東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《先富帶后富，讓一部分經濟先復蘇起來！》是一篇關于先富,經濟,帶后富的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

我在很多文章，都在反復強調我的觀點：

1、我是謹慎樂觀派。謹慎在前。

2、2023年一定會比2022年好。

3、但是，之所以說好，一半原因是2022+2023年連續2年的利好疊加，這么大的市場一定會好，不好是要出系統性問題的；另一半原因則是2022年太差了，基數太小了，因此你懂的。

一部分經濟數據已經開始復蘇了。

1、交通。

我相信很多開車和坐地鐵的朋友，發現最近路上開始堵車了，地鐵上的人也多了起來，但是這些更多是直觀感覺，而不是客觀數據，有時候可能會有錯位，于是我找了一些交通方面的數據，驗證了一下。

比如說地鐵，已經在增長。

這是北京地鐵年均客流：

這是北京12月中半個月的數據：

這是全國重點城市的地鐵流量數據：

也就是說，大部分重點城市的地鐵客流量已經實現了40%-100%的每周增長，數據還是非常不錯的。

尤其是北京，疫情前平均單日流量為1060萬上下，2020年、2022年是600萬+，2021年是800萬+，雖然說還沒有恢復到1000萬+的客流高峰，但至少在2023年，工作日的流量已經能突破700萬+了，因此2023年預計平均客流量會逐漸恢復到800萬+，然后2024年會恢復到1000萬+。

這是比較理想的狀態。

2、消費。

因為12月的社會總消費額還沒出來，因此只能統計2022年1-11月的數據。

其實從數據上看，2022年的情況其實還可以，是真的還可以，至少沒有我們想象中那么差。

這是2022年1-11月的社會消費總額圖：

我查了一下，2016-2021年，過去5年的社會消費總額分別是：332316億，366262億，380987億，411649億，391981億，440823億。

按照2022年1-11月的平均數據，12月預計會在3.5萬億左右，那么2022年一整年的社會消費總額預計會在434190億，肯定比2020高，略高于2019年，略低于2021年。

好的是，至少在數據上，社會消費總額的基本盤穩住了，給2023年提供了非常好的機會，開頭順利了，再加上2023年一定會有大量的貨幣利好和財政利好，會繼續放水，我預計2023年的社會消費總額會在45-46萬億之間。

不好的是，雖然在基本盤保住了，但是要知道2022年放水可不少，通貨膨脹更厲害了，掙錢縮水了，消費卻多了，這不是一件好事，更不能只靠消費，否則只是飲鴆止渴了。

2022年年底，有3個城市放大招了。

廣州：二手房指導價。

東莞：放開限購和限售。

鄭州：門檻+首付。

這些城市的利好已經說爛了，但是我還是必須說一點，那就是這些城市的因城施策都抓住了房地產最重要的一點：

流動性。

就像疫情管控一樣，只要封控在家里，就一定沒有消費，但是只要放開，不管消費多少，一定也會有消費，這就是增量。

防疫放開釋放了人的流動性。

城市放開則釋放了樓市的流動性。

最低3.8的利率，首套最低2成甚至0首付，二套最低3成，基本不限制購買的數量，很多城市的限售也可以忽略不計，你要相信，一定會有一部分去買房，很多人就是自住、置換，剛需買個房有地方住，改善把89平的小三房換成140的功能四房，手里有個100萬以上的稍微配置一下，都是好事。

數據總會好起來的。

1-2月的數據可信度不高，因為跨年+數據滯后，今年3-6月的數據以及上半年的整體數據，我相信一定會好很多。

這些都是信心，信心就是在一點點累積。

但是，就跟我在開頭講的一樣，2023年大集合之下的子集合，我全部判斷為謹慎樂觀，是的，我樂觀，但是前提是非常謹慎的，而不是盲目樂觀。

我不相信感覺，我只相信數字。

先看2022年的幾個數據：

商品房銷售額預計13萬億，而之前往年都是在16-18萬億，降幅30%以上。

商品房降價成風少賣近5萬億，千億房企從43家降至20家。

全國、300城、22城土拍，不管是成交面積還是成交金額降低都在30-40%，也不好。

百強房企銷售額同比大幅下挫超4成，千億房企僅余20家，降幅4城。

反映在最下游的價格層面，全國各地降價是主流，大降價更是不少，馬鞍島從3萬跌到2萬，橫琴從6萬跌到4萬，深圳西部從12萬跌到10萬，廣州從6萬跌到5萬。

再加上不斷反復的疫情，年中的停貸潮，貫穿全年的房企爆雷，再加上時斷時續的爛尾問題，都在攪動開發商和購房者的心弦，博弈在不斷，市場信心也一再下降。

大家都在為了活著苦苦掙扎。

開發商拼命降價回款、國內外融資回款，

地方政府必須保住錢袋子，不惜讓城投拿地托底，

銀行也得活下去，樓市崩了，很多銀行也會跟著破產，

購房者也得活下去，保月供、保房子、保資產。

包括很多人提到了幾點：

預計2022年四季度GDP同比增長2.0%，全年同比增長2.7%。

我相信前一段也有很多朋友知道，國內外很多機構都在預測2023年的GDP增長率，有一部分的機構預測是在4-5%之間，這個數據已經相對不錯了。

但還是那句話，主要是2022年基數低，2023年壓力會小很多。

從內部看，第四季度國內還是疫情反復+外需下行，造成了很大的沖擊，短期內不會出現太大的回暖，需要至少半年才能恢復。

從外部看，全球通脹雖高位回落，但以美聯儲為代表的各國央行繼續收緊貨幣政策，主要經濟體衰退預期加大，外部需求明顯收縮，進出口開始轉為負增長。

比如12月的幾個數據，值得深思：

官方制造業PMI較上月回落1.0個百分點至47.0%，為年內最低水平，其中生產指數回落3.2個百分點至44.6%，僅高于4月，為年內次低水平。12月疫情防控政策優化之后導致確診人數激增，到崗人數明顯下降，疊加內外需回落，預計制造業生產將繼續放緩。

全國247家鋼廠高爐開工率由77.3%小幅回落至75.7%，螺紋鋼主要鋼廠開工率由47.8%回落至46.8%，汽車半鋼胎周平均開工率由62.0%回落至61.4%，但全鋼胎由54.1%回升至54.4%。

預計2022年全年固定資產投資增速回落由5.3%回落至5.1%左右，基建持平，制造業投資預計由9.3%回落至9.0%左右，房地產開發投資預計由-9.8%回落至-10.0%左右，社會消費品零售總額增速由-5.9%回升至-5.0%，12月1日至25日，乘用車零售同比增長9%，環比增長47%，外貿預計出口同比下降10.5%，全年增長7.1%，12月進口同比下降8.8%，全年增長1.0%……

因此，就整體而言，不樂觀的情況還是要多于樂觀的情況。

我建議大家還是要謹慎樂觀一點。

穩定是2023年的主旋律。

不要抱著房價必漲、房價暴漲的希望，這是不可能的，哪怕真的會漲，也不是深圳、上海、杭州等城市普漲，肯定也是深圳20%的房子會漲，大部分的還是會跌或者持平，這是一定的。

從情緒上來說，房地產不死，大消費不興，打倒房地產，經濟內循環。這話沒錯。但是從理性來看，房地產只是剝削、分配資產的一把鐮刀，只是其中一把，不要以為沒了房地產就等于沒了剝削，剝削永遠存在，沒了房地產，也一定會有一把更高明、更隱形的鐮刀。

理性一點，尊重常識，尊重資產。

1、樂觀是一定的，你必須樂觀，悲觀的就潤吧，這也沒啥。

2、我相信，有很多人大部分的資產都在房子上，還是必須打起精神做出樂觀的反應。

3、去金融化將是未來最重要的核心。銀行要擺脫不良資產，地方政府必須擴稅基，而不是單純的依靠債務擴張和土地財政，開發商也必須降杠桿，否則一定會破產兼并，購房者更要降杠桿，更要學會資產配置，垃圾資產必須拋售清倉。

4、保交樓、穩樓價、弱金融，這是政府的重頭戲。

5、但是有一點可以非常肯定的是，很多行業、很多城市已經開始復蘇，這一定是好事，旅游、交通、消費都會好起來的。

6、國家太需要一場經濟上的勝利鼓勵大家了，大家也非常需要一場資產勝利鼓勵自己。

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