東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《上海的這幾個(gè)區(qū)域，忽然就逆襲了》是一篇關(guān)于這幾個(gè),上海,區(qū)域的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！

很多板塊的逆襲之路，其實(shí)都發(fā)生在這20多年里面。到2023年這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，當(dāng)年的認(rèn)知和現(xiàn)在的認(rèn)可度，已經(jīng)是大相徑庭。那么，這20年里，上海到底有哪些板塊逆襲了？

垃圾焚燒廠：御橋

有一種鄙視，不是心理上的，而是切切實(shí)實(shí)能感覺到的。

比如：垃圾焚燒廠。

上海大型的垃圾處理基地，一共有四處。

一處是垃圾填埋，在浦東的老港，全上海最偏遠(yuǎn)的區(qū)域之一，連臨港都沒混上。

這個(gè)地方的垃圾填埋，地廣人稀，除了本地農(nóng)民，不會(huì)影響到其他人。

其他三個(gè)是垃圾焚燒廠，分別處于浦東的御橋、嘉定的江橋和外岡。

雖然說，垃圾焚燒廠自己號(hào)稱，垃圾焚燒的處理步驟都符合科學(xué)和環(huán)保，不會(huì)對(duì)空氣造成任何污染。

但是首先，你信不信；其次，你膈應(yīng)不膈應(yīng)。

由于垃圾焚燒廠的原因，御橋的價(jià)格一直無法突破，它的上限，就是被垃圾焚燒廠限制住的。

說起來，御橋這里要地鐵有地鐵，要產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)業(yè)，要配套有配套，要學(xué)校有學(xué)校，還有非常漂亮的城市界面。

從御橋去張江、花木、世博前灘都非常方便，整個(gè)浦東中環(huán)和楊浦、徐匯，都是御橋的工作范圍。

然而，御橋有浦城熱電這個(gè)垃圾焚燒廠。

很多人在對(duì)比之后，依然會(huì)選擇放棄御橋。

而現(xiàn)在，浦城熱電已經(jīng)關(guān)停。

陸家嘴的御橋產(chǎn)業(yè)園正在緊鑼密鼓施工；

由于民辦搖號(hào)政策，建實(shí)地杰現(xiàn)在是浦東最熱門的初中學(xué)區(qū)房之一；

不利因素沒有了，那剩下的就是有利因素了。

而有利因素越多，也就意味著你要買這里，會(huì)變得成本更高，選擇余地更小。

化工廠的聚集地：天山

除了垃圾焚燒廠以外，還有什么不利因素。

最直接的，比如附近有化工廠。

現(xiàn)在上海的化工廠，基本都在金山。

但是金山的房價(jià)么，一聲嘆息。

那就講講以前的化工廠吧。

蘇州河兩岸，在民國期間，都是重要的工業(yè)基地。

從那個(gè)時(shí)代角度而言，有條河就可以降低很多成本，河深不深，已經(jīng)算是次要的了。

在長寧的中環(huán)附近，蘇州河兩岸，在民國期間，都是工廠。

——90年代初蘇州河畔工廠

民國時(shí)期著名的民族企業(yè)家和化學(xué)家吳蘊(yùn)初，在研制出天廚味精以后，相關(guān)的工廠都建在蘇州河中環(huán)兩岸。

其中的天利氯氣廠，就是后來解放后的上海化工研究院，在普陀的長風(fēng)。

而天原電化廠，就是解放后的天原化工廠，在長寧的天山。

這個(gè)化工廠，一直到上世紀(jì)90年代，還在開足馬力施工，是國內(nèi)最大的化工廠之一。

后來，后來自然是關(guān)停拆掉了。

周邊一圈的工廠，都拆掉了。

2004年，在天原化工廠原址上新建的樓盤仁恒河濱花園上市。

當(dāng)時(shí)，很多老長寧是拒絕的。

夸張一點(diǎn)說，天原化工廠這么多年，連這塊地都是有毒的。

買哪不是買，何必要給自己買個(gè)不痛快呢。

后來，后來整個(gè)長寧中環(huán)蘇州河畔都拆光了。

這里已經(jīng)是整個(gè)長寧除了古北以外最宜居的片區(qū)。

而在這些住宅里面，仁恒河濱花園是整個(gè)片區(qū)最標(biāo)桿的小區(qū)之一。

得益于當(dāng)時(shí)的協(xié)定，還是這個(gè)片區(qū)濱河次新里面唯一一個(gè)對(duì)口長寧實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)區(qū)的住宅。

不知道當(dāng)年看不上仁恒河濱花園的老長寧，后來有沒有后悔過。

就是到現(xiàn)在，仁恒河濱花園也是天山地區(qū)最熱門的二手房小區(qū)之一。

只是，很多事情，是沒有后悔的。

風(fēng)水一般：大寧

還有什么其他的情況，比如說：風(fēng)水。

上世紀(jì)90年代，文物部門從彭浦地區(qū)征調(diào)了一塊洗衣板，作為文物。

這塊洗衣板的背面，是“阮玲玉之墓”這幾個(gè)字。

作為民國時(shí)期最有名的女明星之一，阮玲玉于25歲自殺，死前留下“人言可畏”四字。

阮玲玉去世后，被安葬于公墓聯(lián)義山莊，當(dāng)時(shí)全上海最大的公墓之一。

而聯(lián)義山莊的地址，差不多就是現(xiàn)在寶華現(xiàn)代城和靜安天悅這一片。

也就是說，寶華現(xiàn)代城和靜安天悅，差不多就是建在墓地上面的。

我遠(yuǎn)處能看到墓地都是負(fù)面景觀，要大大打個(gè)折。

那我現(xiàn)在就住在墓地上面，是不是應(yīng)該大大大打個(gè)折。

想多了。

寶華現(xiàn)代城，東大寧最熱門的樓盤之一，常常一房難求。

作為一個(gè)中環(huán)二手盤，成交價(jià)大約在13萬左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出絕大部分中環(huán)同房齡的小區(qū)。

至于靜安天悅，作為今年最熱門的新房樓盤之一，即使是在第七第八期新房如此艱難的情況下，分?jǐn)?shù)依然在70分以上。

別跟我整風(fēng)水不風(fēng)水。

這個(gè)地段，這個(gè)城市界面，這個(gè)學(xué)區(qū)，這個(gè)生活配套，它就該值這個(gè)價(jià)格。

當(dāng)年的墓地，影響我現(xiàn)在的生活嗎？

毛都不影響。

我要是一矯情，這房子就要被別人搶走了。

這時(shí)候，你還跟我說什么風(fēng)水不風(fēng)水。

風(fēng)水再好，能讓我今天買完，直接就賺500萬嗎。

咳咳，大家其實(shí)都還是務(wù)實(shí)的。

流氓聚集地：臨平路

除了這些明顯的不利因素，那剩下的，就真的是傳統(tǒng)認(rèn)知了。

有一個(gè)地方，是上海知名的流氓窟。

一說你住在這里，別人的第一反應(yīng)，就是流氓癟三。

這種地方，你看得上看不上。

比如說：虹口區(qū)的虹鎮(zhèn)老街

江湖傳言，當(dāng)年虹鎮(zhèn)老街被長寧三伙流氓圍攻，全身而退。

從此基定了虹鎮(zhèn)老街的江湖地位。

而虹鎮(zhèn)老街上的飛虹中學(xué)，也是當(dāng)年全上海有名的流氓學(xué)校。

風(fēng)流總被雨打風(fēng)吹去。

那個(gè)飛虹中學(xué)，現(xiàn)在已經(jīng)改名了，叫華師大一附中實(shí)驗(yàn)中學(xué)，虹口還算過得去的二梯隊(duì)初中。

而虹鎮(zhèn)老街的名字，也沒有人提了，一般說到這里，大家的稱呼都是瑞虹新城。

整個(gè)瑞虹新城片區(qū)，就是當(dāng)年的虹鎮(zhèn)老街。

當(dāng)年虹鎮(zhèn)老街的流氓，早就離開了這里。

而買下瑞虹，在這里生活的，是北四區(qū)的有錢人和新上海人。

這里已經(jīng)變成了內(nèi)環(huán)內(nèi)最宜居的板塊之一，和當(dāng)年的虹鎮(zhèn)老街已經(jīng)完全是不同的概念。

留在瑞虹新城的流氓，也早就褪去了當(dāng)年的草莽氣。

但是，相比一些區(qū)對(duì)于某些地段的鄙視，虹口區(qū)的購房者其實(shí)這方面并不挑剔。

之所以虹鎮(zhèn)老街的土著不買瑞虹新城，沒有別的原因，買不起。

到了現(xiàn)在，很多人無法選擇瑞虹新城的主要原因，其實(shí)也是這三個(gè)字：買不起。

下只角：老城廂

在對(duì)于流氓的鄙視以上的，上海最直接的歧視是什么，上只角和下只角。

絕大部分的下只角地段，都在北區(qū)。

唯一一個(gè)在南邊的下只角地段，是當(dāng)年的南市區(qū)。

而南市區(qū)之所以會(huì)被歧視，最簡單的原因，是解放后這個(gè)片區(qū)的人員素質(zhì)，和北區(qū)幾個(gè)下只角類似，和上只角的人群完全不同。

簡單來說，就是上只角是洞庭幫的企業(yè)家，寧紹平原的銀行家，以及廣府的買辦。

至于上海的下層本地人，以及因?yàn)榭箲?zhàn)流亡到上海的江北人，那就是下只角的居民。

這個(gè)鄙視鏈，綿延上海幾十年，都無法打破。

但從地理位置而言，老城廂之所以不是租界，不是因?yàn)榈囟尾缓茫且驗(yàn)椋@里是上海縣城。

你再是租界，清朝再是腐敗，體面還是要的。

要體面的結(jié)果，是公共租界和法租界的燈紅酒綠，以及老城廂連綿不絕的棚戶區(qū)。

在并入黃浦之前，南市區(qū)就是標(biāo)準(zhǔn)的下只角。

然而，時(shí)代變了。

整個(gè)老城廂和董家渡的棚戶區(qū)，現(xiàn)在都拆完了。

未來規(guī)劃之中，這里的主要住宅，是別墅。

上海核心地段的別墅區(qū)，這是一個(gè)怎樣的概念。

旁邊又有董家渡金融區(qū)，以及規(guī)劃中的豫園國際商圈。

這里的未來無可限量。

現(xiàn)在，這里的價(jià)格其實(shí)還不算特別高。

但等到老城廂相關(guān)規(guī)劃落地以后，這里的板塊能級(jí)和板塊認(rèn)知，會(huì)和現(xiàn)在是截然不同的。

到那個(gè)時(shí)候，大家就該理解什么叫“高攀不起”了。

上海的二十年的發(fā)展速度，其實(shí)遠(yuǎn)超絕大部分人的想象。

很多當(dāng)年的老工業(yè)區(qū)，華麗轉(zhuǎn)型，成了高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)和高品質(zhì)住宅區(qū)；

很多鄉(xiāng)下的農(nóng)田，經(jīng)過這二十多年，也已經(jīng)變成了非常宜居的次新片區(qū)；

而很多市中心的棚戶區(qū)，在拆遷之后，未來完全可以想象。

你問20年前的人后悔嗎？

后悔有用嗎，沒有用。

與其后悔，不如抓住當(dāng)下。

已經(jīng)高攀不起的，后悔也沒用。

還在愛理不理的，卻需要自己去衡量評(píng)估，誰才是那個(gè)良配。

上車了，才有資格評(píng)判。

沒上車之前，說的再多，也毫無意義。

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