東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《瘋！比《狂飆》更狂飆的是天津二手房！》是一篇關于狂飆,的是,天津二手房的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

最近被電視劇狂飆圈粉了，我已經很久沒有看到過如此精彩的電視劇了，京海二十年風風雨雨，正義與邪惡之間的極限拉扯令人欲罷不能，拍案叫絕，很多觀眾都“共情”高啟強，從舊廠街的魚販子到京海市的政協委員，整個“奮斗”的過程既無奈也心酸，不過與高啟強的“發家”路線相比，張譯老師飾演的安欣其心路歷程更值得細細品味，相比前者，他的整體人設在大環境中更顯得彌足珍貴，不劇透了，小伙伴們趕緊去追，2023年開年第一大劇，狂飆撐得住。

與電視劇狂飆一起狂飆的還有開年的天津二手房市場，在過去的1月份天津二手房成交量直接創出了近四年同期新高，而且是一浪高過一浪，市場火爆程度可見一斑。

根據貝殼數據顯示，整個1月份貝殼二手房成交套數為4089套，超過過去三年的1月份成交量，值得注意的是今年的1月中包含了7天春節假期，但2021年和2022年的春節是在2月，所以今年的開年成績要遙遙領先過去兩年同期，而2020年也就是疫情剛起步的時候1月也包含了7天的春節假期，一個疫情起步一個疫情結束，同一時間節點天津二手房成交套數達到了成倍增長（2020年1月1700余套）。

這還不算完，在我開始寫這篇時，2月的天津二手房成績又爆了，先是6號早上朋友圈中介大軍紛紛轉發2月第一個周末的貝殼二手房成績單：周六342套，周日428套，要知道天津二手房上一次能達到400余套的單日成交套數還要追溯到2018年的5月份，也就是上一輪房地產牛市的末尾，這里一定有人會問：這次是不是新一輪房地產牛市的起點？我只能說是老鐵你過年是不是喝的假酒？

第二個則是2月前兩周二手房套數持續上升，1號182套、2號182套、3號、173套、4號342套、5號428套、6號279套、7號289套…上周末更是創出了538套和618套的短期紀錄，按照這個態勢發展下去，2月的成績肯定比一月好。

第三個，新房成績同樣喜人，根據克爾瑞的最新數據，二月第二周全市熱銷項目接訪32370組，平均單盤接訪118組，環比上漲28%，而全市的認購轉化率也達到了8.9%，累計認購套數2879套，平均單盤10.5套，環比增長38%！

V型反轉不敢說，但天津樓市積壓許久的外地+學區需求爆發性消費確實來了！或許在這個月貝殼平臺6字打頭的二手房單日成績已成過眼云煙。

如果是股市的話，在連續陰跌的市場中一根跳空的長陽拔起確實是完美的最強底分型，必須給它加個自選時刻關注。但樓市不等同于股市，一根長陽拔起只能頂多算連續底背離迎來的報復性反彈，是否是真正逆轉反擊還需拉長時間去看。

與股市不同的還有價格，股市是價在量先，好的股票有好的價格才會引人入場，而樓市則是量在價先，開年的爆量直接提升了賣方的信心，環比2022年12月，貝殼二手房的掛牌均價上漲了4個點，恢復到了去年8月份的水平。

市場如此火爆歸根結底還是大家買房情緒抑制的時間太久了，如果樓市也有指標的話，我想連續的底背離都會出現在月線圖上，但報復性反彈也許會遲到但從來不會缺席，而口罩因素的解決無疑是市場火爆的最大推手，這個問題的解決再次將天津的教育優勢、落戶容易的特點凸顯出來，其中濱海和河西1月份二手房成交套數遙遙領先其他區就是最好的證明，當然，像帶押過戶、商貸利率重回3.9%、二套首付四成等政策上的支持對二手房市場起勢同樣起到了正相關作用。

1月在貝殼平臺成交的二手房小區前十中有九個都出自河西，壟斷力很強，而這九個小區無一例外全有教育加成，坦言就算上了河西的學校也不一定未來全是985/211的苗子，同樣普小也會有好學生出來，但不得不說，學區概念的加持對天津二手房市場的促進效果太大了，不過反過來看這也是很可悲的一點，懂的都懂。

其中前三甲位置是桂江里、新城小區、和景興西里，桂江里自不必說，師大二附小淥水道校區的門票（全部樓棟），這個小區最走量的當屬1室戶型，高樓層能賣到3.4萬每平米，低樓層則能賣到4萬+每平！河西真是將師大二附小這塊金字招牌用的飛起啊！

新城小區和景興西里則是三片、一片兩個普小對應的社區，這倆火爆的邏輯是轉學邏輯，新城小區對應的是河西三片中普小的口碑較好的土城小學，轉學不會安置到其余普小去，同樣是一室戶型最走量。

景興西里則是對應一片普小東樓小學的小區，一片本身普小相較二、三片少，但現在湘江道小學不接受轉學（高年級轉本校），所以一片門檻較低的普小只有四號路和東樓，加之景興西里相較這個片區房齡較新，同時社區規模較大，所以整體的掛牌量和成交量都較為活躍。

還有一組數據值得關注，以前我文章中提到過2022年上半年全國重點城市中120平以上的住宅銷售占比提升明顯，而90平米以下的剛需型產品成交套數占比有所下降，這證明剛需客群下降，改善客群持續增加已經是樓市發展到今天的宏觀趨勢，而如今這一幕同樣出現在了二手房市場中。根據貝殼數據顯示，今年1月相比2022年1月剛需占比有所下降，70平以下的二手房下降4個百分點，同時150萬內的房源占比同樣下降2.5個百分點，誰在賣誰在買？可以小推斷一波，除去針對學區概念偏執的消費者，其實有很多“換房客”在偷偷搶跑！毫無疑問，他們賣房的初衷是置換新房的改善產品。由此良性循環產生了：這個城市中的剛需客群接盤二手房中的較偏改善產品，而換房客則是要將手中的老產品趁著這波春季行情迅速完成產品升級。

我現在一天能接到好幾個推銷電話，有新房銷售也有二手房中介，“現在二手房行情還不錯，您可以出來轉悠轉悠”“XX純新盤您考慮嗎”，其實我們地產從業者看朋友圈就知道行情如何了：小陽春確實來了，市場有夸大的成分但一定比去年強很多。

其實我打去年年底就呼吁大家保持信心，反彈一定會來，但好像評論區普遍都不太感冒，成交價不會騙人，要說近三年內什么時候出手最合適，還真就是2022的下半年，無論是改善還是剛需產品。

至于要問現在這種情況怎么辦，我建議如果是賣一買一的改善客群完全可以趁著這波小陽春盡快出清掉老產品，至于剛需客群來說真正以孩子入學、轉學、結婚等為目的買房者一定要算好時間差，在可控的時間內去挑選適合自己的房子，但如果還可以等的話建議再沉沉，小陽春隨有但持續性尚不得知。正所謂“買在分歧，賣在一致”，這點倒是和股市相通。當然這是說給真正有購房需求的消費者聽的，對于沒有實質性操作卻只會網上打字的觀眾來說都是浮云。

盡管現在新房、二手房市場迎來了反彈，但與之形成對比的是社會中想提前還貸的客群同樣不在少數，可惜的是現在95%的銀行都不支持提前還貸，等待4-6個月已是常規操作，銀保監會投訴電話都打爆了依然要排到6個月之后還款的客群大有人在。真是有的人忙著簽約有的人忙著還大額，一半海水，一半火焰。

無論如何，切記買房這件事還是要量力而行，同時還要保持清醒的頭腦。看空，不一定做空，同理，有時候看多，也不意味著要做多。二手房另外一個數據-----掛牌量連日持續高位，證明一點是，更大量業主正在換倉！！！

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