積，改善居住生活場景，改善物業服務，改善鄰里層次等全方位改善。 改善居住區域： 比如金水區進軍北龍湖。 改善居住面積： 比如160平方換200平方＋。 改善居住生活場景： 比如高層換一樓帶院、別墅、露臺頂樓等。 改善物業服務： 必須是鄭州大平臺、知名物業服務公司提供優質服務。 改善鄰里層次： 疫中深受其擾，疫后對鄰居層次和素質的改善需求更高。
四問： 疫后剛需房好賣嗎？怎么辦？
依然非常難賣！ 辦法：一步降到底；老破小（大）直奔5000元/平。 原因如下： 1、疫后缺錢，只能賣房。 不賣活不成，你不賣有人必須賣！ 2、如果疫前100套有一個剛需買家，疫后1000套難有一個剛需買家。 房子沒少，剛需客戶量降10倍都不止！ 3、剛需不用說首付，月供都沒信心。 2023年剛需二手房除了降價，沒有第二條路可選。 牢記！別有幻想。
五問： 疫后改善房好賣嗎？怎么辦？
疫后的改善房好賣！ 價格穩定，或適當讓利即可。 原因如下： 1、被疫情虐三年的改善客還在。 這些人或有點存款，或有房。 如果考慮改善居住，增加安全感和生命質量，會上車。 2、鄭州疫后改善房很少。 供需矛盾不嚴重。 3、這些房難漲，也難降了。
六問： 還有人做改善房接盤俠嗎？
有這疑問的人必定是：坐吃等死的學渣。 學霸不是這樣認識問題，他們通常這樣思考： 1、95%賠錢，還是5%的賠錢。 2、寬松貨幣下，得找管子抽水，找盆接水。 3、學霸的人生里沒有坐吃等死，只有挑戰與機遇。 4、學霸認為，這些年來沒人炒房，買改善房，只要不缺錢，破產人家都不會賣，所以供給減少。 改善房2023年不會漲，但2024年、2025年會有一波暴漲。 賺到錢，搞到錢的人會買房。
七問： 2023年買賣二手房窗口期是何時？
1、2023年1月5日房管局小陽人上崗~春節前。 買哪——鄭州區域內剛需和改善。 2、2023年正月十五~2023年五一。 買哪——鄭州區域加上地市。 3、2023年九、十月。 買哪——全國性購房。 把握這些時間，穩步買賣非常關鍵。
八問： 買新房還是二手房？
本人回答不了，因需求而異。 買房是個專業活，買與賣都交給可靠的專業人幫助選擇。
九問： 2023年鄭州二手房和新房大約會售出多少套？
2023年鄭州二手房預計會售出6.5萬—7.2萬套之間， 相比今年會增長，但不會太大。 2023年，鄭州新房預計售出12萬—15萬套，也就是與2021年大體相當。 跌無可跌。 大漲亦妄想。 鄭州房地產不可能拔了點滴，馬上參加馬拉松。 先下床走幾步再說吧！
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