住宅公攤取消，經濟上沒意義但政治上有意義！

作者 :正文注明 2024-12-21 06:43:43 圍觀 : 次評論

原創：一棵青木
來源公眾號：遠方青木
已獲轉載授權

前天有個新聞，說多地密集官宣將取消公攤，從此中國樓市開始步入零公攤時代。

這個新聞我看了一眼就點掉了，因為覺得沒啥好看的，

但沒想到昨天一堆人在我后臺留言，問我對這個新聞怎么看，問我這個政策將會對房價產生什么影響。

實在架不住問的人多，只好統一寫個文章解答下他們的疑惑。

關于取消住宅公攤的這個政策，在經濟上是沒有意義的，但在政治上有意義。

先談經濟上的意義，因為很多人關注這個公攤政策并不是因為對政治影響感興趣，而是對房價感興趣。

中國有句成句叫朝三暮四，出自《莊子·齊物論》，原文是：

“狙公賦芧，曰：‘朝三而暮四。’眾狙皆怒。曰：‘然則朝四而暮三。’眾狙皆悅。名實未虧而喜怒為用，亦因是也。”

意思是狙公用堅果橡子給獼猴當飯后零食，說每天早上給三粒，晚上給四粒，眾獼猴皆發怒。

然后狙公改了政策，說那以后每天早上給四粒，晚上給三粒怎么樣，于是眾獼猴都很開心。

這個成語可以很好的解釋公攤政策的經濟意義，以及政治意義。

你要是問取消公攤對房價有什么影響，那這個問題就是朝三暮四還是朝四暮三的區別，一天都是七粒堅果橡子，那怎么可能會有影響呢。

住宅公攤面積一般是20%~30%，僅僅一張紙就能讓同樣的面積多賣你20%的錢，再出一張紙就能讓你出同樣多錢的前提下多得20%面積，你覺得可能嗎？

一紙政策沒有那么大的威力，市場規律不是開玩笑的。

要理解取消公攤政策有什么意義，首先要理解什么是公攤。

要理解什么是公攤，首先就要理解什么是建筑面積，然后你才能知道什么是實用面積，兩者之差為公攤。

現在你下到一樓，去戶外，沿著你家樓棟的外墻邊緣用筆畫一圈，圍起來圖形的面積就叫一層的建筑面積，乘以樓層數量就是你們這棟樓的總建筑面積。

賣地，批準建筑規劃，一律以這個建筑面積為準，這是歷史傳承，因為工程圖上顯示的平面圖，建筑物所占據的面積就是剛才你用筆沿著樓棟外墻邊緣畫出來的那個圖形。

最早最早的時候，開發商賣房是按棟賣的，審批報下來的計量單位是建筑面積，交易采用的計量單位也是建筑面積，全球皆如此，這個沒有任何爭議。

不要拿當年的棟來衡量你今天居住的那個棟，當年開發商造的東西都類似于今天的農村自建房，最多也就三四層，不是你家小區的那個33層住宅。

但是后來人類建筑越來越高，慢慢脫離農村自建房的樣子，慢慢的已經不止三四層樓了，出現了十幾層甚至更高的建筑。

這種規模的“棟”，普通居民已經買不起了，富豪也不需要那么多面積，但造這種建筑是技術趨勢，是成本更低的選項。

報規劃審批還是按歷史規矩來，以建筑面積為單位，但賣的時候就沒辦法按棟賣了，于是開發商就想了個點子，按層賣。

一棟樓2000平，10層樓，那一層就是200平建筑面積，這一層之內所有東西都歸你，包括走道、電梯井以及樓梯等等，只不過要和其他樓層的居民公用。

走道就是本層自己的，至于上下的樓梯和電梯公用，大家也都能接受，至于計量單位用建筑面積，因為一整層都是自己的，清清楚楚，也可以接受。

但后來人類的建筑技術越來越進步，越來越發達，可以做出單層面積很大很大的建筑物，成本更低，單層面積可以突破500平，甚至1000平以上也做得出來。

市場經濟會讓成本最低者勝出，所以人類的高層住宅一定會修成這樣，但這樣蓋房子就會導致一個問題，那就是沒有幾個人買得起500平的房子。

沒人買得起，那就賣不掉，那開發商就沒辦法用這種辦法修建住宅，就只能采用每層面積很小的設計方案造房子，這樣的話不僅單位成本高，而且樓梯和電梯所占用的面積比例也很大。

上世紀1954年，香港霍英東發明了公攤面積的概念，打破了一個客戶最低要買一層的桎梏，實現了把單層面積切割銷售的大突破。

這樣做不僅大幅降低了銷售的總價，甚至也同時降低了銷售的單價，因為采用這種辦法霍英東可以采用單層面積較大的建筑方案，這就有效壓縮了單位面積的成本。

市場規律開始發揮作用了，霍英東修建的房子爆火，引發了搶購，讓霍英東毫不意外的成為了香港樓市首富，公攤概念也席卷整個香港，最后被引入了中國內地。

現在很多人吐槽公攤概念，那是建立在如今中國已經普遍采用了單層大面積的建筑方案，也實現了切割銷售這個前提下。但在當年公攤概念確實是劃時代的突破，采用了這個方案才使得如今流行的住宅建筑方案成為可能。

單層切割銷售所引入的公攤概念，到底是個什么東西，公攤的是什么？

我看不少人有這個疑問，所以解釋一下。

學術上的解釋可能很復雜，但其實很簡單。

還記得總建筑面積嗎，就是沿著你家那棟樓的外墻邊緣畫一圈，算出來就是建筑面積。

那么沿著你實際居住的房子邊緣畫一圈，算出來就是你是實用面積。

整層所有居民的實用面積加起來，和整層的建筑面積之間的差距，就是總公攤面積，按每家購買的建筑面積進行平攤，就是你們家應該攤到的公攤面積。

當然這個是簡易算法，實際還有挑空陽臺啊，墻體面積怎么分配等問題，但這些都是小細節，面積也不大，整體來看就按我剛才說的去理解即可。

更具體的理解，就是這些公攤面積拿去干嘛了。

最主要的就是消防樓梯、電梯井、管道井、變電室以及走道。

你家的房子想要正常運轉，這些東西肯定是要的對吧，沒有消防樓梯你失火怎么辦，沒有電梯你怎么上樓，沒有走道你怎么從電梯走到家門口，沒有管道井和變電室你怎么上下水和用電？

所以這些東西是必須要的，而且是所有人公用，但這些東西也沒辦法虛空變出來，是肯定要占一定面積和地方的，就算這棟樓都歸你自己所有，你自己也得找個地方把樓梯和電梯以及走道什么的給修出來，這些都是必須有的。

其他的還有1樓的公共門廳、本樓警衛室等東西，如果有那就計入全樓公攤，如果沒有就算了。

在你們這棟樓的外墻邊緣之外的所有東西，不管是綠化還是車位還是物業用房還是大門，統統不算公攤，和你們家沒關系。

你們這棟樓的地下車庫，也不算公攤，實際操作中確實是你花錢買的，但法理上說地下車庫都是人防設施，是歸屬于國家所有的，只不過非戰時的時候允許開發商和居民暫時挪作他用，打仗的時候一律拿來安置居民。

現在你已經理解什么是公攤，以及公攤面積是拿來做什么的了。

然后再聊取消公攤面積帶來的經濟意義，那就好聊了。

首先不管是采用公攤面積還是取消公攤面積，樓梯、電梯、走道以及管道井這些都是不可能取消的，把這些取消那就不叫房子了，沒法住人。

所以開發商修建房子的方式是不會變的，申報的建筑方案也是不會變的，那成本就不會變，銷售的總價就不會變，至少不會因為是不是取消公攤面積這一紙公文而變。

原來1萬一平，每套房100平，開發商要求回款100萬，公攤假定為20%，有人對此不滿意，要求取消公攤面積。

取消是肯定不可能給你取消的，要是取消了在還必須回款100萬的前提下，實用面積僅80平，每平米就必須定價1.25萬，房價瞬間暴漲，影響很壞。

但如果房價下跌了20%，市場價只能賣到8000一平，建筑面積還是100平，開發商要求回款80萬，這個時候就可以取消公攤了。

取消后，實用面積只有80平，開發商要求的回款是80萬，那每平米的定價就依然是1萬元。

唉你看到沒，房價還是1萬元一平。

既然房價沒跌，你們圍攻售樓處干嘛，無理取鬧啊，趕緊散了散了。

正好外面有很多老百姓強烈要求取消公攤，覺得采用公攤面積自己就吃虧了，就被人“偷”了20%面積，給他們解釋到底什么是公攤以及公攤面積是拿來干嘛的，很麻煩，不少人理解不了或者說壓根就不想花精力去理解。

那取消公攤面積這個政策在此時推出就合情合理了，堪稱是天時地利人和，政治時機剛剛好，各方面都滿意。

覺得公攤好的老百姓不介意這個，覺得公攤不好的老百姓從不滿意變得滿意了，開發商的售樓處不用被圍攻了，紙面上看房價也穩住了。

哪哪都好，受益者一堆，反對者根本沒有，既然如此肯定要推這個政策啊。

在經濟上，取消公攤面積毫無意義，但在政治上很有意義，為社會減少了那么多麻煩和糾紛，而且就只是一張紙的事情，為啥不做？

注意，取消公攤面積并不是取消掉占用公攤面積的東西，這些面積是扎扎實實必須要占用和修建的，政策的要求是開發商在“宣傳銷售”的時候以套內面積給消費者計價。

注意重點，是宣傳銷售的時候。

對消費者應支付的總價，該政策不會造成絲毫影響，對開發商申報的建筑方案，該政策不會造成絲毫影響。

當然理論上說如果都采用套內面積宣傳銷售的辦法，可以迫使開發商想盡辦法的減少公攤面積。

但這只是理論上，實際上開發商早就已經想盡辦法減少公攤面積了，絕大多數小區的公攤都是極限壓縮的，已經到了哪哪都減不了一點的地步了，基本都是壓著法規下限去搞的，因為在很早很早以前，宣傳“實得面積”就已經是開發商宣傳拉客的主要手段之一了，甚至還倒逼法規對飄窗、陽臺以及挑空這些位置的建筑面積到底該怎么算進行了規定和約束。

開發商連這些法規的空子都要鉆，各種邊邊角角偷面積，可以合法動用的公攤怎么可能不去壓縮，畢竟一個霸氣的大廳和寬敞的走道只是住戶自己看著養眼，但并不會愿意買單，開發商自己又不住那，要這玩意干嘛。

走道一厘米都不可能給你多，而且越短越好，電梯和管道井的占用面積全部壓著法規下限來，越小越好，但凡是個開發商都會這么做。

因此取消公攤面積，不會對住宅的申報修建和銷售產生任何經濟上的影響。

但政治上的影響很好，糾紛也少了，以后沒有人會再拿公攤發怒說事了。

‘朝三而暮四。’眾狙皆怒。曰：‘然則朝四而暮三。’眾狙皆悅。

他們愿意為此憤怒和開心，是他們的事情，我們就不要摻和這事了，既不用憤怒也不用開心。

這項政策就是陪他們玩游戲用的，與我們無關。

標簽有意義政治上住宅

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