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2023,重出江湖!

作者 :茅草屋 2023-01-12 08:55:00 圍觀 : 評(píng)論

東方樓書,看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相!《2023,重出江湖!》是一篇關(guān)于重出,江湖的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí),讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略!不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn),本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度,我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)!

1

最近一股風(fēng),刮的越來越猛烈!

什么風(fēng)?

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貨幣化安置!

這個(gè)樓市大殺器再次重出江湖,正在從三四線逐漸蔓延到二線城市。

就拿12月底,重慶出手救樓市的16條來說,其中就有一條:

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原則上暫停中心城區(qū)安置房建設(shè)審批,鼓勵(lì)區(qū)縣政府在房屋征收、集體土地征地補(bǔ)償?shù)确矫嫱菩胸泿呕仓谩?/em>

不建安置房,直接發(fā)錢,這錢用來干啥,大家想必都很清楚。

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三四線的救命稻草,現(xiàn)在用在了二線城市。

然而,這并不是第一個(gè),2022年開年,鄭州就已經(jīng)走出一條路,在19條新政中,明確提出:

安置房建設(shè)工作三年行動(dòng),以貨幣安置為主。

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赫然寫在新政上,也表示了鄭州救市的決心。

為什么?不妨以重慶為例:

2022年重慶全年成交量僅601萬方,同比去年下滑超過70%。

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2020年,2021年每年成交還超過20萬余套,而今年破10萬都很難了。

再來看重慶的庫存,這也是重慶大大山之一。

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持續(xù)不斷上升的去化周期,截止到12月份高達(dá)25個(gè)月,這壓力真的讓人喘不過氣來!

為了救市,不得不這樣做。

隨著政策的放開,加上直接發(fā)錢,刺激,刺激,再刺激!

2

然而,貨幣化安置這個(gè)大招,在前幾年是慢慢被雪藏的!

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斷崖式下跌直擊一些三四線城市的命脈,特別是2019年,是棚改大變革的一年。

2014年之前,棚改基本上實(shí)物安置比較多,2014年貨幣化安置也只有9%。

而到了2015年開始大規(guī)模擴(kuò)張,一份文件出爐:

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2015年6月國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》,棚改補(bǔ)償模式轉(zhuǎn)向貨幣安置優(yōu)先。

安置比例從9%到60%,甚至有些城市100%,而從2015年-2018年棚改的開工量也是逐漸上升,從601萬套到626萬套,達(dá)到一個(gè)峰值。

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而棚改引入的psl,70%以上的都流入了三四線城市。

于是你看到了全國這樣的房價(jià)走勢:

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截止到2017年12月底,中國二手房房價(jià)過萬的城市已經(jīng)有51個(gè)。

2018年5月份,全國200個(gè)縣城房價(jià)超過9000元/平米;太倉、佛山、徐州、常州、'無錫等全國90個(gè)三四線城市,房價(jià)已進(jìn)入萬元時(shí)代!

一二線城市被按住的時(shí)候,三四線房價(jià)卻非常妖嬈。

再來看土拍,就以河南為例:

最后你會(huì)發(fā)現(xiàn),單價(jià)破千萬并不是省會(huì)城市的獨(dú)有的,南陽和洛陽也有。

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不少房企開始往三四線下沉,搶占市場。

搶,漲,氛圍火熱,熱度,都是這波貨幣化安置給的答案。

然而,這種氛圍并沒有維持很久:

2018年12月,住建部下發(fā)的2019年的棚改計(jì)劃,明確提出,政府購買棚改服務(wù)模式將被取消,而是要求以發(fā)行地方政府債券方式(棚改專項(xiàng)債)為主進(jìn)行融資。

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其實(shí)從psl的數(shù)量就可以看出,一切有跡可循:

2019年全國棚改開工量驟降,2019-2021年數(shù)量也變成316萬套、209萬套和165萬套。

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棚改的數(shù)量可以說是腰斬,特別是河南,山西,湖南,山東等13個(gè)省市。

于是看到了,在2018年調(diào)控不斷升級(jí)的情況下,菏澤在當(dāng)年年末取消限售,成為全國首例。

菏澤,就是貨幣化安置的受益者,2016年棚改只有幾萬套,而2017年直接18.2萬套,接近2016年的3倍。而房價(jià)2年上漲了1500元/㎡,漲幅達(dá)到30%。

然而,棚改的腰斬,可以說是取消限售的助推器!

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也是三四線城市比較難過的原因,在接下來的日子:

去年上半年,在70城中,57城下跌,所有三四線城市都在列,全國房價(jià)也跌破萬元!

我們都知道,對(duì)于城市來說,萬元真的是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),跌破萬元和漲破萬元意義真很不一樣。

3

為什么會(huì)再提?

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想必大家回顧了貨幣化安置這個(gè)大殺器帶來的作用,就一清二楚了。

其次,我們不妨來看,政策的效果,立桿見影的有多少?

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大大小小的政策,全年超295省市595次政策放松。

比如:

  1. 限購的放松,像杭州,南京等這些城市調(diào)整外圍區(qū)域或者二手房的限購條件,佛山等這類的則是全面取消限購。
  2. 限貸的放松,這類城市達(dá)到了111個(gè),其中80%的城市是調(diào)整首套首付比例,還有調(diào)整二套的,支持改善需求。
  3. 放松限價(jià)的,像廣州還有西安等這些二手房指導(dǎo)價(jià)的放松。
  4. 放松限售的,特別是一些三四線城市,像常州,廊坊全面取消了。
  5. 減免稅費(fèi)的,購房補(bǔ)貼,以及高達(dá)243城公積金貸款放松的

……

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然而,在這種密集的救市下,我們不多說,就以庫存、土拍和銷售數(shù)據(jù)來看:

  1. 庫存

截至到11月末CRIC監(jiān)測的100個(gè)重點(diǎn)城市庫存量達(dá)到了5.94億平方米,較2021年末微降2%。

可以看今年的存量都是過山車的,2022年開年,前4個(gè)月庫存量是提升的,達(dá)到了26.54個(gè)月。

然而在8月末跌到一個(gè)低峰值19.6個(gè)月,到11月份又達(dá)到23個(gè)月。

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也就是全國基本上的庫存值為20+月,也就意味著,2022年全年都需要1年多才能去化完。

而像三四線城市更為嚴(yán)重,像衡陽、晉江、運(yùn)城、洛陽、寶雞等去化周期均在35個(gè)月以上。

2、土拍,十年新低。

從這張圖中可以看出,2022年土地成交建面是比2021年同期下降了37%,只有11.8億㎡。

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如果我們再把時(shí)間拉長,以10年為周期,在2021年以前基本上都是20億㎡以上。

即使算上12月份,也很難突破,并且降幅還在擴(kuò)大的過程中,基本上達(dá)到了10年的低峰值。

3、銷售數(shù)據(jù):

我們可以看新建商品住宅成交面積,從2019年到2022年前11月,這4年來,成交數(shù)據(jù)是斷崖式下降,只占2021年全面成交的58%。

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全國125個(gè)重點(diǎn)城市前11月新增供應(yīng)面積不到3億,比2021年同期下跌44%。

即使,信貸、股權(quán)、債券三箭齊發(fā),協(xié)力支持優(yōu)質(zhì)房企融資,也需要等待一段時(shí)間。

4

貨幣化安置其實(shí)在鄭州打響第一槍之后,已經(jīng)有不少城市跟隨。

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比如:杭州,廣州,蘭州等等,有些悄悄的實(shí)施,有些已經(jīng)明文規(guī)定,鼓勵(lì)貨幣化安置。

然而,開年重慶的這一助力,未來貨幣化安置將在全國上演。

如果你經(jīng)歷過這個(gè)周期,接下來,我們面臨的將會(huì)是什么,想必不用我說多。

2023年將會(huì)是一個(gè)新的周期,樓市也將會(huì)掀起新的一頁。

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