為什么廣州跌慘啦？
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《為什么廣州跌慘啦？》是一篇關于廣州,跌慘啦的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
這是2022年廣州市場的總結。
很枯燥，很無聊。因為沒有情緒，沒有熱點，沒有爆款，但是我希望這是一篇非常有用的稿件，尤其是對非常關注廣州市場的朋友。
看透2022年，才能看透2023年。
1
2022年的廣州市場，有幾個關鍵詞：
1、利好政策非常多。
房貸利率非常低，南沙明珠灣板塊正式擴容，琶洲經濟開發區確立，二手房指導價放開，新房限價紅線松動，限貸限購放松，土拍規則放寬。總之，市場非常寬松。
那，為什么這么寬松？市場差唄。
2、整體市場非常差。
土地供應銳減56%，成交量減少33%，底價成交占比超8成，總共48宗土地國企占45宗；土地溢價率降到最近5年最低，僅有1.6%；新房、二手房成交量都下跌了3成左右；尤其是大量剛需托底的信心不足。
3、成交量非常低。
2022年新房開盤去化率僅有25%，非常慘；二手房成交量僅有8萬多套，相比前兩年將近12萬套的高峰，下跌了不少，持平19年成交量。
但是注意一點。
廣州2022年商品房均價3.7萬，韌性十足。
如果讓我總結廣州市場，三七開，我覺得是70%的土地、二手、新房、購房者、投資客都是很差的，但同時還有30%的土地、二手、新房、購房者、投資客還不錯。
這一點，一定要區分開。
2
為什么廣州跌慘啦？
數據上給出了最直觀的答案。
1、2021年每月成交97萬方，2022年每月成交64萬方。
不單單是成交量在跌，大環境中的供應量也在跌。整個房地產三端中的上游供應端、中游信貸端、下游購房端，都出現了嚴重的問題，比如上游端的地方政府和開發商，都是沒錢供地、拿地。
這是一個系統性的問題。
2、二手房市場整體下跌30%以上。
一是相比2021年、2020年，下跌了30%以上。
二是具體到每個區，尤其是主力區黃埔、海珠、天河、番禺等下跌都在20-30%。
你最不關注的數據，都真實反饋在你的房子上。
為什么中新知識城跌了？為什么科學城跌了？為什么南沙跌了？為什么大量的老破小跌了？我相信你能從數據中看到很多內容。
3、我最擔心的是剛需成交量。
為什么？
一個是剛需、改善的成交區間段的比例。
剛需減少，改善增加。中高端購買力伺機進行資產優化，入門級別品改項目、千萬級別豪宅一手成交占比逐步擴大；200萬以下總價的剛需占比保持穩定，200-500萬中產客戶受宏觀大環境沖擊，入市步伐現放緩跡象。
二是主力樓盤占據市場核心。
比如天河的保利天匯、天河壹品等，推動成交量上漲，保利天匯 57.48億，珠江花城 43.78億，天河壹品 25.42億，僅僅是3個項目的成交額就高達130億；比如海珠的琶洲上品、海珠天珺等高價盤入市熱銷，帶動區域量價上漲，琶洲上品 96.38億，中海觀雲府 42.51億，海珠天珺 41.90億，僅僅是3個項目的成交額就高達180億。
2022年，TOP20樓盤的成交金額高達1026億，占比1700億超過60%，集中度更高了。
3
我沒有那么樂觀，一是房地產的復蘇不可能那么快，二是國內外的環境依舊很惡劣。
我對2023年的整體判斷：
1、2023年的經濟形勢肯定比2022年好，
2、但是不可太樂觀，更不可能V形反彈。
為什么？
最根本的原因是，制約2022年中國經濟下行的因素，在2023年依舊會存在，而且不會得到根本性、短期內的改變。
一是疫情變化。全國多地反復出現，一部分人對新冠病毒沒有科學認知，過分恐慌，嚴重影響了生產和生活秩序；防疫放松，預期增強，但上半年可能還平復不了。有一個數據比較典型，那就是22年12月的制造業采購經理指數為47%，比11月份降低了1個百分點。
二是刺激政策的副作用。2008年“4萬億”的副作用沒有消化，又與陸續追加的投資疊加，進一步惡化了國民收入的分配結構。最終需求比例越來越小，尤其是居民消費逐年降低，使國民經濟幾乎失去了內生動力；大基建、大放水的惡果，5年內消化不了。這就造成了大家的收入分配嚴重扭曲，2008年以來長時間擴大基礎設施投資的結果。要恢復正常結構不可能一蹴而就。5年也不一定能化完。
三是國際形勢惡化。美西方國家挑起俄烏沖突和臺海危機，對中、俄進行制裁，嚴重破壞了全球巿場秩序，打亂了國際產業鏈、供應鏈。俄烏沖突、臺海危機、逆全球化的主動權都不在我們手上，中美部分制造業脫鉤，蘇納克前段時間干涉中國內政。
短期內不可能消除，更是影響2023年的核心因素。
不易過度樂觀，不宜過度高估。
4
“我國經濟恢復的基礎尚不牢固，需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力仍然較大，外部環境動蕩不安，給我國經濟帶來的影響加深”。對2023年的目標做了實事求是的描述：“突出做好穩增長、穩就業、穩物價工作，有效防范化解重大風險，推動經濟運行整體好轉，實現質的有效提升和量的合理增長，為全面建設社會主義現代化國家開好局起好步”。
國內基礎不牢固。
國外國境很動蕩。
因此，我們依舊需要面臨這四類阻力：
疫情風險，報復性消費力度，房地產復蘇力度，出口萎縮。
因此，2023年我們依舊需要做到：
不折騰，做好我們自己的事情，國家要發展經濟，老百姓要掙錢，只有錢包更鼓了，才能有更多的錢去消費、投資，才能更好的拉動經濟。
否則，一潭死水再怎么刺激，也于事無補。
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