風始于青萍之末，人口負增長，房價何去何從？
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《風始于青萍之末，人口負增長，房價何去何從？》是一篇關于何去何從,房價,人口的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
01
負增長來了
可以這么說吧，中國經濟可以經得起各種考驗、折騰、反復、調整，但只有面對一件事時，壓力是最大的，甚至是無解的。
這就是“人口減少“。
該來的終歸是來了，
在人口增速下降幾年之后，2022年，首次迎來負增長，2022中國全年出生人口956萬人，比上年末減少85萬人。
我以前做過這么一個短視頻，可以說，2015年起的”漲價去庫存“，是人口問題的最大問題。
生育率這個東西，最難解決就是下跌容易，上漲難。
這是個非常復雜的問題，那么多人口學家都解決不了，我當然也沒什么辦法。
風始于青萍之末，過去兩年時間我們親歷的種種教育、醫療、地產的改革，本質是都是面對這場“人口仗”的結構性改革。
過去的這個2022年，在以后的經濟發展史里，應該會被記為一個元年。
簡單聊幾句，我個人判斷的一些關于樓市未來的走勢。
說的不一定對，也沒有要說服誰的意思，權當是一個邏輯推演。
02
短、中、長期的趨勢
把未來分為短期、中期、長期看，先不用太悲觀。
得益于我國的經濟體制，未來短期兩三年，只要不瞎胡鬧，擼起袖子大搞經濟，以我們中國的努力，短期內經濟的活力，絕對會讓全世界瞠目。
一線城市，短期房價上漲，也很正常。
這點我是一點都不擔心。
實際也在這么做了，對2023年的經濟恢復，比較有信心。
從中期看，對于一線城市來說，還有一個5-10年的房地產投資窗口期。
因為全抖音都知道，買房不要在三四線城市買了，要去一線二線城市。
雖然城鎮化率已經越來越高，但一線城市對于外來人口依然有足夠強的吸引力。
一線城市的資產，對于二三四線城市來說，也更有吸引力。
比如東莞佛山，再怎么撲騰也撲騰不出來浪花，就應該看得出來。
但是十年后呢，就不好說了。
房地產投資，本身就是一個長期主義的行為，10年，一點都不長。
一個簡單的判定標準，10年后，你的房子所在的區域會依然保持活力，你的房子在10年后都還算次新房，戶型產品配套依然強勢能打，滿足這幾個條件，都是比較安全的資產，反之，就不太好說了。
同時，房價和人口數量是一個負相關的函數，對于吸引外來人口也是如此。
那么廣州的房價（未來上漲幅度）和人口（未來新增數量）必然最終會形成一個平衡，要讓這個平衡點更高，我認為只有一個辦法：
全力搞廉租房、經濟適用房、共有產權房、限價房等各種保障性住房。
這才是輔助、支持高房價、高地價最有效的方法：引入人口支撐。
比如說科學城水西的和苑，這種超級保障房社區越多越好，它對周邊房價產生壓制了嗎？
完全沒有啊。
只有這樣做，才能保持長期樓市的穩定。
03
要意識到的幾個問題
我們作為普通的購房者，也要意識到一些問題。
1. 奇跡
過去四十多年我國改革開放取得的經濟高速發展，這不是常態，而是人類發展史上的奇跡。
同理，過去四十多年房價的一路上漲，也是奇跡，并不是必然。
處在人口紅利時代，投資容錯率非常高，簡單點說以前閉眼買房都賺錢。
但以后就不是這樣了。
絕大多數房子的價值，會逐漸消解。
2. 利率
未來幾十年長期利率會繼續下降。
參考一下日本，房貸利率1%多點，但日本房價依然不漲，小城市可以免費送房，不要錢，你去住就行，大城市也基本不漲。
長期利率的下跌主要是降低資本預期回報率。
就像我以前說的，利率必須比以前最低的時候還低，對樓市才會有刺激作用，并且刺激作用的邊際效率會快速降低。
即使利率長期還會走低，房價再現之前的那波普漲翻倍，幾無可能。
3. 限售期
房產限售期，一直是解決“樓市活性”問題的殺手锏。
短期為了刺激樓市，想必有縮短的可能。
但長期來看，比如5-10年后，房地產進入緩慢的下跌通道，如果我是決策者，可能會考慮將限售期延長的很長。
比如開放兩年，然后將限售干到10年。
這叫悶殺。
就像跌停板，跌停了就不再往下跌了，只是明天開盤可能繼續跌，10連陰。
與其這樣，不如把跌停板的時間無限延長，那就跌的慢了嘛。
基于這一點可能性，未來投資住房需要考慮的最重要的未必是收益性，而是流動性。
流動性不好的房子，更不值得購買。
4. 宜居
人生苦短，一睜眼一閉眼，很快這一輩子就過去了。
買套房，自己舒舒服服住個十多年，也挺好不是么。
你現在買啥，能保證10年后就一定賺錢？
甚至有人說，自己買了無數套房子，自己無論怎么換，裝修的錢都不會花超過10w塊。
都四十好幾的人了，背著幾千萬的經營貸、房貸，住在10w塊裝修的房子里，對自己的要求未免太高太苛刻了。
當然，作為一個男人，只要網速夠快，沙發夠大，住的豪不豪我也無所謂。
但要給老婆孩子們想想吧，這輩子有幾個十年能讓老婆孩子住的舒服、豪華一點。
孩子拍視頻打卡作業的時候，也能稍微驕傲一點吧。
疊加疫情對人心態的影響，我自己覺得，居住舒適度實在是太重要了。
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