樓市第一槍，啞火了！
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2023年，很多城市賣地會越來越難。
供應土地越來越少。
土拍金額越來越少。
短期看，陣痛；長期看，好事。
1
鄭州土拍第一槍，有點憋屈。
2月7日，鄭州第一場土拍，出讓11宗住宅用地，總面積62.14萬方，約932畝，總起始價約90.6億。
最終，除鄭東新區一宗地塊流拍外，剩余10宗地塊總成交價約53.84億。
1、關注的人很少，我自己都沒怎么關注，結果大致知道。
2、沒成想，結果更慘，開拍5分鐘，本次土拍最優質的地塊就流拍了。要知道，當時同事正在直播，還信誓旦旦的表示，這一塊地一定會拍出去，因為都是內定的，沒成想，5分鐘后，啪啪打臉。
3、補充一點，流拍的土地還是二次流拍。
4、剩余大部分土地，基本上都是后期用地，沒意思。
5、大部分拿地的企業，城投占了大頭，這就更沒意思了。
6、唯一釋放的好消息是，之前危險的本地頭部房企，這一次竟然拿地了，竟然還有錢拿地，很意外。
鄭州的第一場土拍，就這么憋屈的落幕了。
不過，2023年的土拍中，也有成績還可以的土拍。
比如揚州。
2023年揚州第一場土拍落下帷幕，6幅地塊均成功出讓，攬金3.58億，其中一塊地塊競拍102輪競價觸頂搖號，最高成交樓面地價3163元。
2
城市極度依賴賣地，安全嗎？
地方政府極度依賴賣地，安全嗎？
不安全。
但地方政府沒辦法。
這就好比一個極度饑餓的人，突然看見了幾個有點發霉的饅頭，他狼吞虎咽吃的正香，這個時候你沖到他跟前說，何不食肉糜，別人肯定罵你傻逼啊，都什么時候了，還輪得到你挑。
那么，地方政府為什么會極度依賴土地財政？
這是過去40年“央地財政博弈”的結果。
改革開放以前，我們是計劃經濟國家，全國一盤棋，財政也是吃大鍋飯。
十一屆三中全會以后，全國范圍內推行包產到戶，大家的積極性大大提高，中央一想，既然包產到戶能激發這么大的積極性，地方財政是不是也可以這樣？
1980年，財政包干制被提了出來。
簡單來講，中央制定目標，地方交完指定稅收后，剩下都是自己的。
這一下子激發了地方政府的積極性，財政收入得到極大的提升，地方政府全都富得流油。
但是進入90年代，又出現了新的問題。
80年代，中國經濟爆炸式增長，財政收入也是爆炸式增長，地方是有錢了，但是中央卻窮得要死，最重要的是，當時大量的財政支出都來自中央。
于是，中央收錢很多，花錢卻很多，問題就來了。甚至出現過中央窮到向地方借錢的地步，這是非常罕見的。
1992年，中央收入1000億，支出2000億，赤字達到了1000億。
1993年，分稅制改革開始啟動。
朱老總親自跟各省談判，經過艱苦的談判之后，最終實行了分稅制，地方大部分收入收歸中央。你知道的，問題又來了。
中央是富了，但是地方又窮了。
于是，為了彌補地方政府的財政缺口，分稅制執行數年之后，中央終于放出了“土地財政”的潘多拉魔盒。
2000年開始執行。
2021年，“土地收購儲備制度”文件的形式，正式得到了中央認可。
2001年，2002年，2003年，中國的土地財政收入實現了連續三年，每年都是爆炸式增長，短短3年從500億增長到了5000億。
2021年，土地財政8.4萬億。
這是一個當年完全無法想象的天文數字。
3
如果你理解了土地財政的由來，我相信能理解地方政府。
不干凈，不健康，但沒辦法。
一個人尚且非常需要錢，更不要說容納上百萬、上千萬人的地方政府，這就是上千萬張嘴啊，沒錢能行嗎？肯定不行。
舉一個非常簡單的例子。
2016年之后，杭州開始爆紅。
為什么？
阿里，海康威視，網易，這是原因。
西湖，雷峰塔，這是原因。
但是還有更重要的原因，那就是從2016-2022年，在短暫的6年里，杭州賣地收入全國第一，6年賣地收入超過1.5萬億，這是多么龐大的一個數字。
有了1.5萬億，杭州才能修地鐵、建地標、做配套、建高鐵，等等。
很多人以為城市和鄉鎮最大的區別在于，人口的多少。
其實不是，在于配套。
三甲醫院，有地鐵可以做，有高架可以走，有大商場可以逛街，有漂亮的公園，有科技館，有美術館，有景區可以旅游……
但是，建設這些，全都需要錢。
在這一點上，杭州無可指責，因為幾乎所有的城市都是這樣走過來的，有了錢才能建設一切。
這兩年，有2點我很欣慰：
一個是深圳。
深圳是一個土地財政依賴度非常低的城市。
肯定不是因為深圳的土地賣不出去，開玩笑，深圳的土地肯定能賣出去。主要是深圳太聰明了，土地財政畢竟不好聽，多少有點拿不出手，不高明，深圳完全可以用更高明的手段收稅，可以從其他方面收稅。
一個是全國土地財政的變化。
2021年，賣地收入8.4萬億，看似很高，其實已經是強弩之末，賣不動了，到了2022年，一系列的打擊之下，賣地收入才5萬多億，一下子少了3萬億。
這一點，跟全國房地產的銷售額一樣，2022年銷售額僅有13.3萬億，2021年銷售額高達18.3萬億，又少了5萬億。
房地產的規模慢慢降低。
土地財政的規模慢慢降低。
城市的賣地收入慢慢降低。
2022年，杭州賣地收入才2100億，少了1000億，廣州賣地收入1481億，少了300億，深圳賣地收入736億，少了200多億。
4
如果理性的看待這件事。
不管是鄭州揚州的土拍，還是杭州南京的土地財政依賴，本質上都是央地財政博弈下的子集，如果中央分稅制沒有那么嚴苛，也許就不會有土地財政這個魔獸了。
1980年代，大包干。
1990年代，分稅制。
2000年后，土地財政。
每隔10年就必須針對財政收入進行一次大調整，剛開始，基數小，很容易調整，但是越往后，基數越來越大，依賴度越來越高，想要糾偏的難度就會越來越大了。
因此：
1、涉及到錢的事情，沒什么對錯，只有能做不能做。
2、土地財政肯定要改，但是不要高興太早，上面說了，財政收入是博弈，央地肯定要繼續拉扯，新東西不一定好。
3、房產稅是好東西，早晚會出來，但肯定不是現在。
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