狂飆的奧體二手房，全是省里來的“二代”在接盤？
東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《狂飆的奧體二手房，全是省里來的“二代”在接盤？》是一篇關(guān)于二手房,狂飆,省里的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)！
“都說改天再約了，客戶卻堅(jiān)持連夜打車來談價(jià)。”
上周，調(diào)高掛價(jià)的房東王先生，還一度忐忑不安。沒想到才過幾天，就被中介和客戶的熱情，大大提振了信心。
是的，不管你愿不愿意承認(rèn)，隨著成交量的持續(xù)爆發(fā)，杭州二手房?jī)r(jià)已出現(xiàn)局部異動(dòng)。
以流量王奧體為例，節(jié)后的御虹府已累計(jì)網(wǎng)簽21套。三兄弟和澄品的主流戶型，回歸8萬上下。
一些特別優(yōu)質(zhì)的房源，像壹號(hào)院的高樓層267㎡、奧邸國際5號(hào)樓的高區(qū)西邊套、天璞洋房邊套底躍等，更是紛紛再次沖擊去年的價(jià)格高度。
都說這是以價(jià)換量行情，那么這些高單價(jià)二手房，到底是誰在大量接盤？
省內(nèi)購房者是中小戶型主力買家
作為城市新封面，也是進(jìn)入杭州主城的首站，極具現(xiàn)代化氣息的奧體，一直深受省內(nèi)購房者的青睞。
尤其是有子女在杭讀書或工作的，只要夠得著，大多首選這里。
時(shí)隔11年的杭州煙花大會(huì)一舉辦，更增加了奧體在省內(nèi)有錢人心中的光環(huán)。據(jù)中介小哥介紹，因此慕名來看房的不在少數(shù)。
在他們看來，買在奧體，兼具了尊崇感、資產(chǎn)保值和自住等功能（還有學(xué)區(qū)屬性）。
通常來說，預(yù)算不高的選御虹府較多，因?yàn)榭們r(jià)較低。接著創(chuàng)世紀(jì)89㎡會(huì)成為一部分人的選擇，畢竟三房?jī)尚l(wèi)也夠起步的年輕人用了。
開年就有溫臺(tái)購房者，趁年初價(jià)格調(diào)整，給女兒提前買了套，以作為婚前財(cái)產(chǎn)。
再往上，就是三兄弟和澄品的120-150㎡戶型了。
比如最近創(chuàng)世紀(jì)賣掉的一套139㎡橫廳四房三衛(wèi)戶型，就是一個(gè)溫州人拿下的。
90后，在廣州做生意，戶口很早就落在杭州，搖過嘉品、君品等紅盤。年后眼看行情有變，為了讓孩子（讀小學(xué)）和老婆早點(diǎn)安定下來，果斷出手。
除了傳統(tǒng)的溫臺(tái)金，還有周邊的紹興、上虞等，甚至不乏上海人的身影。
比如有個(gè)95年的紹興人，賣了一套老家的房子，選了一套奧體小戶型，以作為落腳杭州的本營。
還有一位上海人專門打的到杭州，想下定一套相中的澄品149㎡，結(jié)果房東臨時(shí)漲價(jià)，搞得一時(shí)接受不了，悻悻而歸。
蕭濱、申花、城東新城等置換客
杭州各板塊的置換改善，也是不容忽視的一股需求。
相比省內(nèi)購房者青睞中小戶型，本地改善這類群體，基本起步就是130-140㎡。
比如年后有一個(gè)客戶，是去年賣了蕭山南臥的房子置換過來的，選了一套三兄弟的139㎡戶型。還有近期成交的1套嘉品中低樓層156㎡，也是來自蕭山的改善客。
除了蕭山，濱江區(qū)的改善需求也不少。
像區(qū)政府的東方郡、寰宇天下，一橋南的國信嘉園、銀杏匯等，都是奧體的買家來源。按中介的說法，還有來自城東新城、申花一帶的改善客。
正因如此，這也造成了一個(gè)特別現(xiàn)象：奧體置換改善類成交房源，不少是外區(qū)門店的帶看客戶下單，板塊內(nèi)門店促成簽約的反而不太多。
以最近密集簽約的壹號(hào)院為例，小區(qū)樓下的中介門店，往往只能分一小杯羹（房源掛牌、信息維護(hù)等）。
另外，奧體板塊內(nèi)也存在改善需求。
“今年一些出掉小戶型的房東，不少就打算同板塊內(nèi)，再購買一套大戶型。”中介說。
企業(yè)高管、年輕新貴最愛大戶型
論實(shí)力，這類買家才是奧體二手房的金字塔。
典型特征是：收入高預(yù)算足，對(duì)地段、面積、樓層、景觀都有很高追求，還喜歡一次性付款。
而在奧體，能滿足大戶型全功能和江景需求的，主要是壹號(hào)院和奧邸國際。所以，這兩個(gè)小區(qū)經(jīng)常會(huì)曝出一些高出一大截的單價(jià)。
從人群上看，大致可分為兩類。
一是企業(yè)高管，如金融、互聯(lián)網(wǎng)、科技等行業(yè)的高收入人群。壹號(hào)院的中介小哥表示，近期就接待了一個(gè)海康威視高管，目標(biāo)182㎡戶型。
還有一類是年輕新貴，從事電商行業(yè)，有直播需求的一些網(wǎng)紅，特別喜歡壹號(hào)院這樣的網(wǎng)紅豪宅。
“上周有一個(gè)做淘寶服裝的年輕人，才97年，也來買壹號(hào)院了。”
當(dāng)然，傳統(tǒng)的四季青老板、包括小區(qū)內(nèi)部“一期換到二期”的業(yè)主，也一定程度助推了壹號(hào)院的火爆成交。
自住+保值為主，短炒客幾乎沒有
奧體這波反彈，讓不少人想到了2021年上半年。
當(dāng)時(shí)的奧體（以創(chuàng)世紀(jì)為例），在火熱行情的帶動(dòng)下，二手房?jī)r(jià)迅速從6-7萬，跳漲到8-9萬。此后隨著市場(chǎng)調(diào)整，不少人被套在了山頂。
這次最大的區(qū)別在于，投資客的占比明顯下降——兩年前短炒客遍地，甚至還出現(xiàn)了大量的炒家互接現(xiàn)象。
但今年從本質(zhì)上來講，還是以自住為主的“需求”，推動(dòng)了奧體行情。
“基本是自住+資產(chǎn)保值兩種用途，純投資的很少，短炒投機(jī)客幾乎不存在。”中介小哥總結(jié)道。
一來雖經(jīng)過2年調(diào)整，但奧體核心二手房?jī)r(jià)仍維持在6-8萬，門檻不低短期風(fēng)險(xiǎn)不小；二來奧體天然的地標(biāo)光環(huán)，的確吸引了許多自住改善擁躉。
不過需要警惕的是，其中一兩個(gè)特別網(wǎng)紅的小區(qū)，長期有“莊”存在，一些成交截圖依然真假難辨，不要輕信。
如果一沖動(dòng)，明顯高于均價(jià)一大截去接下“稀缺房源”，或許就是下一輪站崗。
歸根結(jié)底還是那句話，只要杭州限價(jià)還在，只要杭州城區(qū)還在源源不斷推新地，大部分的“稀缺”今后都難免被“稀釋”。
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