東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《3天漲回3年前，28萬億還在場外虎視眈眈》是一篇關于還在,虎視眈眈,場外的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

話說，富士山已經有300多年沒噴發了；

最近憋得是眼珠子通紅、脖梗子跳青筋、腦瓜子直冒煙，弄得隔壁鄰居小日子過得那是心驚膽戰！

當講不講，能跟富士山惺惺相惜、相見恨晚的，我天朝不費吹灰之力就能拉出仨：

躺在銀行保險柜里做瑜伽的17.8萬億存款，馳騁在金融體系里漫天空轉的28萬億放水，以及才出ICU就去857的核心城市房地產…

地王拍出、售樓處人滿為患、過半城市止跌回升…

2月17日，蘇州2023年首場土拍告一段落，園區湖西地王成為最靚的仔——

掛牌期砍下43輪報價、開拍后經歷22輪報價，最終有31家房企進入搖號階段。

央企華潤置地以36.43億的總價摘得，成交樓面價35650元/㎡，項目限價很可能突破50000元/㎡。

據園區當地的朋友講，未來能在二手房市場輕松突破10萬/㎡大關的，必須得有它一號！

房企敢砸重金高溢價拿地，無非就倆原因：

空間上，對城市與板塊中短線去化充滿信心；

時間上，對2-3個季度后的大行情保持樂觀。

盡管最近一段時間樓市捷報頻傳，但核心城市拍出了貨真價實的地王，還是讓不少人一聲長嘆：樓市確實變天了！

同一時期，許多頭部城市持續火速升溫：

節后第三周，北京新房成交1326套，環比增幅74.47%，二手房成交3190套，環比增幅13.36%；

上海開年以來共推6個新盤，除楊浦城投悅尚海開盤當天剩下3套，其余5個全部實現“日光”；

廣州、深圳兩地的許多板塊，業主撤單、返價的更是不計其數，搞得真剛需、真改善人心惶惶…

而在江浙、廣東、福建等省份的強二線城市里，已經連續兩個周末，售樓處和中介門店秒變菜市場。

尤其是蘇州、寧波、南京、東莞、廈門…要了親命了——

各種優惠收回、各種看房預約、置業顧問小姐姐被逼得能穿高跟鞋滿售樓處小跑；

樣板間里人滿為患的情景，我怎么跟你形容呢？鄙人婚禮當天也就那個氣氛了…

從2月份最新發布的70城數據來看，止跌回升信號明顯：

70個大中城市里，新房和二手房價格環比上漲的城市分別有36個和13個，比上月分別增加了21個和6個。

一二線城市商品住宅銷售價格出現了大面積的環同比上漲，而三線城市則依然在跌跌不休。

簡單來說，各地新房和二手房市場在加速修復，但一二線與三線城市之間的分化態勢卻在進一步拉大，與我們之前的判斷，是一致的。

列位，到了這個節骨眼上，再扯著嗓子唱空樓市，那就真得檢討檢討，為啥老大不小還吃不上四個菜了！

形成眼下樓市回暖的原因其實并不難理解：政策持續寬松+貨幣量化放水+經濟基本面修復；

而且，在政策與貨幣的寬松周期內，最大的變量來自于基本面的修復效果：

宏觀經濟修復越是超預期，資產價格的估值就越值得看好。

說到底，資產價格是社會勞動剩余價值的積累，這是常識。

17.8萬億存款與28萬億放水，正對樓市虎視眈眈

要我說，眼前看到的回暖，只不過 是些餐前的開胃前菜，因為真正厲害的還在后面…

先來看看2023年1月的社融表現吧——

1月份，人民幣信貸增加了4.9萬億，同比多增9227億元。

當前的信貸擴張，主要靠企業和地方政府在撐，居民中長貸反而拖了信貸總量的后腿。

至此，去年新增的17.8萬億存款與央媽加班加點印的28萬億鈔票，還沒真正發威呢！

插播一句：無論是08年的4萬億還是15-19年的10萬億，都讓樓市走了一波打滾翻番的行情…

現在這局面，就好像下游已經開始水漲船高了，可最上游的冰山才剛剛開始融化…

為啥這么說？

首先要整明白，17.8萬億的存款究竟是怎么來的——

2022年全國居民較2021年多存了7.9萬億；

同一年，商品房銷售金額縮減4.87萬億，居民消費意愿下降了約3%，約合1萬億出頭。

你可以簡單粗暴地理解為：儲蓄暴增的主犯是去年房地產市場的整體低迷。

不過從2月份的表現來看，居民部門中長貸邊際修復，幾乎已是板上釘釘。

另一個問題，28萬億到底讓誰借走了？

居民部門貸款僅新增3.83萬億，企事業單位借走了17.09萬億。

很不幸，無論是企業還是事業單位——

拿著它投資或擴大再生產的熱情并不高，相當一部分資金不是借新還舊，就是躺賺息差。

顯然，這已經和當初印錢的動機南轅北轍。

在2022年12月的經濟工作會議上，高層就曾一陣見血地指出：

當前我國經濟存在的主要矛盾，是需求收縮、供給沖擊、預期轉弱。

這其中，既有疫情三年來帶的疤痕效應，也有短期市場供給與債務壓力形成的結構性矛盾。

也就是說，只要把這三座大山搬走，此前的居民存款和增發貨幣分分鐘魚貫而下。

全國人民在年末年初集體經歷“羊達峰”、全民邁向“羊中和”，由此，擼起袖子加油搞錢再次成為核心KPI；

前幾日，發表在《求是》雜志上的重要文章依然用了“總需求不足”五個字給當下的若干經濟問題定了調。

“總需求不足”怎么辦？那就接著刺激需求唄，從這個角度上說，政策面利好還將持續較長的一段時間。

另一組數據同樣不可忽視——

今年1月末，廣義貨幣M2已經達到273.81萬億，同比增長12.6%；

而同一時期的狹義貨幣M1約65.52萬億，同比增長6.7%。

M2與M1的差額，來自于單位定期存款和個人儲蓄存款之和，即準貨幣。

其增速差上升，將加大大宗商品、股市、樓市等資產價格的上升壓力。

當下對樓市虎視眈眈的，絕不僅僅是17.8萬億的新增存款余額，與28萬億的量化寬松貨幣；

M2與M1之間的增速差，已經在提示我們：是時候重估核心城市、核心片區資產的價值與流通性了！

到2023年，大家為何還在買房？

貨幣，總是在現金、房產、股票、債務四種形態里保持永恒流動的狀態。

增發貨幣如果暫未撬動資產價格，只能說明現金與債務出現於堵。

基本面修復的過程，恰好就是疏通堵點的過程，選擇在這樣的窗口期配置資產無疑是最有利的時機。

這基本上已經成為高凈值家庭與富裕階層的集體共識，看看大伙兒搶北上廣深以及強二線的豪宅有多猛烈就可略知一二了。

對于我們普通人來說，放水這件事其實相當殘酷：印錢并不像是在發錢，而更像是在搶錢！搶誰的錢？當然是搶你我的錢！

想要接住貨幣寬松賦予的歷史機遇，我大致總結了一下，逃不出這五套方案：

1）九死一生創業

2）兢兢業業搬磚

3）買對股票基金

4）押對一注彩票

5）買對一處房產

至于別的路子，基本上都寫在《刑法》里了，非常不建議大伙兒以身試法。

我想來想去，都覺得沒有什么比買對核心資產更具廣泛可行性的——

從短期來看，成交量反彈、榮枯線以上、議價空間縮減、筍盤漸漸清空等關鍵回暖指標正在加速形成；

從長期來看，房地產產業鏈條以及相關稅收，依然對就業和財政有著無可替代的作用。

在這兒，我就不說什么“2023年，是近年來最理想的置業窗口之年”這種老生常談的事兒了。沒勁！

我們來捫心自問一下吧——

2023年了，全國人均住房面積已經干到41平米，我們為啥還要買房？你要解決什么問題？你的焦慮何在？

在我看來，在一個家庭滿足了中產生活之后，什么跑贏通脹、彎道超車、財富增值…不過都只是表象，數字游戲罷了；

對于當下絕大多數70后、80后、90后而言，當下追求投資長線收益，真正要解決的無非是以下兩個終極問題：個人養老與子女教育。

當前的出生人口大伙兒都有數，一年連1000萬都生不到；

此外，退休金雙軌制短時間內似乎難以有實質性扭轉。

這就意味著，等我們這一代人退休的時候，很可能面臨的是1000萬人上班養活2000多萬老人的局面；

而且，在雙軌制的前提下，90%的人拿到的退休金不及體制內“正式工”那10%的人口。

正因如此，越來越多的人開始意識到：養老只能靠自己，誰也指望不上。

另一個問題是子女教育。

前陣子有年輕人大放厥詞說：“晚生娃兒一年，就少了100萬人競爭高考，以后人人都能讀重點大學…”

這就有點癡人說夢的意思了，因為不等到考大學那一關，就會有50%的人被分流到職業技術學校。

各位哈佛爸爸、海淀媽媽們，孩子有一半概率上不了高中，怎么辦？

不少朋友說，養老和教育成了大多數家庭心病；

有句話不好聽，但卻無比接近事實的真相——一切都是窮病！

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