東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《2023年昆明樓市的9大預測》是一篇關于昆明,樓市的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

2022年，再見。

2023年，你好！

對于過去一年的樓市，想說的有很多，但無論如何還得往前看。今天，就著新的年輪，簡單地聊聊我心目中樓市的9個方向，僅代表個人不成熟的觀點，歡迎拍磚。

2003年，房地產首次被確立為國民經濟支柱產業，2022年又第二次重提為支柱產業，時隔近20年，這一切又回來了？

房地產行業之所以是支柱產業，這當然不是某個人所下的定義，而是有數據支撐的。

一般而言，一個產業占經濟5%以上，即可視為支柱產業。

根據中國統計年鑒，2021年房地產業占全國GDP比重為6.8%，建筑業占比7%，廣義的房地產占GDP比重近14%。

此外，土地出讓收入和房地產相關的稅收占地方綜合財力的近一半，房地產貸款加上以房地產作為抵押品的貸款占全部貸款余額的近40%，房產占城鎮居民家庭資產的近6成。

2022年又有多大規模呢？

按照國家統計局數據顯示，1～11月商品房銷售面積121250萬平，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，同比下降26.6%。那么保守估計2022年全年銷售額在13億上下。

即便銷售額足足比2021年下滑了接近30%，但地產的盤子夠大，相比其他行業依然是有規模優勢的，賣地救財政，建房可以挽救就業和上下游無數產業鏈。

可以很負責任地說，作為基礎民生產業的房地產行業，其良性循環對經濟健康發展具有重要意義。

房地產對居民生活和財產、宏觀經濟循環和產業鏈穩定、政府財政、金融市場的影響，是其他產業都無法比肩的。

但別忘了房住不炒的提法也沒停過，甚至一度被市場默認為國策之一，與三胎同等重要。

那么問題來了，一邊是房住不炒一邊是支柱產業，你選擇相信哪個？

2020年，房地產行業已經到了很困難的地步，2021年又迎來了“三條紅線”的正式實施。從嚴從緊高壓政策讓房企走在崩潰的邊沿，尤其三條紅線疊加疫情，銷售下行，融資受限，直接導致了滿地的爛尾樓以及整個行業的債務危機。

雖然在2022年末融資的三支箭迎來落地，總以為房企久旱遇甘霖，地產行業重現曙光了，但真實的數據情況并不理想，大部分企業的流動性問題依然沒有得到改善。

第一支箭銀行信貸方面，天量的授信額度讓人心潮澎湃，但銀行實際對房企投放的金額卻杯水車薪，更要命的則是銀行的風控尺度根本就沒有松動，也就是說， 并沒有多少開發商和房地產項目可以大筆融錢。

第二支箭債券融資方面，除少數的國央企開發商和優質民營房企可以通過中債增進公司或地方城投的擔保完成發債外，其他無擔保安排的債券就沒有投資人認購，壓根就發不出來。

第三支箭股權融資方面，情況也差不多，除港股幾家房企讓人倍感失望的配股外，A股至今沒有房企完成股權融資。

可以肯定的是，即使2023年的到來，無論是民營房企還是國央企，依然普遍面臨流動性壓力，所有的房企依然還會為錢發愁。

為此，新的一年，不排除還會有其他的底牌亮出的可能，比如第4支箭啥的，來緩解房企的問題。

有地產人直言：2021年18萬億的頂再無可能企及，沒有了更大的規模可能，那么至少50%的地產人都會離開。

按照可研智庫發布的數據，三年來40萬人離開地產開發行業，上下游減少了600萬個崗位，全產業鏈上下游預計1億相關從業人員就業受到不同程度的波及與影響。

行業的深度調整，將使可能出現的房地產硬著陸帶來各種問題，那么，救市就成了至關重要的一環。

救市，怎么救？救房企還是行業？

顯然，這里的救市，并不是救房企，而是救行業。

開發商在家暴中成長，但這次是被揍得最慘的，不是在ICU就是在去ICU的路上。

即使現在給足了融資的政策，上了呼吸機下了重藥，但最終還得靠自身的身體素質，看似三支箭射出，融資沒有限制了，但銀行的審核門檻依然存在，如果銷售端不給力，銀行不會獨自承擔風險。

也就是說，銷售端的需求沒有打開，從ICU立馬回到KTV明顯不現實。

那么可以肯定的是，房地產行業是不會消失的，但部分房企肯定會出局，尤其在前一輪調整中暴雷的房企。

而對于行業而言，政策的作用雖然給行業帶來了深度調整的契機，但秩序的重構、信心的修復都是需要時間的。

目前疫情、經濟下行、商品房庫存量巨大、三支箭落地緩慢等是房地產行業將在底部運行相當長一段時間的主要原因，即便宏觀經濟“放水”，行業景氣度的回升也將是一個緩慢過程。

尤其是目前進入房地產行業的資金量在減少。數據顯示，2022年房地產投資維持在10%左右的負增長，也就意味著，2023年房地產市場仍將處于底部運行周期，開發商應做好長期“抗戰”的準備。

新一輪的市場秩序構建，不是所有的開發商都有機會玩到最后，就以全盤的規模來看，13萬億可能是未來行業的水平線，衰減之后的規模也會以企業退出作為代價。

按某個地產老總的原話，未來可能90%的地產企業會消失！那么誰會成為剩下的10%？

民營房企固然不占優勢，但即使屬于國家隊的國央企，也不一定擁有多大的勝算，只有海水褪去，才知道誰在裸泳。

在昆明市場，那些暴雷的房企，無論是本地還是外來的，即使能卷土重來，難道不需要花巨大的努力去找那可憐的信任和公信力？難道市場會失憶、客戶還會毫無顧忌的買單嗎？

或許所有的企業都會給自己定個小目標，優雅的活下去。

當然了，只要還有客戶，開發商一定能找到自己的活路。

無非是抄舊路走新路還是老賽道新模式，在2023年都值得去嘗試。

按照中國社會科學院原副院長蔡昉的表述，2022年中國人口就會達到峰值，2023年會進入負增長，而且預計負增長的速度并不慢。

這或許對于地產從業人員而言，又是充滿考驗的一年。

同樣的天問，2023年，客戶在哪？從哪找客戶？

無論是民營房企還是國央企，都要面臨一個問題，房子要賣給誰？客戶憑什么買你的房子？

以往市場向好，靠一紙規劃靠樓書宣傳冊也能賣房，是人找貨，現在是貨找人，開發商重金聘用的渠道，已經在掘地三尺，微薄稀少的客戶根本維系不了巨大的存量。

扣除那些隱退的投資客戶，以及那些高位站崗、置換被套牢，茶余飯后罵爹又罵娘的購房者，剩下的客戶是既理性又理智的一類人——

房貸利率的折扣誘惑不夠的，房價低了還盼更低的，既要又要還要的。

政策、大環境已經把氣氛烘托到了，但客戶的需求問題，產品力、安全性乃至運營服務，只能算是錦上添花，消費信心的搭建才是雪中送炭。

就以當前來看，難的不是錦上添花，最難的，永遠是雪中送炭。

找客戶的本質，其實就是找信心。

無論是大刀闊斧的救市，還是改變預期，都應該回歸市場并重點發展經濟，歸根到底就是四個字：改變預期。

疫情三年，國人的習慣也都發生了一些改變。從激進的消費主義轉變為保守的消費主義再重新回到了重儲蓄的觀念。

2022年的前11個月，我們14億人民就存下了2.5萬億，更夸張的是，現在的銀行，賬戶里躺著居民存下的118萬億巨額現金。

這是什么概念？要知道整個A股5000家上市公司的總市值也才87萬億元。

也就是說，居民普遍不缺錢。

但如果經濟不起來，就業和收入及收入預期上不來，再怎么刺激消費潛力，激活需求釋放都是無根之本，購房都是用錢包、甚至幾個錢包來投票，沒錢了自然不會消費，即使有能力也會謹慎消費。

在大眾的狀況沒有得到改善前，都不會有真正的大效果，沒錢買和有錢不敢消費終究形成不了閉環。

要改變的是絕多大數人對收入的預期，對增長的預期、對未來的預期、對政策的預期。

要救，就應該堅定不移的救，下重藥下猛藥，擠牙膏式的救市治標不治本。

要改變，就應該雷厲風行的變，喊口號的變沒有未來。

改變預期，除了個人的收入外，其他似乎更容易實現，畢竟畫餅比做餅簡單多了。

就以政策預期為例。

房地產的調控，單純就過去兩年來看就無比魔幻，2021年中國樓市調控高達651次，而2022全年出現595次政策放松。

可以說，之前控得有多嚴狠，現在就松得有多夸張。

從承認房地產是支柱產業到釋放合理需求，以及滿足剛需和改善群體的合理需求，已經在需求端上看到了積極的信號。

站在行業的角度，僅是圍繞供給端給出各種利好，不解決需求端的更大開口，這是不健康的，更不能形成閉環。

2022年，還能為市場貢獻13萬億的銷售額，毫不夸張地說，客戶來之不易，客戶都是掘地三尺而來的。

為此，要讓更多的人進場，讓更多的新老客戶上車，就要降低門檻解除限制，而解除限購是打破資格門檻，實現更大范圍需求進場的最有效辦法，而解除限售則能加大二手房的整體流動性。

大膽篤定，2023年大部分城市全面解除限購、限售、限貸是大概率的事件，甚至還有可能會重啟三套房的信貸支持。

只有大城市的絕對放開，降低消費門檻，才能影響到其他城市，提振行業的消費信心。

如果真要更好地激活消費、活躍市場，那么昆明二環內、呈貢及廣福路以南區域的限售是否還有存在的意義和必要呢？

除了政策層面，利率也是大家所關心的。

在2022年12月，央行公布了5年期及以上LPR，這已經是自去年8月LPR非對稱調降后連續4個月“按兵不動”了。

意料之中，只要去年最后一個月不調整，今年1月份再調整的話，那么就可以多一年利息了。

由于很多存量房貸是每年1月1日調整當年的執行利率，2023年這些客戶的利率將比2022年下調0.35個百分點，每百萬元房貸每月大概可節省205元利息。

為此，往后看，鑒于保持經濟平穩運行的要求，預計仍可能降準降息。從維護全年資產收益角度考慮，不排除會在2023年一季度再下調5年期LPR報價的可能。

按照2022年全年，5年期以上LPR累計下調35個基點（從4.65%到4.3%），保守預估，2023年首套房的執行利率會保持在4%上下，這或許是對新上車客戶的最大誠意。

有大V斷言說，明年春節后會迎來一個小陽春，是房地產最后的反彈機會，房價也會迎來報復性上漲，果真會出現那樣的局面嗎？

新一年，市場又該如何走向？房價是漲還是跌呢？

其實，價格永遠是跟隨供需關系而上下浮動的，這是書本就有的基本常識。但價格的變化，還有一個微妙的影響因素，就是市場這只無形的手。

過去的調控經驗表明：

再也不能忍受市場下行所帶來的傷及無辜，保交樓這種原本屬于開發商的基本職責，卻成了壓實地方責任的使命，極其諷刺；

更不能接受房價飛漲所帶來的虛假繁榮，泡沫和高杠桿撐起的海市蜃樓，不僅容易坍塌，也更容易打臉。

所以，市場的企穩是最理想的狀態。我們并不夢想經濟能恢復到過去幾位數的增長，不指望跑贏GDP，哪怕無限接近通脹算是不錯了。因為我們現在的盤子夠大，高速增長并不太現實。

另外，在遵循房住不炒的大基調下，房地產的金融屬性哪怕不提但卻不能弱化，因為一旦喪失了金融屬性，就會喪失購買的動力。

價格是總經理定的，不是總理。無論來自企業自身還是市場整體預期，開發商確實在新的一年，擁有重定價格的底氣，只要不通過爛大街的以價換量的銷售策略來迎合市場，那么房價整體企穩就基本可以實現了。

所以，未來的房價只能穩，會存在住房消費，但不會有報復性。

2022年，一半核酸，一半心酸。

Cao蛋的2022年滾蛋了，一切都在往好的方向發展。

和過去和解，讓未來到來。

一個真正的屬于長期主義者的時代即將在2023年到來。

對于2023年，我們要做最美的期盼，做最壞的打算。

既要理性面對各種困難，小心而大膽地前行，也要始終保持一顆勇敢之心，看清事實而抱有微弱期待地前行。

這個世界上根本就沒有正確的選擇，我們只不過是通過努力奮斗，使當初的選擇變得正確。

不管結果怎么樣，所有選擇堅持和努力的地產朋友們，都是可敬的！

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