作者：包叔
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七個月前，潘石屹還在籌劃他這輩子最大一筆生意。他要一把梭哈了。

當時黑石準備用40億美金私有化SOHO中國。黑石給的價是每股6港元，SOHO中國的股價長期徘徊在3港元，市值不過兩百億。這樣的條件當路資，還是不錯的。

老潘這些年沒聲沒響了。但外人不知道，他其實還是中國一線城市最大的寫字樓包租公。SOHO掌控著京滬核心地段好幾棟持有型物業，依靠租金悶聲過著好日子。排行榜上早見不到他們的名字，但去年凈利潤超過13億，這樣的盈利要比不少前五十的房企要強。

但包租公要像李嘉誠一樣跑了，這在當時引起了軒然大波。不過沒過多久，這次撤退就像李嘉誠內地一些撤退一樣，被叫停了。

今年年初，老潘飛去美國前，遇到二房東優秀代表毛大慶。潘石屹上來就說，我把3Q賣給你怎么樣。3Q是老潘一手孵化的共享辦公品牌，傾注了他這六七年來的心血。

毛大慶正為上市的事焦頭爛額，他婉拒了。沒想到老潘說：

我免費送給你。

1

去年，有人在一家招聘網站上發問，優勝教育公司的具體地址在哪里。

有人在底下回復他，公司位于北京光華路SOHO一期。但緊接著的幾句話，像極了三體世界1379號監聽員發出的警告：

不要來應聘！

這位好心的員工提醒，公司已經拖欠好幾個月工資了。

前段時間，很多家長來光華路SOHO找優勝教育退學費，卻發現這家公司人去樓空。

昨天，優勝教育創始人陳昊寫了一封致歉信，他說這家全國培訓機構排前十的公司，在疫情期間收入最差的時候，只有以往的五分之一。他說自己一家人已經傾其所有，并把親朋好友可以借的錢都借光了。

希望尊敬的馬云、馬化騰老師......等能夠在這時候，伸出援手。

過去一年多，很多教育機構消失在北京大大小小的辦公樓中。優勝教育只是其中一個。

11月2日，SOHO中國官微說，他們決定八折超低價出租一套7550平米的房源。他們強調這是SOHO中國從未出現過的優惠力度。

這套房源之前的租客也是家早教品牌。馬克龍曾在這演講，姚明、雷軍、馮侖、白巖松曾在這分享智慧。那又怎樣，公司不照樣沒了，留下的辦公樓還不是照樣租不出去。

過去，北京寫字樓的主要客戶來自金融、教育、綜合服務和科技公司。這四大行業，支撐了北京寫字樓市場好多年。

但疫情發生后，線下教育培訓業備受打擊，金融業前兩年已經垮了。這么一來，北京寫字樓的四大支柱，一半淪陷了。

北京甲級寫字樓存量是1321萬平方米。五年前的空置率是3%。現在，這個數字上升到18%。

截至第三季度，北京寫字樓市場才成交146萬平米。在北京寫字樓行業干了二十年的辦法數據合伙人王珂說，今年看來很難突破200萬平米了。

這個數字你可能沒概念。但比較一下你就有概念了。北京寫字樓市場去年成交了300萬平米，在前年，這個數字是400萬平米。

這意味著，兩年時間里，北京甲級寫字樓丟了幾乎一半以上的市場。王珂說這相當于：

30棟樓高100米的寫字樓沒租出去，20萬白領消失在北京甲級寫字樓里。

2

光華路SOHO所在的國貿地區的噩夢，是從2018年開始的。

那年北京掀起了網貸整治大潮，網絡公司逐漸都被清理掉。聚集在北京國貿地區各個寫字樓里的騙子公司，于是一下子全跑了。

P2P公司是從2014年開始成為北京寫字樓市場的大客戶。他們一度是中國之光——讓北京金融街和國貿的租金，沖上了全球第三和第四名，僅次于倫敦西區和香港中環，并甩了紐約曼哈頓幾條街。

不只是北京，中國一線城市的高檔寫字樓，都曾一度被各種P2P公司占領。

2012年7月起，以徐勤為實際控制人的“中晉系”先后在上海及外省市投資注冊50余家子公司。他們的主打產品，是一款名為“中晉合伙人”基金。這支基金最低認繳出資額為100萬元，產品期限為7年，回報率約10%。

四年時間，他們吸納了340多億。

所有騙子有錢后的第一件事，都是修宮殿裝飾臉面，然后繼續騙錢。

中晉系也不例外。他們很快將旗幟插遍了京滬最高檔的寫字樓。他們租用了黃浦江邊的上海外灘5號，將其改造成中晉1824博物館。

晉商創辦的中國第一家票號 “日升昌”，成立時間是1824年。一百九十多年后，他們竟然被這家P2P公司蹭了熱點。北京租金最貴的國貿大廈3期，中晉也有一層做北京總部。他們全國的總部則在上海最高檔的環球金融中心。外灘8號則是中晉資產辦公室，中晉財務則占據了金茂大廈44層。

最過分的是在黃浦區廣東路102號，這里原來是三菱洋行上海分店洋行，上海市不可移動的優秀歷史保護建筑。2015年，一位外地游客到上海旅游時發現，這座大樓正被人用噴槍上了一層厚厚的灰色涂料，原先的外立面方塊條紋，直接被抹平了。沒過多久，建筑大樓大門上掛著一個牌子：

中晉合伙人俱樂部。

一個月后，黃浦區勒令中晉將建筑恢復原狀。有專家痛心疾首的說，這棟建筑的外立面是一種寧波青石板，他們反復研究了很久的修復方案。他們沒想到，這家網貸公司一來，就噴涂了外立面，還改了門廳樓梯。

中晉還不是最狠。2015年很多公號給一家網貸公司發文，最讓人虎軀一震的話是，在北京金融街15號銀監會大樓里，有一個互聯網金融平臺，低調上線，默默發展，迅速崛起。

金融街15號，是銀監會辦公所在地。這些文章說，贏多多是唯一在銀監會辦公的互聯網金融平臺。

真沒見過如此囂張的。做人高調如獸爺，都從來不敢說自己和城管一起辦公的。清華北大，都沒有P2P膽子大。

2016年，中晉的投資人開始包圍中晉位于陸家嘴的寫字樓了。京滬寫字樓業主恍然大悟，發現了這個行業的秘密，他們開始拒絕網貸入駐。

兩年后，中國各地的投資者才徹底清醒過來。

網貸公司是北京寫字樓市場的高位接盤者。最近兩年，北京寫字樓一直沒有找到能代替他們的行業。

很多人不會知道，北京十大商圈中，空置率最高的是麗澤金融商務區。截至今年第三季度，這里的空置率達到了58%。

來源：遠行地產、樓庫辦法

這個體量巨大的金融商務區，設計時間是2009年，開工建設于2012年，首批寫字樓投入時間是2018年。

然后迎接他們的，是這樣一個市場。

3

四個一線城市中，空置率最高的，如今是先行示范區深圳。

7月4日那天，住建部和深圳住建局的領導，跟幾個開發商和中介公司代表開了一場調研會。萬科高級副總裁譚華杰列舉了很多數據，比如，深圳去年745萬平方米的供地里，七成是商業用地，住宅只有兩成，寫字樓嚴重過剩：

深圳未來三年新增寫字樓供應量，可以滿足未來25年的需求。

這幾年，土地稀缺的深圳，就是一個巨大的房地產造富機器。深圳每推出一個地塊，幾乎必然產生地王。但很多土地被用去建辦公樓后，政府發現，樓里面是空的。

不管是北京還是深圳，我們曾相信只要不停建辦公樓，肯定會有足夠的企業入駐。但這個信仰，在不停攀升的空置率面前被打破了。

上個月，中央給了四十歲的深圳一份禮包。文件中最重要的一句話是：

將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項，委托深圳市政府批準。

這句話的潛臺詞是，計劃單列市深圳，擁有了連直轄市都沒有的權力。這有機會讓大量農用地、工業用地的釋放。

北京深圳的寫字樓市場已經很慘淡了。但據第一太平戴維斯的報告，中國一二線城市里寫字樓空置率最高的，他們都排不上號。排名前三的是：

天津、武漢、重慶。

天津這座城市，這兩年很多媒體都說過了。我黨優秀的地下工作者余則成同志說了，天津這個地方，情況太復雜了。

前些日子，我看到一家險資央企在做資產管理時，列出了三個謹慎投資的區域：東北、西北、天津。整個天津被列入投資級別的企業，只有一家：天津港。

本文作者：包叔，房地產行業“百曉生”， 《神藥推手》《綠地的接班人》等100+作者，以獨家消息和行業分析見長。