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中國房地產的轉折點,何時能夠到來?

作者 :廣廈千萬間 2023-01-10 08:56:00 圍觀 : 評論

東方樓書,看透房地產和買房賣房眾生相!《中國房地產的轉折點,何時能夠到來?》是一篇關于轉折點,中國房地產的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識,讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略!不代表小樓認同其觀點,本著從不同側面看問題的態度,我們會引用很多大咖的觀點!

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說實話,這是一個費力不討好的題目。

因為,誰都知道,預測最容易打臉,尤其是做三年內的預測。所以,不管是哪個場合,各個領域的專家,最喜歡的預測用語就是——謹慎的樂觀。

一旦情況如同預測,“樂觀”就是自己正確的明證。

一旦情況不如預測,一個“謹慎”就是一個護身符。

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然而,我倒是覺得預測應該這樣考慮:明確的錯誤實際上比模糊的正確,要有價值。

尤其是在預測錯誤的情況下。

因為,當自己明確的犯了錯誤,才能更加促使自己去思考,去反思,從而讓自己更加的進步。所以今天咱們不怕打臉,大膽預測一下:2023年,中國房地產的轉折點,何時能夠到來。

2

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既然要明確,就先明確一下標準,啥叫“中國房地產的轉折”?

在現代中國樓市中,房住不炒實際上是最重要的一個目標,然而這個標準則是無法量化,因為它只是一個大概的方向。

在房住不炒的前提下,住建部另外提出了九字執行方針——“穩地價,穩房價,穩預期”。

這九個字現在反而可以成為衡量轉折點到來的具體標準。

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穩地價代表了開發商對于中國樓市預期的轉折點,具體來說就是每次土拍,流拍率要在可以控制的范圍之內。

穩房價代表了廣大客戶對于新房市場的標準,穩預期則可以理解為二手房房東對于二手房市場的理解,當大家對于預期看多的情況的情況下,二手房市場一定會上漲的,反之則一定會下降。

所以,我認為如果找一個指標能代表“中國房地產的轉折點”,可能重要標志性城市的二手房價格是比較合適的,它代表了中國主要的財富階層對于樓市的理解,受到官方的主管影響比新房要小。

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同時,住建部也給出的中國城市70城房價指數。

這個指數二手房部分,則可以代表了“中國房地產的轉折點”。

2

好,定好標準,咱們就大膽打臉預測一下——

2023年,中國房地產的轉折點,何時能夠到來。

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我認為,在今年5月份,北上廣深四個城市中的三個,二手房價格指數,應該由負變正。

今年10月,北上廣深中的全部,二手房價格指數,應該由負變正。

也就是說,在2023年秋天,中國樓市標志性城市,將完成市場情緒面的轉換。

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而那些較好的二線城市,這個轉換完成的時間也應該在今年的秋天,比如說蘇州,南京,比如說東莞,佛山。

而那些較差的的二線城市,比如天津、鄭州,這個轉換時間點恐怕將拖到2024年春天了。

畢竟,除了市場情緒面較差之外,他們還有很多實際的問題需要解決,比如爛尾樓的一個個處理,比如前今年積累的天量庫存需要消化,這都需要時間。

3

那么有人會問,有沒有一種可能,中國樓市在2023年上半年完成一個V字型的翻轉。

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類似于2008年那種,08年下半年10月開始救市,09年春就完成市場從絕對悲觀到絕對樂觀的轉化。

我認為,這種可能性很小,因為從現在來看,中國樓市問題現在已經不是單純樓市的問題了。

它更多的反應則是中國經濟,尤其是中國廣大一二線城市中產階層對于自己國家,自己行業,尤其是自己收入在未來幾年預期。

如果你預期你的收入,未來會下降,尤其是出現不可控的下降情況(比如失業),你會去買房嗎?

恐怕不會吧,因為每個人都不想自己買的房子變成百萬法拍房的一個,而這已經不是房價漲不漲,房價有多高的問題了。

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而大家對于自己的收入的預期,則需要中國經濟宏觀面的慢慢改善,而這就是2023年和2009年中國樓市相比較最大的不同。

4

另外,實際上從政策宏觀面來看,2009年和2023年也是非常不同的。

概括2009年的救市,可以用一個詞——“手段粗暴”,不管是四萬億,還是金融安全,統統可以為樓市暴力拉升服務,所以大家可以明顯的看出來,樓市轉折點實際最大動力救市——房價上漲。

而2023年,雖然國家救市也很積極,然而,明顯的卻給自己定了幾條紅線。

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第一,樓市救市,需要保證金融安全。

第二,樓市救市,還在強調“房住不炒”,還在強調“政策性住房”的剛需保障。

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第三,樓市救市,還在強調“因城施策”,東北可以脫光全放,然而有些地區房價還是需要嚴防死守,比如深圳已經成這樣了,但是絲毫沒有松動“二手房指導價”的意思。

三點合起來為一點。

2023年和2009年救市最大的一點不同就是,國家希望在放大交易量,完成樓市轉折的前提下,房價不要有那么大規模的上漲。

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因為,一旦房價再次出現如同2009年,2016年從上到下那種短時間超過40%暴力型上漲。

就意味著這一個從2016年開始的“房住不炒”努力就失敗了,不管是老百姓還是國家將面臨著極為尷尬的如何再次啟動調控的問題。

這就有點類似于我們2022年,封控一年抓防疫,然而在2022年底放棄動態清零總方針,然而所有急救室內的代價都必須底層買單一樣尷尬。

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然而,會不會有這樣一種情況,中國房地產徹底陷入“日本困境”?

我想這種可能性也不大,日本樓市的困境從某種意義來說,實際上是日本經濟的困境,就是因為日本經濟的30年困境,,失去了互聯網,失去了外貿比較優勢,所以樓市才會一蹶不振,而這個原因和理由則不能倒過來。

反觀中國經濟,現在雖然很難,然而不管是疫情,不管是國內產業壓力,還是國內消費能力,還是對外貿易比較優勢,我們還是能調整過來的。

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1979年,我們發現了錯誤,進行了調整;

1992年,我們發現了錯誤,進行了調整;

這一點,我覺得大家還是應該有信心,還是應該有定力。

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疫情剛剛轉折,實際上消費就已經在恢復了。

中國經濟,不管是2000年前的漢朝中國還是1979年的新中國。

比如文景之治,比如改革開放,道理是一體的。

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你只要不折騰,它一定恢復的很快,而房地產一定會隨著中國經濟整體好轉而慢慢自我修復。

這個時代,沒有所謂“好政策”就是“最好的政策”。

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