怎么看深圳人才房棄選率超過50%？
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長期以來，深圳人覺得深圳的房價實在太貴了。但是，當人才房只賣市場限價的6折時，我們發現，它們為什么還是賣不完？
據媒體報道，至12月28日，第一批次6個人才盤、4422套人才房中，共有1930套房源被選定，去化率不到44%。其中2房房源共1957套，已選927套，剩余約52.6%；3房房源共2465套，已選1003套，剩余約59.3%。
棄選率超過56%，只有一個項目，光明的華僑城九樾廣場賣完了，其它的項目都沒有賣完。像大鵬有566套房的安居君蘭灣府，兩房三房加起來共選走了23套，選購率只有可憐的4%。
看單盤，選購率分化嚴重。摘引南都報道，兩房方面，光明、龍華、寶安的3個項目全部選完，但寶龍、大鵬的3個項目棄選率非常高。三房方面，光明華僑城九樾廣場320套被全部選完，是三房中唯一所有房源都選完的項目；西鄉鴻棲臺則有66%的房源被選定，剩余231套空房未選；龍華的星河開市客3房選購率僅23%，剩余752套空房未選；寶龍的顥龍苑選購率22%，剩余69套空房未選；三房選購率最低的是大鵬安居君蘭灣府，只被選走了3套。
這和先前人才住房推出時引發市場的劇烈震動，形成了極大反差。整體不到50%的去化率，放到商品房開發商群體，也不是個好成績。我想主管部門也未必預料得到，最終是這樣一個結果。
簡單說，就是賣的不好。賣的不好，是有影響的，這個影響和私營開發商是一樣的。房子賣的不好，就會影響回款，人才安居集團的錢也不是大風刮來的，他也得靠賣房子回款，才能貨如輪轉，有更多的資金去開發下一批。而且，賣得不好也會影響住房保障目標的順利實現。
所以，賣的不好，要找原因的。
市場上關于這一批人才房賣的不好的解釋不少，我也和一些關注人才房的粉絲聊了一下，大概總結，有這么幾個看法。
一個看法是市場信心低迷（其實就是價格的問題），導致許多人不敢花錢，自然也波及到了人才房。可能以前不覺得貴，但是現在，6折的價格還是會覺得貴。
再一個看法是，技術問題，比如三房申購的門檻太高，以及，有些“人才”可能在老家已經買了房子貸了款，所以要算二套首付，付不起。
還有一個看法是，產品和配置的問題，拿出來賣的產品，地段和配置大多不咋地（比如有的在大鵬，有的車位很少，有的是開放式布局等），不如等下面還有更好的盤。
我個人的看法，技術上的問題和價格的問題，應該說有，但都不是核心問題。因為這些項目里面，雖然大部分賣得不好，但是賣的好的也有。尤其是大家說的價格和信心問題，我個人不覺得，打了6折，而且還是在限價基礎上打的6折，這個在正常的商品房市場里它已經是一個“引發斷供危機”的價格了。不是說一定跌不到，但是安全墊足夠的高，對于偏自住者來說，價格能解釋一部分，但不能完全解釋。
棄選率高，最核心的問題，我認為應該還是產品的問題。
首先要說明一點，高棄選率其實是政策性住房的“老大難”問題。可能是因為這是“人才房”，大家會覺得意外（因為人們想象中的“人才房”，無疑是產品檔次更高，不應該棄選）。但實際上，之前的安居型商品房最突出的問題就是棄選率高，讓政策制定者這么多年來都一直很頭痛。
那么，到了現在的人才房，我們發現，這個問題依然是“一脈相承”。
沿著這個線索找，就能找到政策性人群的“需求規律”——緊密圍繞著就業密集區。正常的商品房人群也是如此，但是政策性人群表現得極為突出。這一點，從上面的單盤成交也能看得出來。在就業密集區45分鐘通勤圈內，房子大都是賣的很不錯的，像西鄉、龍華、光明。超出就會很麻煩，像寶龍、大鵬。這個里面，大家能看到，價格并不是最主要的敏感點，在不在都市核心區才是。當然，像光明的項目，我認為來自產品周圍的配套因素（地鐵、雙公園等），起到了很大影響，是個特例。
這個不是今天這樣，一直都是。等下面的前海云海灣和蛇口的深鐵熙府人才房出來，大概6萬/平米的價格，大概率搶破頭。或者說，這一批次都是好地段的人才房……那時候，大家想必就會認同我上面說的，價格并不是敏感點。
如果說有意外，這一批人才住房顯示出的意外，我認為是產品的質素可能低于（人才的）預期。從我向后臺一些粉絲了解的反饋看，支持了這一點，這也許會讓主管部門在下一步需要重新討論。
不管你承認不承認，人才房所針對的“人才”這個群體，和安居房群體不太一樣，他們不是一個“保障”群體，本身就是商品房市場的潛在客戶。這個意思是說，他們的要求并不低。在以前沒有人才房，他們也沒這個想望，但是現在的大環境有利——各個城市都在吸引人才，有了人才房這樣的6折價，那誰都想利用。但是，能搭乘政策的東風并不意味著他們會降低要求，簡單說，這個群體對人才房的期待是和商品房基本一樣的。
是以，如果你認為，人才房的價格只有商品房價格的6折，因此它的產品質素比商品房要差上一等，這是可以理解的事情。但我認為，“人才”群體未必是這個理解。他們更可能認為，你可以不推出人才住房，既然你推出了，就要有對待“人才”的誠意。
這一點，我認為市場還沒有充分的認識到。但是這些都不算是大問題，人才房、安居房真正的大問題，是這種“小混居”開發模式在入伙之后產生的鄰里矛盾的問題，因為大家支付的價格不同，以及配置不一樣，要求管理一致，就會導致商品房群體和非商品房群體之間的對立情緒日漸累積，這需要很大的智慧化解。
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