東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《糟糕！連他們都跳出來，站臺“樓市回暖”了》是一篇關于站臺,樓市,跳出來的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

最近，有沒有被“樓市回暖”的消息炸蒙？

此時此刻，請你打開所有的社交平臺、微博、短視頻平臺，搜索“樓市”兩個字，出現最頻繁的字眼是什么？

小陽春、樓市回暖……鋪天蓋地。

沉寂一年的售樓部里，再次喧鬧起來——

北至山東濟南，冬至浙江寧波，西至成都重慶，南至海南陵水……

無論是常年保持余溫的長三角、珠三角，抑或是樓市曾跌入瀕死狀態的鄭州……

售樓部里，無一不是人頭攢動。

沉寂一年的朋友圈里，再次發出鋪天蓋地的喜報——

北京日成交，突破900套！

蘇州高新區星河盛世，兩天成交6898萬元！

云南昆明華發書香云海，周末成交突破1億元！

廣州元旦三天總成交5.6萬㎡，較2022年元旦上漲131.5%……

時隔兩年，中介朋友圈里再次看到難得的“滿江紅”。

按照常規套路——

接下來的大喜報，就應該是“集體漲價”了。

沉寂一年的二手房交易大廳，再次看到排隊的盛景——

綠中介在成都一共有29個簽約中心，春節后首周全部預約爆滿；

重慶南岸、江北和兩江新區的不動產交易大廳，因排號太多，呼吁錯峰過戶。

兩年了，朋友們！

不動產交易中心的排號機，終于開機了。

在這場“樓市回暖”的輿論狂歡中，有一個參與者極其極其極其特別：

央視財經頻道打頭陣，各地方衛視跟進，集中且連續的報道“各地樓市回暖”！

這是央視，這是地方衛視……

他們是什么？

政策風向之喉舌！

自2015年起，房住不炒的大旗下——

幾乎沒有任何官媒，更無任何衛視頻道在公開場合，大范圍報道樓市升溫，唱多市場。

八年來，官媒衛視首次參與到唱多的輿論狂歡中。

連他們都跳出來，為小陽春站臺吶喊了

——老鄉們，進場吧；

——再不進，就該漲價啦。

輿論，開始對房價上漲有利了。

那么，樓市是否真的回暖了，房價是否真的要漲了？

作為一個專業的地產研究團隊，大碗從來不相信以上輿論狂歡，我們只看數據。

想要判斷樓市是否回暖了，房價是否即將上漲，我們先要找好參照物，再進行數據比對。

1、樓市回暖了么？

想要知道樓市是否回暖了，其實很簡單——

只要拿過去的同期數據對比，成交量漲了，那就是回暖了。

今年1月份是春節月，去年2月份是春節月，那就拿春節月的成交量進行對比。

下面這張圖，

是2022/2023春節月期間，重點城市的二手房成交量對比圖。

因武漢和濟南的二手房數據缺失，故用新房數據對比之外，其他城市均為二手房數據。

為什么用二手房數據？

更真實，干擾因素更少。

通過上面這張圖，我們發現——

除北京和上海之外，其他所有城市二手房成交量都在反彈，幅度均達到30%以上。

反彈最快的蘇州和寧波，相比較去年春節月，成交量漲幅高達1倍以上；

哪怕是已經拉進ICU一年的鄭州，成交量漲幅也高達70%。

講到這里，我們可以給出判斷了——

單純從數據層面上說，

重點一二線城市的樓市，成交量正在爬升，市場正在升溫。

與去年的谷底相比，市場的確在回暖！

你瞧，即便是靠樓市吃飯的我們，依舊不敢拉出類似“成交量翻倍，房價即將暴漲”等充滿粗暴情緒的結論。

接下來，我們通過數據比對來研究第二個問題：

2、房價是否真的要漲了？

之前我們反復跟大家提到過一個觀點——

每個城市，都有自己的成交量榮枯線。

比如，北京的單月成交量榮枯線為15000套，上海為2萬套，深圳為8000套，廣州為15000套，東莞為6000套，成都為12000套……

過往周期中，如上城市上漲之前的典型標志就是：連續三個月的成交量，達到各自榮枯線以上。

好，想要知道重點城市的房價是否即將上漲——

只需要看它當下的成交量，是否已經連續達到榮枯線以上。

下面這張圖，是重點城市的過去三個月住宅成交量與榮枯線的對比圖。

通過上面這張圖，我們又發現了什么問題？

重點城市的住宅單月成交量——

連續3個月保持在榮枯線以上的城市為0；

連續2個月保持在榮枯線以上的城市為上海、成都、蘇州和寧波等，以及在榮枯線邊緣徘徊的北京；

深圳、重慶、廣州、南京、鄭州、武漢……其成交量連維持在榮枯線以上1個月的能力都沒有，談個屁的房價上漲。

比如，重慶的房價上漲榮枯線是：連續三個月成交量，達到3萬套以上。

那么，它現在的成交量是多少？

不到1萬套，不足榮枯線的1/3。

漲個屁的漲！

對，我可以用數據很負責任的告訴大家——

當下樓市中，90%以上的城市都不配談“房價上漲”！

勉強說有可能上漲的城市，有且只有北京、上海、成都、蘇州和寧波等！

好，我們把以上內容做個總結。

請用一句話來表達當下的樓市——

成交量的確在升溫，但遠未到引爆行情的時刻。

以上，就是輿論狂歡中的小陽春底色。

別聽他們喊什么，咱們就用真實的市場和數據來說話！

話都講到了這里了，再聊點干上加干的干貨吧。

我曾認真分析了春節后的這輪樓市升溫，無非就是以下原因：

第一，積壓需求的短期爆發。

春節前的兩個月，我們經歷了什么？

先是11月份，口罩管控期的不讓出門；再是12月份，集中感染期的出不了門。

兩個月過去，市場里積壓了諸多剛需和改善客戶。過完年陽康了，積壓的需求就在近個月釋放了。

第二，持續利好的沖擊蠱惑。

自去年11月份開始，樓市政策大轉彎，輿論風向大轉彎，利率下調大轉彎……

11-12月份積壓的需求，疊加上不斷吹拂的政策和輿論暖風，自然就有人集中進場了。

以上兩個原因，總結一下——

目前進場買樓的這幫人，原本就要買，只是被口罩和春節暫時耽擱了。

單純靠著一小撮人，單純靠這一小撮積壓需求，大概率是撐不起一輪轟轟烈烈的房價上漲，釋放完了就完了。

事實上，在我看來——

樓市想要炸，還差一把火。

一把能將那些原本就要買的人、猶豫觀望的人、心存貪利的人，甚至是堅定看空的人……全部點燃的火。

這把火的名字，叫“上漲預期”。

之前的直播中，我跟大家說過兩個觀點——

第一、打開上漲預期的鑰匙，在土地市場里。

上漲預期的產生，一定要有參照物。

舉個例子。

為什么去年市場慘淡如此，而杭州仍有那么多人搖號打新搶房？

因為新房賣5萬/㎡，旁邊二手賣8萬/㎡。

——有高價的二手房作為參照物，限價的新房就有上漲預期，就有人嗷嗷進場。

那么，如何讓全國其他城市的樓市也有上漲預期？

給它們構建一個參照物！

再舉個例子。

你家的房子現在賣2萬/㎡，你正在猶豫要不要賣。

突然有一天，你家旁邊新出讓了一宗土地，成交樓面價2.1萬/㎡。

此時此刻，你想干什么？

賣個錘子賣！地價都干到了2萬，上漲在即！哪怕借錢，老子也要在旁邊再干一套！

這就是真實的市場。

參照物有了，上漲預期就有了。

樓市上漲預期的最好參照物，就是土地市場。

夠直接，也夠赤裸。

——2016年全國樓市瘋漲前的先兆，就是2015年出了一大波地王；

——2021年上半年核心城市跳漲前的先兆，也是第一輪集中土拍出了一大波地王。

第二、打開土地市場的鑰匙，在銀行手里。

講到這里，一定會有人提出質疑：

市場這么差，開發商都快暴雷死絕了，哪有信心拍地王。

我再跟大家舉兩個例子吧。

2014年，樓市賊差，成交量幾乎也是當年的歷史新低。按照當年的市場成交量，房企壓根沒有信心去拍地。

但誰能想到，

2015年中起，房企像瘋了一樣在各個城市里搶地，擼地王。

2020年，除了深圳和合肥之外，其他城市的樓市慘的一批。按照當年的市場成交量，房企也壓根沒信心去拍地。

但誰又能想到，

2021年上半年起，房企像瘋了一樣在各個城市的核心版塊里搶地，擼地王。

以上兩個例子，告訴我們——

房企擼不擼地，搶不搶地王，與市場好壞沒關系。

那與什么有關系？

與銀行有關系，與信貸寬松有關系，與融資成本有關系。

——2014-2015、2020-2021，是中國涉房融資最寬松、融資成本最低的年份之一。

講到這里，大家就明白了吧。

只要銀行敢嗷嗷叫的往房企里灌水，只要房企能拿到足夠多、足夠便宜的錢，就能徹底引爆土地市場。

——管它預期好與壞，先把地搶了再說，先把規模拉上去再說！

只要土地市場被引爆，只要地價不斷抬升，甚至地王出現，就能徹底引爆上漲預期。

——管它未來誰接盤，反正地價是2萬，我就敢搶1萬9的房！

用一句話總結，

銀行打開土地市場，地價打開上漲預期，預期打開樓市行情。

最后，我們再來看前面的那個問題——

引爆樓市的那把火，究竟在哪里？

不是輿論狂歡，也不是積壓需求釋放……而是越來越多的房企，能借到足夠多和足夠便宜的錢。

多到足以轟出更高的地價和更多的地王。

只要這一天到來了，

什么狗屁量價關系，什么狗屁連續三個月在榮枯線以上……通通不重要，只管撒丫子往賭場里跑就對了。

好，本文最關鍵的題眼來了！

這一天，什么時候到來？這盛宴，什么時候開場？

判斷的方法，其實非常簡單——

你就看去年都快餓死的民營房企們，啥時候陸續進場拿地了，這一天就快到來了。

前兩天，鄭州開年集中土拍。

我在一群趕來托底的城投公司中，看到一個既熟悉又不熟悉的身影。

——去年曾深陷債務危機的河南建業集團，摘下高新區五龍口地塊。

哦豁，看來是拿到錢兒了。

等這類房企開始進場擼地的時候，樓市就差不多該炸了。

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