作者:牲產隊長
來源公眾號:牲產隊
凡是在廣州購買120平以上的房子,不管是買在增城、南沙,還是買在天河、越秀,通通不限購,拿錢就能買。這基本上宣告,廣州已經不限購了。因為去年的9月份,廣州就解除了番禺、南沙、增城、黃埔、白云等區域的限購,還免除了購房增值稅。此次則是進一步解除了天河、海珠、荔灣、越秀四大核心區域的購房限制。廣州向來有著風向標的意義。在北上廣深四大超一線城市中,往往是由廣州率先打響第一槍,看看效果后,北京、上海、深圳再緊密跟進。其中,深圳一直是跟得最緊的。因為廣深太近了,廣州不限購,深圳限購,就會把深圳的購房客吸引到廣州去。這就導致廣州的政策一下來,深圳立即就跟上。為什么廣州會率先解除限購呢?原因就是老生常談了。全國的房子都賣不動了,但政府不能一下子開閘,只能一點一點地放水,一步步地解除限購。目前,中國樓市的政策方向是非常確定的,就是“穩房企,救樓市”。為什么要“穩房企,救樓市”?因為十次經濟危機,九次是跟房地產有關。房地產出問題,會帶崩電器、建筑、水泥、鋼鐵、家具、裝修等大量的產業,但房地產泡沫又是必須要戳破的。如何才能既刺破房地產泡沫,又穩住房地產經濟呢?在經濟學上,這就叫“軟著陸”。“軟著陸”其實很好理解。就是一個人站在18樓的天臺上了,如果一下子掉下去,肯定人就沒了。但是,先讓他跳到17樓,再從17樓跳到16樓,一層一層地下去,直到最終落地。雖然每一次往下跳,都會很痛苦,但落地后,人沒事,可以活下來,這就叫軟著陸。但天臺上的人太多了,不可能每個人都能按部就班地,一層層下來。期間,總會有一些人中途掉下來,就完犢子了。哪些人會掉下來呢?一個是買在“燕郊”的投資房。燕郊房價不但腰斬了,還根本無人接盤,剩余貸款額度比首付還要高。這時候,持有燕郊房產的人,要么死扛,要么就違約斷供了。斷供,就是從半空跳下去,摔個半死。但買燕郊的人,主要是投資房,買剛需房的人很少。它帶來的最大痛苦是,因燕郊房價暴跌,虧損太嚴重,自己的剛需樓也可能保不住。因為斷供會產生大量的罰息,投資房被沒收,自住的剛需房也可能被銀行抵押拍賣掉。等于是,本想炒房大賺一筆,結果高位套牢,連本帶息全賠進去了。所以,大家可以看到,因房價暴跌而虧損嚴重的這部分人,國家基本是不救的。這些人基本就是硬著陸了,難免要承受時代的創傷。第二種是買到爛尾樓的人。這個就純屬倒霉了,但好在有“保交樓”托底。這個“保交樓”就是政府扮演了消防員的角色。你被萬惡的開發商從天臺上推下來了,但政府及時出手,在樓下鋪好了充氣墊,成功接住你了。這個過程雖然驚險,但你也成功軟著陸了。“保交樓”,就是幫助業主軟著陸。絕大部分人都能通過“保交樓”,安全著陸,但也會有極少部分人,因為買的樓盤太偏僻了,缺乏救援價值,也只能自己扛了。唯一幸運的是,這些偏僻的樓盤都相對便宜,沒那么貴,自己扛一扛,也就扛過來了。除了買房者要軟著陸,更關鍵的是房企要軟著陸。房企是就業載體,也是稅收載體,更是房地產經濟的載體。房企絕對不能大量破產,怎么幫房企軟著陸呢?主要有三個辦法:一是,延長債務期限。一下子沒有錢還債,那就延長時間,分批付款,20年的債,延長到30年,甚至40年。因為貨幣會貶值,到30年,40年以后,房企的債就沒那么重了。二是,提供低成本融資支持。在房價高漲的時代,房企的融資成本太高了,動不動利率就是10%以上。這些高的成本,壓得房企喘不過氣來。發行新的低成本貸款,置換原來利率過高的貸款,給房企減負。央行下調房貸利率,也是如此,減輕購房者的壓力,讓消費者有錢去消費,帶動其他行業發展。只要居民收入提高了,才能拿出更多的錢來買房子。三是,支持改善房建設,提高房子的質量。中國商品房經濟經過30年的發展,剛需樓基本已經滿足了。中國人不缺房子住,農村人在鄉下有房子,市民在城市里也有房子住。誰沒房子住呢?一個是租房市場。因為年輕人跑到大城市里來打工了,就離開了自住房,需要租房。中國的廉租房質量不高,尤其是廣州的城中村,生存條件比較差,可以大幅改善。改善廉租房,就是一個比較大的萬億級市場。另外就是,剛需房有的都已經有了,沒有的暫時買不起。那么,要蓋新房賣給誰呢?這就是改善房。建造更大、更舒適,價格也更貴的改善房,高檔小區,豪華住宅,賣給有錢人。讓有錢人改善住房的同時,順便拉一把房企,盤活房企。這個群體還是很大的。所以,大家可以看到,高檔小區、豪宅市場交易火爆,而剛需房卻頻頻遇冷。這也能幫助一部分房企逐步實現軟著陸。可從當下的市場反饋來看,力度還遠遠不夠,買房的人太少了。真正有錢購買改善房的人太少,而想要買剛需房卻買不上的人又太多,怎么辦呢?全面解除限購,已經是勢在必行了。但全面解除限購以后呢?還有兩大殺手锏:一是,降房價。其實,現在房價已經降了蠻多了,但不能驟然下降,它只能緩緩降低。二是,降利率。東莞已經允許銀行自主調整利率了,很多城市的房貸利率都降到3.6%、3.8%了。我預計,這個利率還有下降的空間,因為消費貸已經降至2.8了。沒了房地產支撐,銀行吸收的存款太多,貸款太少,經營壓力很大。未來,中國房貸利率有望進一步下調。中國經濟的高速增長不能再依賴房地產了。只要能穩住房地產,實現房地產軟著陸,就是大功一件了。廣州解除限購只是“穩房企,救樓市”的其中一步,后續還會有更多的救市政策釋放出來。