阻止你提前還房貸的，除了銀行，還有你猶豫不決的幻想
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《阻止你提前還房貸的，除了銀行，還有你猶豫不決的幻想》是一篇關于猶豫不決,房貸,幻想的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
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真沒想到，2022年最佳的理財方式居然是：提前還房貸
當時，我只是覺得，5年期LPR利率會繼續市場化下行，而我們環顧資本市場、理財產品池，已經無法找到比房貸利率還要高的收益率了。
哪怕對房貸利率再悲觀的人，千想萬想，也猜不到，為了挽救休克的房地產市場，政策面在2023年，把房貸利率降低到了3.7%的歷史性低位！
明哥寫公眾號的唯一目的，是為蒼生說人話、守護百姓錢包。
值此關鍵時刻，必須再撰寫一篇言辭直接、情感激烈的直白文章，大聲在你的耳邊吶喊：
你提前還房貸，無論銀行用花言巧語來蠱惑你，還是用拖字訣來延滯你，千萬不能再有幻想了，必須馬上行動起來！
我們都知道，從2020年3月1日開始起，央行把所有「浮動利率」貸款模式，改為了新模式：
房貸利率=5年期LPR利率+基點加成。
簽訂購房合同時，購房者和放貸銀行的基點加成，一旦確定，在整個還款周期里不能更改。
5年期LPR利率，則是由銀行間市場報價決定、央行發布，每月發布1次。從2019年8月份首次公布時的4.85%，已經下降到了2022年12月份的4.30%。
本來我們以為，這兩部分都沒有再調整的可能性。
沒想到的是，2023年，在住建主管部門和央行牽頭的所有商業銀行的操作下，史無前例下調房貸利率的操作出現了。
以珠海市為例，既然「5年期LPR利率」、「基點加成」都動不了，那就修改房貸利率的公式：
優惠房貸利率=5年期LPR利率-60個基點+基點加成。
不僅是基點加成確定為0，連原有的5年期LPR利率，都可以再人為減去60個基點，直接讓總房貸利率降到3.7%！
其他城市，可能不都是當前最低的3.7%，但也多的是3.8%。
現在心如冰窟的人，正是之前年份按照5%以上利率買房的人，而無論后續為了救市而人為調低利率的優惠力度有多大，都和存量購房者，沒有任何關系了。
存量房貸利率，和新簽房貸利率的差距，只會越來越大。
差距在哪里？
雖然存量房貸合同，只要不是固定利率模式，也是會隨著「5年期LPR利率」的降低而降低，但是有3個致命問題，導致和新簽房貸利率的差距，越來越大。
第一，基點加成，恒定不變，無法更改；新簽的利率中，直接設為0。
第二，5年期LPR利率，無論1年內12個月降低了多少，要等來年的1月1日才統一生效；新簽的利率，直接按照當時月份的5年期LPR利率來。
第三，存量房貸利率，不可能人為調減了；而新簽的利率，直接人為再減去60基點、40基點、20基點，永久有效。
假如一個購房者，純商業貸款300萬，貸款30年，固定利率，等額本息法：
2014年，房貸利率6.15%，總利息357萬，月供18276元；
2022年，房貸利率4.25%，總利息231萬，月供14757元；
2023年，房貸利率3.8%，總利息204萬，月供13980元。
如果不是固定利率模式，而是浮動利率模式，三者的實際總利息、月供，會隨著5年期LPR利率的調減，而下降。
但是，不同的基點加成、人為調減造成的差距，是類似的。
一個月的月供，可能也就幾百、幾千塊的差別，好像拿在手里也干不了大事。
但是如果你設想一下20年、30年累計起來，就是一筆非常可觀的數字了！
換作是誰，也無法視金錢如糞土啊！
2
其實，在歷史上，為了挽救房地產危機，政策面上不僅對新簽房貸合同的購房者，也同樣追溯以往，對存量購房者，同步降低了利率。
2008年全球性金融危機的時候，房價基數低、房貸業務在銀行所有業務中利潤占比小的時候，為了助推房地產的騰飛，金融管理部門出臺政策，將房貸利率由基準利率的0.85倍下降至0.7倍，存量房貸利率，也可以享受同樣的優惠。
但是，那幾乎是中國房地產市場化以來，唯一一次將優惠政策惠及了存量購房者的，從那以后再也沒有過。
包括如今萬箭齊發、優惠盡出的2023年。
我想不透，為什么在研究救房地產、救消費政策時，不將存量購房者的利益考慮進去。
畢竟，從2020年開始，房地產行業就急轉直下、斷崖式下跌，一線大城市的房價跌30%，成交套數腳踝斬，優惠利率能夠影響到的新購房者，畢竟是少數的。
然而，從2014年開始到2019年，在棚改貨幣化補貼、漲價去庫存運動的激勵下，全國上下，從京滬深穗的一線城市到幾千個縣城，全民買房，他們不僅站在房價的高崗上，也站在了利率的高崗上。
如果利率優惠政策，惠及存量購房者，那錢包里釋放出來的錢，不照樣進入消費市場，甚至會激勵他們以改善的目的，以小換大，這不同樣是在激勵經濟、挽救二手房市場嗎？
我們無法對政策，抱有不切實際的幻想。
既然如此，存量購房者，就沒得選了，只能提前還貸、不再承擔高昂的利息。
靠天、靠地，都不如靠自己。
3
然而，購房者、房貸，對銀行來說，是極其優質的借款人、借款資產，所以每鎖定一筆購房者的房貸業務，尤其是之前幾年高利率的房貸業務，對銀行而言，就是一塊大肥肉。
如果購房者不想承擔高利息，選擇提前還貸，哪怕再承擔一點所謂的違約金，那也可以省下幾十萬、幾百萬的利息錢，對銀行而言，就少了這么多利潤。
所以，銀行在千方百計地阻止業主們，提前還房貸。
從技術流程上看，提前還貸，不過是在電腦系統里處理幾個數據而已，房貸系統會自動更新期限、月供額。如今發達的銀行信息化系統，完成這一切，只需要1分鐘的時間，足矣。
哪怕是前置環節，由柜臺員工來人為判斷客戶是不是按時還款了、他與銀行之間沒有糾紛、把客戶的錢一收、一個確認鍵和輸入鍵下去，就可以發起電腦系統手續。
就這么簡單的業務，銀行拒絕的理由五花八門。
最常見的理由是：申請提前還貸的客戶數量太多，系統處理不過來，要先預約，而預約的日期在4月份、6月份、8月份。
反正能拖幾個月，就能多收幾個月高利率產生的利息。
其次，提前還貸不是想預約就能預約的，必須滿足一定的條件。
比如，某些貸款合同里就明確寫了最低還款期數，還滿3期后才能申請；更夸張的是，必須先還滿3年共36期的月供后，才能申請。
第三，即使突破了銀行設置的重重障礙，成功提前還貸了1次后，也不是想還多少次就還多少次的。
在2020年以前，大多數銀行允許1年還3次；
在2023年，它們金口一開，只允許1年還1次。
無論你遇到銀行給出什么理由，腦子里一定要清醒：
只要你已經向銀行申請了提前還款，在等待銀行審核的時間里，產生的利息，也應該由銀行來承擔。
如果任由銀行單方面來決定是否允許提前還貸、提前還貸的日期、次數，那極端情況下，銀行是否可以拖到天荒地老、拖到30年貸款都要結束了才審核通過？
先不說違反了房貸合同上雙方的義務，不明擺著欺負老實人嗎？！
如果你軟，他們就硬，就多收你的錢，還理直氣壯；
如果你硬，他們就軟，才能意識到自己在違反合同搶你的錢。
如果銀行軟硬不吃，那就只能撥打銀行保險消費者投訴維權熱線12378，維權到底了。
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