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配套如縣城,房價賽深圳,這座城市,憑啥這么貴?

作者 :房天下 2023-03-03 06:56:00 圍觀 : 評論

東方樓書,看透房地產和買房賣房眾生相!《配套如縣城,房價賽深圳,這座城市,憑啥這么貴?》是一篇關于這座,深圳,縣城的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識,讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略!不代表小樓認同其觀點,本著從不同側面看問題的態(tài)度,我們會引用很多大咖的觀點!

說正事之前先考考你們。下面這幅畫,你們覺得值多少錢?

這幅由齊白石所作的《磚紋若鳥稿》拍賣價據說高達4.2億。沒想到吧!

而我要說的這座城市,就像這幅畫一樣。別看它寒磣,一般人還真買不起!

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上個月,百萬大V盧克文宣布將公司搬去成都。

不僅如此,他還狠狠吐槽了“前任”城市,語氣中充滿嫌棄:要外觀沒外觀,要文化沒文化,而且房價還特別高……

說實話,大V的吐槽還是很犀利的。這個渾身槽點、又破又貴的城市,正是東莞。

舉個例子,經濟排名東莞TOP3的虎門鎮(zhèn),按理說應該很繁華吧。

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這里的房子長什么樣呢?

一個萬達商超拖著兩個十年樓齡的超高層,馬路對面就是一望無際的城中村,密布的電纜拉出了一張大網……

樓市黃大大實拍

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大商場隔壁就是小作坊,商品房被自建房團團包圍,但就是這樣的樓盤,單價4萬多一平。一套70多平的剛需房,總價居然要300多萬。

這個配套環(huán)境,這個房價水平,成都看了會沉默,武漢看了會流淚,長沙估計當場掀桌子了。

然而,僅僅作為地級市里的“房價天花板”,已經無法滿足東莞的野心。

下一站,深圳!

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前幾天,東莞CBD豪宅華潤悅府拿到備案證。隔壁深圳輕輕瞄了一眼價格,差點嚇暈過去。

有一棟樓備案均價61411.78元/平米,套均總價超1348萬。


東莞主城區(qū)新房價格,一舉進入“6萬+”時代,已經追上深圳較為核心的龍華紅山、福田景田等板塊的價格了,可不可怕?

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而這遠遠不是“天花板”。沒有限價“緊箍咒”的東莞二手房,早就劍指8萬+了。

就在上個月,東莞松山湖的“神盤”虹溪諾雅成交了一套175㎡的房源,成交總價1300萬,折合單價7.4萬/㎡。

而就在這個成交價出來不到一天的時間里,松湖板塊先后有170余套房源上調掛牌價格,齊刷刷擠進了7字頭。

這是什么概念?

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按照今年1月份的房價來看,東莞松山湖如今的房價,已經可以和羅湖蓮塘(6.8萬)、寶安西鄉(xiāng)(7萬)、龍華梅林(7.2萬)等深圳核心板塊肩并肩了。

當年深圳人狂買東莞,買到東莞要出臺限購政策。如今東莞全域不限購,深圳客卻驚訝地發(fā)現:

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你小子怎么比我還貴了?

很多初到東莞的客戶,都會特別困惑地問出一個問題:

憑什么?

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貨車滿城跑,長得像縣城的東莞,房子憑什么賣這么貴?

東莞城市界面的破舊感,很大程度上是因為其獨特的鎮(zhèn)街經濟模式造成的。

市直管鎮(zhèn),中間沒有區(qū)、縣。

這賦予了各個鎮(zhèn)街極大的自主權限,也讓鎮(zhèn)街之間形成了賽馬一樣的格局。

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搞錢、搞經濟,把隔壁鎮(zhèn)比下去!

如此一來,東莞的產業(yè)和經濟是上來了,但是各鎮(zhèn)街缺少統一的規(guī)劃,而且誰也沒心思去打扮自己。

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相比起漂亮的花瓶,這些鎮(zhèn)街更愿意做各自領域的大佬。

大朗毛織、虎門服裝、厚街鞋業(yè)、大嶺山家具、長安五金模具、石龍電子……

“一鎮(zhèn)一品”已經成為了東莞經濟的特色,這也造就了東莞“世界制造業(yè)工廠”的美譽。

產業(yè)起來了,經濟搞好了,隨之而來的就是人口,大量的人口。

東莞目前常住人口有1053萬人,但這其中戶籍人口僅有200多萬人,剩下775萬人全是四面八方涌過來的“新莞人”。

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在發(fā)展這條路上,東莞一直都挺現實的,把城市搞漂亮,吸引來的都是旅游的和養(yǎng)老的。

但是把實力搞起來,卻可以聚集起真正的有生力量,而這也是東莞房價不斷攀升的不二法寶。

房地產短期看政策,中期看土地,長期看人口。

對于大部分城市而言,這三點中最難搞定的就是人口。

政策可以制定,土地可以流轉,只有人口需要爭,需要搶。

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而東莞一開局就盯準了人口這個關鍵因素,已經贏在了起跑線上。

還有一點不得不承認,東莞是懂房地產的,一句“物以稀為貴”被東莞玩得是淋漓盡致。

東莞的房子有多稀缺,橫向對比一下就看出來了。

武漢1300萬人口,一年新房供應超17萬套;

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鄭州1274萬人口,一年新房供應近20萬套;

佛山961萬人口,一年新房供應10萬余套;

杭州1220萬人口,一年新房供應11萬套;

西安1287萬人口,一年新房供應7萬套……

東莞1053萬人口,一年新房供應多少套?不足4萬套!

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你就說吧,這個供求比,東莞的房價怎么能不高?

總有人說:東莞的城市界面配不上東莞的房價。

房價,什么時候要和城市界面掛鉤了?

高顏值城市有得是,桂林、大理、西雙版納各個風景優(yōu)美,房價卻跟東莞差了一大截。

東莞的價值在于它的發(fā)展?jié)摿Α⑷丝诨盍Α⒔洕鷮嵙Α?/strong>這才是一座城市的房價競爭力。

但是就像我們一直說的,分化永遠都在。

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東莞32個鎮(zhèn)街,也并不是全都能夠支撐起高房價。

眼下能夠穩(wěn)坐釣魚臺的區(qū)域,也就是中心城區(qū)的東城、南城、莞城,濱海灣片區(qū)的長安、虎門,再加一個松山湖。

記住,只有這些區(qū)域,踏錯一步都不行,因為在東莞買房就是這么嚴苛。

我在東莞調研的時候,去看了一個非常有意思的樓盤,就是松山湖的星城翠瓏灣。

這個樓盤分為4期建設,1、2期屬于松山湖范圍,3、4期屬于寮步鎮(zhèn),兩個組團之間僅隔著一條雙車道馬路。

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星城翠瓏灣實拍

星城翠瓏灣實拍

可是你能想象嗎?松山湖這邊的二手房可以賣到5.7萬/㎡,寮步這邊的二手房源只能賣到3.3萬/㎡。

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一條馬路之隔,就是2.4萬/㎡的差距。

所以說在東莞買房要有非常清晰的投住分離的意識。

你要是只想自住,大可以選擇便宜的,在哪個鎮(zhèn)街上班就在那個鎮(zhèn)街買房。

但你要是想感受到房產升值的快樂,那就要買對正確的區(qū)域,一步都不要差。

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記住,畫一只丑鳥本身并不值錢,賣出4.2億是因為那個畫家叫齊白石。

房子本身并不值錢,能漲價,一定是因為買對了位置。

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