再說一遍：學區房上漲的基礎，已經不在了！
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《再說一遍：學區房上漲的基礎，已經不在了！》是一篇關于學區,一遍,不在了的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
三月來了，萬物復蘇，動物又到了...，打開錯了，重來，樓市又到了傳統的“金三銀四”、最火爆的2個月行情了。
其中學區房，這一階段行情尤為重要。
為啥？5月初就要信息采集，絕大部分學校都要求在這前落戶，否則無法入學。
況且，要知道今年可是最難上學季。
自2016年放開二胎后，出生人口出現了一波小高峰，達到了1883萬人，扳著指頭算，當年響應二胎出生的這些孩子，今年已經6~7歲，剛好到了上小學的年紀。
人多需求大，那么理論上來說，如此競爭激烈的背后，必然是學區房的暴漲啊？
實探后，發現并不是那么回事，告訴各位，你們的學區房可能要涼。
頂級學區房價格跌了嗎？
青2作為成都學區房的龍頭，具有極大的參考意義。
它為什么受到大家的追捧？
在于小學和初中優質且無短板，該區匯集了成都不少老牌學校，并且都相當有競爭力。
小學有成都實驗小學、泡桐樹小學，成都“老五朵金花”就占了兩所；中學有樹德實驗東馬棚（九中本部）、石室聯合陜西街（四中本部），成都“四小聯中”就占了兩所。
但就是如此過硬的學區，價格也出現了跳水。
對口泡桐樹小學的實業街17號，從4萬跌到了現在三萬四五，跌幅約10%。
再看看商業街6號，同樣對口泡桐樹小學，同樣戶型，3.2萬/㎡降至2.9萬/㎡，2.7萬/㎡降至2.5萬㎡，繼續探底。
這樣30~40年前的小區，幾乎無公攤，但老化嚴重，環境差，花個兩三百萬，反倒居住嚴重降級。
無獨有偶，錦2學區，也就是7中系，同樣降價不少，且爆倉嚴重，需提前一年落戶。
如正讀龍王廟正街小學的藍光時代華章，成都換手率第一、3梯40戶、不通氣、38~48㎡，專門用來掛戶讀書的首選。
其價格，從2.4萬/㎡跌到了2.2萬/㎡，大約跌了10%。
不知道大家看明白了沒有？
成都的學區房，21年上半年是個高點，隨后5月20日，成都市教育局、成都市住房和城鄉建設局及成都市市場監督管理局聯合發文，明確將聯合開展“學區房”等專項整治。
政策開始打壓，到如今，頂級學區房價格也還沒緩過來，普遍降了10~20%。
并且，以后所有的政策方向會全部利空學區房！注意，是全部！
去看看這兩年的教育體制改革——小升初多校劃片、取消重點班、教師、校長輪崗、重點高中名額面向全市分配等。
所有的一切，都在增加不確定性！
而老破小，或者面積很小、品質一般、背靠優質學區房，現在能賣出超高溢價，未來一旦失去唯一的學區價值，價格“嘭”地一下就要崩。
02
幼兒園關停潮開始
政策打壓是一方面，更重要的是，學區房漲價的基礎，人口出生率已經扛不住了。
近幾年，出生人口數從1883萬跌到了956萬，幾乎腰斬，這是1950年以來，我國年出生人口首次跌破1000萬。
而且人口出生率的下滑是不可逆的，看看旁邊日本、韓國，即使是一堆鼓勵生育的措施也是無濟于事。
最多可以減緩，還不說我們都是些小敲小打的鼓勵，如二胎獎勵5000元、多購買一套房等等。
你問問，現在的年輕人，這樣的條件夠吸引人不？
隨著，結婚、生育、教育的成本上升，住房等價格高企，就業、工作的壓力增大，“生不起”“養不起”“不敢生”“不想生”隊伍日趨擴大。
近日，“幼兒園首輪關停潮已來”“幼兒園‘一孩難求’”等話題熱度就居高不下。
由于競爭激烈，這些幼兒園搶奪生源也是花樣迭出，老生學雜費可立減5000元，幼兒園新生學雜費直接打9折等。
可以想象，去年出生人數少了一半，那么到了2028年，這批孩子上小學的時候，學區房的需求也只有今天的一半。
到時候，學區房價格怎么走？我想不用多言。
原來1000個人買800套房，價高者得；現在500個人買800套房，割肉快的先跑，最終房價腰斬也不是不可能。
最慘的就是今年上學的家庭，因為你們買學區房的時候，是競爭最激烈的時候，而孩子5、6年級賣學區房的時候，又是價格最低、最沒人買的時候。
太慘了！
我的建議是，要高位套現，投資的千萬不要再買任何學區房，長線來看，肯定是虧。
如果近兩年必須自用，那沒辦法。
因為沒轍。
因為成都已經在要求“人戶一致”了。
如果入學人數過多，學籍、戶籍、房屋全部在學區內的錄取概率最大，而且越早落戶、越早拿到房產證，越保險。
你看，就是這么不講理，又要你買房，又不給你確定的學校。
但為了降低損失，也要選擇的買。
1、不要輕易去觸碰頂級學區房，槍打出頭鳥，選房原則也要不買區域內最貴的。
2、極其老破的學區房慎重買入，一旦政策有變，這些房子將變得毫無價值。
3、關注片區、關注生源，即使是多校劃片，但大的就近讀書原則不能變。
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