終于，二手房撕開了一道口子！
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《終于，二手房撕開了一道口子！》是一篇關于二手房,口子的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
1
臨近年關，各地關于二手房的消息屢見不鮮。
數據顯示，杭州2022年二手房成交量是近6年最低。
全年只成交5萬多套，2017年成交將近12萬套，幾乎月均1萬套！
注：數據來源于網絡
曾經新房市場熱衷的“一二手倒掛”，差不多也消失了。
二手房價大部分已敵不過新房。
北京近幾個月二手房成交量也在下降。
11月，北京二手住宅成交面積同比下降32.4%，成交套數同比下降32.6%。
下降的區域主要有西城區、平谷區、海淀區。
西安也是一樣。
二手房網簽備案量連續2個月環比走低。
為了盡快出手，業主紛紛選擇降價出售。
都說二手房成交量是市場冷熱最直觀的體現，其他城市如何呢？
據統計，2022年1-11月全國重點城市二手房成交面積同比下降36%，12月進一步探底！
整個4季度二手房規模顯著縮量，不少城市每個月的成交量不足千萬方。
這里面，一線城市深圳12月二手房成交量環比下降24%，北京環比下降36%。
二三線城市中只有個別成交上揚，剩下的大部分城市比如廈門、大連等二手房成交量都繼續縮減。
可以很明顯感受到二手房市場的低迷。
2
再給大家看一些數據。
這是目前成都通過鏈家正在掛牌銷售的二手房數量。
超過18萬套是什么概念？
官方數據統計，2021年成都常住人口比2020年增加約24.5萬人。
如果按照這樣的人口增速計算，這超過18萬套二手房，就差不多已經足夠全市的新增人口人均買1套，考慮到里面還有在這一年出生的新生兒。
要知道，這還僅僅是二手房，不含新房。
當然，不能排除鏈家上很多掛牌純粹是買家在試探市場。
但，已經完全“二手房化”的北京，通過鏈家正在掛牌銷售的二手房也才10萬套啊。
實際上，不僅僅是成都。
重慶通過鏈家掛牌銷售的二手房超過17萬套；
天津掛牌銷售的二手房已經超過15.5萬套；
南京掛牌銷售的二手房14.5萬套；
蘇州二手房已經掛牌將近14萬套；
西安二手房已經有接近11萬套；
鄭州二手房掛牌量也不少，約8.5萬套；
……
與此同時，大部分城市的去化周期也在持續走高。
2014年7月，全國庫存量的平均去化周期達到歷史最高20個月。
于是，上一輪的全國去庫存從2014年下半年正式開始。
而現在，全國百城平均去化周期已經達到23個月。
一線城市廣州、深圳、北京的去化周期都超過1年。
二線城市中，蘭州、哈爾濱、大連、呼和浩特、沈陽、青島、長春、廈門、重慶、福州等去化周期都超過2年。
只有蘇州、合肥等個別城市的去化周期不到1年。
三四線城市更難，去化周期高達26個月，不少城市的去化周期甚至超過3年！
一邊是成交量下滑，另一邊是掛牌房源不斷增加。
供需此消彼長之下，庫存壓力讓人瑟瑟發抖。
要知道，“庫存”真的很重要，它是判斷一個城市的房價能不能有起伏的一個非常關鍵的指標！
只有一個城市的庫存消化到一定程度，整個城市的房價才可能有明顯變化。
3
為什么會出現這樣的局面？
其實，起初不少城市二手房遇冷都是因為：
建立了二手房指導價機制。
真有那么大威力么？
數據顯示，2021年以來，落實二手房指導價制度的城市調控效果顯著！
長三角多個城市受此政策影響，二手房價下跌，市場降溫明顯。
珠三角城市群里多數城市受此影響，也一直延續下跌態勢。
京津冀領跌各主要城市群。
圖片來源：中指數據CREIS
深圳第一個吃螃蟹。
之后，杭州、成都、西安、合肥、廣州等城市紛紛響應。
主要瞄準房價漲幅較大的熱點區域及小區。且，學區房是調控重點。
試想，一套500萬的房子，原來買方只需要150萬首付，另外350萬是銀行出。
實行二手房指導價之后，如果政府直接打7折，就是350萬的指導價。
那么銀行就只能給指導價70%的貸款，也就是245萬，首付就要255萬。
直接結果就是，根本賣不掉！
西安指導價出臺后，二手房均價從2萬跌到1.6萬，下跌20%。
廣州多個區域價格直接腰斬，其中珠江新城直接打5折。
越是核心地段，調控還越狠！
好在，現在很多城市的二手房指導價都放松了。
不松也不行，畢竟二手房的市場價基本都比指導價低了！
就拿廣州來說，黃陂的一個二手房，政府指導價3.3萬，掛牌價才2.3萬。
還有老黃埔的二手房，掛牌價直接比指導價低了4000。
這樣看來，指導價還有啥意義？
情況已經完全不同了。
4
到底什么時候市場才會有明顯好轉？
這里給大家分享一個小訣竅！
緊盯兩個數據：
新房月成交量和二手房月成交量。
量，一定在價先。
只有量先起來，價才會上漲。
如果月成交量還在明顯減少，那就說明這個城市的房地產還在下行，買房可以先觀望，不用太著急。
如果月成交量已經出現至少連續兩個月明顯上漲，那就說明這個城市開始出現回暖的跡象。
這個時候，就要趕緊準備資金，篩選房源，不然可能就來不及了！
所以從現在開始，想買房的朋友，可以開始關注你打算買入的城市每月住宅成交量的情況了，是在上漲還是在下跌？有沒有出現至少連續兩個月上漲？
如果有，就說明價格大概率要上揚了，那就可以在價格上揚之前抓緊買入。
開弓沒有回頭箭，要把功課做到前面，不要等價格開始有明顯變化了再慌忙去做決定！
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