作者： 子木
來(lái)源微信公眾號(hào)：子木聊房
已獲授權(quán)轉(zhuǎn)載

今天開(kāi)篇講講北方經(jīng)濟(jì)第一大省山東的明星城市，青島。

這座城市是老朋友了，每年去山東，都要走一遍，吃吃青島的鲅魚(yú)水餃。山東的朋友一向熱情，每次必須喝兩頓再走，好客山東的印象一直存留心中。

這座城市我會(huì)從經(jīng)濟(jì)講到樓市，再到購(gòu)房建議和板塊分析，寫(xiě)得深一些，全文5000多字，供大家參考。

青島2024年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)還不錯(cuò)，前三季度，GDP是12399.1 億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) 5.6%。其中第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)高達(dá)7.6%。

這些數(shù)據(jù)在二線(xiàn)城市，都算不錯(cuò)的成績(jī)。

要知道北方大城能看的已經(jīng)不多了。

青島前面還有個(gè)天津，如果天津還保持現(xiàn)在的增速，那么青島超越天津，上位北方第二城，是大概率事件。

再往前，就是與南京、寧波的角逐。

這兩位都屬于長(zhǎng)三角二梯隊(duì)大城，背靠長(zhǎng)三角成熟產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)和人口紅利，一個(gè)是歷史老城，一個(gè)是工業(yè)強(qiáng)市，撼動(dòng)難度較大。

所以青島大概率會(huì)長(zhǎng)期保持在全國(guó)12的位置，上下浮動(dòng)。說(shuō)實(shí)話(huà)，能有這個(gè)成績(jī)，也算是不錯(cuò)的了。

因?yàn)榻鼛啄辏瑖?guó)家政策要么給了長(zhǎng)三角，要么給大灣區(qū)，要么是成渝城市群和中原省會(huì)城市，對(duì)于膠東半島，并不過(guò)多關(guān)注。

這對(duì)于青島的大城夢(mèng)，有一些打擊。

其次是青島在城市運(yùn)營(yíng)邏輯上，跟很多城市一樣，出現(xiàn)了“攤大餅”模式。

藍(lán)色硅谷、高新區(qū)、西海岸等等大型項(xiàng)目一個(gè)接一個(gè)上，還把機(jī)場(chǎng)放在了很遠(yuǎn)的膠州，整個(gè)城市圍繞著海岸線(xiàn)發(fā)展。

過(guò)去我給青島的點(diǎn)評(píng)，就是三個(gè)字：

野心大。

野心大，有好有壞。好處在于，想折騰不服輸，青島想再次破局，擠進(jìn)全國(guó)前十。

比如21世紀(jì)初，青島勢(shì)如破竹，2001年超過(guò)寧波，2002年甩開(kāi)武漢，2005年超越成都，2008年跑贏無(wú)錫，重新攀升至全國(guó)第九，處于整個(gè)城鎮(zhèn)體系的塔尖。如火如荼的七年時(shí)間，青島的平均經(jīng)濟(jì)增速超過(guò)13%。

但野心大的另外一面，需要的真正的經(jīng)濟(jì)支撐。比如招商引資能跟上，培育出真正能打的企業(yè)出來(lái)，這才是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本邏輯，但實(shí)際上這方面，還需要多努力。

前段時(shí)間，我去青島，待了兩天。打車(chē)路上問(wèn)司機(jī)，你覺(jué)得青島有什么不錯(cuò)的大企業(yè)嗎？

司機(jī)說(shuō)，“五朵金花”啊。

每每聽(tīng)到“五朵金花”，那感覺(jué)就和四大發(fā)明一樣遠(yuǎn)古。這些年，青島還是五朵金花坐鎮(zhèn)，而新崛起的獨(dú)角獸，歌爾、能鏈、卡奧斯、特來(lái)電、日日順等等，雖有規(guī)模，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈有一定拉動(dòng)，吸引不少配套企業(yè)入駐青島，但無(wú)法形成巨頭帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)群的作用。

而青島四處拉骨架，在地利角度，分散了產(chǎn)業(yè)集群，沒(méi)有形成匯聚力，這也是值得思考的一面。

比如黃島，這是一個(gè)非常好的地方，又有風(fēng)景又有歷史，僅靠黃金海岸線(xiàn)，完全可以搞成青島的后花園，形成一個(gè)以高端制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)集群高地。

把最好的資源帶進(jìn)去，然后讓青島四區(qū)核心企業(yè)把總部分過(guò)去，提供相關(guān)的融資，研發(fā)，銷(xiāo)售的功能。完全可以打造成一張王牌級(jí)產(chǎn)業(yè)高地。

實(shí)際上產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的確做上去了，但新的核心區(qū)的高度并沒(méi)有打造上去，這會(huì)影響對(duì)外的人才虹吸力，從而阻礙產(chǎn)業(yè)配套能力的發(fā)育。

總之一句話(huà)，主城聯(lián)動(dòng)不足，新的核心區(qū)沒(méi)有崛起，城市骨架太大，就沒(méi)辦法集中力量辦大事。

不過(guò)青島并不是沒(méi)有破局的方法。

一方面，青島繼續(xù)發(fā)揚(yáng)自己的優(yōu)勢(shì)，讓產(chǎn)業(yè)形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，比如海洋產(chǎn)業(yè)，目前國(guó)內(nèi)能做的城市不多。南方有海南和深圳，而北方只有天津和青島。

2023 年，青島海洋生產(chǎn)總值占全市 GDP 比重達(dá)到 32.9%。青島應(yīng)當(dāng)把握好機(jī)會(huì)，繼續(xù)大力投資引入新技術(shù)，在這個(gè)產(chǎn)業(yè)形成高端產(chǎn)業(yè)集群。

海洋產(chǎn)業(yè)是未來(lái)產(chǎn)業(yè)，能創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益，也是青島破局的關(guān)鍵。

另一方面，憑借自己的一流環(huán)境優(yōu)勢(shì)，全力拿下潮流文化標(biāo)簽。影視、日韓朝飲食文化，化妝品，城市街道的小清新與浪漫，多元文化的服裝及服裝設(shè)計(jì)等等，將老城區(qū)變?yōu)槲幕劓?zhèn)，提升旅游質(zhì)感。市南、嶗山、黃島CBD化，提升城市高端產(chǎn)業(yè)定位。

文化輸出非常重要，是虹吸外省人才的關(guān)鍵，青島有底子，屬于最早一批網(wǎng)紅城市，但近些年暗淡很多，被成都、重慶、長(zhǎng)沙、武漢、西安等接連超越，如果宣傳能跟上成都，就有破局的力量。

其三就是我所說(shuō)的，不要陷入“攤大餅”陷阱，把資源集中起來(lái)，重點(diǎn)把李滄到城陽(yáng)的鏈接區(qū)域發(fā)展起來(lái)，打造內(nèi)陸核心區(qū)，成為主城區(qū)的第三極，提升城市的厚度。

第三極承載核心產(chǎn)業(yè)的配套產(chǎn)業(yè)群，增長(zhǎng)起來(lái)后，就會(huì)形成五區(qū)聯(lián)動(dòng)的效果，紅島和即墨也會(huì)被輻射，而李滄和城陽(yáng)在解決人口居住問(wèn)題的同時(shí)，又形成了經(jīng)濟(jì)的第三支柱。

以上三法，才是青島的未來(lái)關(guān)鍵。只要青島不學(xué)天津，用來(lái)做跳板，青島就能煥發(fā)第二春。

接下來(lái)講樓市。

青島樓市這幾年，傷透了大多數(shù)山東人的心。青島房?jī)r(jià)在2018年時(shí)達(dá)到歷史高峰2.5萬(wàn)/平米，大會(huì)之后便跌入回調(diào)通道，直至調(diào)整到現(xiàn)在，均價(jià)勉強(qiáng)維持在1.4萬(wàn)/平米左右。

跌幅竟高達(dá)44%，基本跌回2016年。

說(shuō)實(shí)話(huà)，看到這份數(shù)據(jù)時(shí)，還是很震驚的，因?yàn)檫@個(gè)跌幅，基本在二線(xiàn)城市里，排名前三了。

為何跌幅如此之高？答案還是泡沫太大。

攤大餅的本質(zhì)是“大興土木”，炒地價(jià)，恰逢2018年青島經(jīng)濟(jì)還不錯(cuò)，上合峰會(huì)也在青島召開(kāi)，一系列的概念炒作，將青島送上神壇。

但攤大餅之后，就會(huì)形成龐大的庫(kù)存泡沫，這將是拉跌房?jī)r(jià)最大的風(fēng)險(xiǎn)因素。我記得，2018年-2021年，青島庫(kù)存持續(xù)為“狹義庫(kù)存全國(guó)第一”。

庫(kù)存太大，極易導(dǎo)致樓市出現(xiàn)“斷層”。遍布在市南到嶗山沿海一帶的一線(xiàn)海景房，5-7萬(wàn)每平米，貴的甚至高達(dá)9萬(wàn)多每平米，而城陽(yáng)、西海岸一帶，1萬(wàn)多均價(jià)的房子遍地都是。

這期間差了好幾倍的價(jià)格。

而且遠(yuǎn)郊區(qū)大庫(kù)存低房?jī)r(jià)的特性，也讓更多的青島市民不缺房，整體購(gòu)買(mǎi)力從剛需轉(zhuǎn)移到了改善面。

那么青島到底還會(huì)跌嗎？

我認(rèn)為很難了。

一方面，青島房?jī)r(jià)回調(diào)44%，已經(jīng)跌到位了。具體表現(xiàn)在成交量，出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月的反彈，而進(jìn)了2025年，新二手房成交依舊保持反彈趨勢(shì)，說(shuō)明剛需已經(jīng)在積極入場(chǎng)了。

另一方面，青島庫(kù)存在大幅縮小。存量庫(kù)存，跌回至1030萬(wàn)㎡，按近12 個(gè)月成交量計(jì)算，存量去化周期約 16.7 個(gè)月，屬于合理范圍。

而新增庫(kù)存，比如2025年的新房供應(yīng)量，可能只有2022年的十分之一左右。2025年，市南、市北、嶗山，普通改善和剛需能消耗的好房源，特別是現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房，并不多。

最后就是，嶗山區(qū)和黃島區(qū)等產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)住了。比如嶗山區(qū)，2024年，成交均價(jià)上漲了5.9%。而黃島基本持平。跌得最慘的是市南和市北，屬于老富人區(qū)，泡沫的最后一輪擠出。

整體來(lái)說(shuō)，當(dāng)下青島買(mǎi)房時(shí)機(jī)還算不錯(cuò)，一些區(qū)域價(jià)格已經(jīng)跌到抄底的階段，但節(jié)奏上不用著急，因?yàn)榍鄭u整體上漲的概念并不充分。

起碼要在大盤(pán)，以及頭部二線(xiàn)城市起步后，才會(huì)有所反應(yīng)。也就是說(shuō)，現(xiàn)在買(mǎi)房不虧，但不并意味著接下來(lái)會(huì)漲。

出現(xiàn)房?jī)r(jià)異動(dòng)，青島還要看2025年的大盤(pán)政策怎么出，屬于城市輪動(dòng)的中期節(jié)奏。

以下是青島2025年，最真誠(chéng)的買(mǎi)房建議：

1、在青島買(mǎi)房，平度、萊西、即墨、膠州這四個(gè)區(qū)域非剛需不買(mǎi)房，如果你是這些區(qū)域的剛需，如果你的需求不是特別急迫，就等，等到真正需要的時(shí)候再買(mǎi)，因?yàn)檫@些區(qū)域長(zhǎng)期看漲價(jià)很難，跌價(jià)卻很容易。至于城陽(yáng)和西岸是兩個(gè)獨(dú)立發(fā)展的板塊，這兩個(gè)板塊每年都占據(jù)了整個(gè)青島銷(xiāo)量一半以上。說(shuō)這些不是為了讓大家隨波逐流，而是想告訴大家在這些區(qū)域選房一定要謹(jǐn)慎，謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，因?yàn)轶w量太大的話(huà)，稍不注意就容易掉坑里。

2、以前無(wú)論你是剛需、投資、改善，能選主城區(qū)就選主城區(qū)，但是現(xiàn)在不得不說(shuō)的是，主城區(qū)也已經(jīng)開(kāi)始分化了，主要分化體現(xiàn)在新與舊之間的分化，板塊與板塊之間的分化。所以想在青島買(mǎi)對(duì)房，請(qǐng)你記住一句話(huà)，無(wú)論你是想買(mǎi)主城區(qū)的哪個(gè)板塊，能選新房次新房不要碰老破小，有學(xué)區(qū)的老破小不到萬(wàn)不得已也盡量不要去碰。至于板塊選擇，根據(jù)自己的預(yù)算，能往南走往南走，能往東靠就往東靠。

3、送給想在青島買(mǎi)對(duì)房的朋友，十字箴言，“剛需不買(mǎi)大，改善不買(mǎi)小”，翻譯成大白話(huà)就是不要再剛需的板塊，剛需的樓盤(pán)買(mǎi)大面積作為改善，不要在改善的板塊，改善的樓盤(pán)買(mǎi)最小面積，用來(lái)居住。買(mǎi)房之前一定要對(duì)自己手里的錢(qián)啊，有一個(gè)清晰的定位。

4、假如你現(xiàn)在手上有多套一般的資產(chǎn)，或是市南的老破大，或是嶗山的老破小，再或者是郊區(qū)的大別野，請(qǐng)你抓緊處理掉。前者肉眼可見(jiàn)的是這些年一直在陰跌，后者是即使你現(xiàn)在降價(jià)甩賣(mài)也未必能賣(mài)的出去。在青島買(mǎi)房不用太多，一個(gè)家庭最多配置一套或者兩套核心板塊的核心資產(chǎn)就足夠了。現(xiàn)在的情況是買(mǎi)多不如買(mǎi)精，因?yàn)楝F(xiàn)在持有一套房子的成本真的太高太高了。

5、一套房子到底好不好，不用別人怎么說(shuō)，一定要自己去走一走。這個(gè)選房邏輯，個(gè)人也一直在用外圍配套，你就看交通、教育、醫(yī)療。購(gòu)物哪個(gè)占的更多，你就去選哪一個(gè)。

6、首選大開(kāi)發(fā)商，大物業(yè)內(nèi)部要注重細(xì)節(jié)，容積率、綠化率，戶(hù)型、開(kāi)間尺寸，每個(gè)房間的大小以及裝修，這些細(xì)節(jié)哪個(gè)處理的越好就去選哪一個(gè)，因?yàn)檫@些因素都很有可能，讓你在下次換房的時(shí)候啊實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)。

7、青島以前買(mǎi)房大家都會(huì)問(wèn)漲不漲，現(xiàn)在買(mǎi)房你一定要清楚你買(mǎi)的這套房子，扛不扛跌。選房的過(guò)程，一定要謹(jǐn)慎。

8、市南區(qū)

位于青島市區(qū)南部，是青島的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是青島的心臟地帶，擁有完善的城市配套和高收入人口，市南區(qū)還擁有許多著名的景點(diǎn)，如棧橋、小青島、五四廣場(chǎng)等。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：浮山灣區(qū)域

第二梯隊(duì)：八大湖，大堯，鎮(zhèn)江路

第三梯隊(duì)：八大峽

9、市北區(qū)

市北區(qū)緊鄰市南區(qū)，是青島市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心之一，區(qū)內(nèi)有多個(gè)商業(yè)中心和大型購(gòu)物中心，房?jī)r(jià)較市南區(qū)略低。

市北生活工作區(qū)—浮山后改善 老四方熱鬧，臺(tái)東繁華的步行街在這里，房?jī)r(jià)2萬(wàn)-3萬(wàn)之間，新都心的房?jī)r(jià)偏貴。老破小的房?jī)r(jià)在1.5-1.8萬(wàn)之間。市北區(qū)有中央商務(wù)區(qū)，工作氛圍比較好。

老四方區(qū)域的新房相對(duì)多些，比如湖島、瑞昌路、水清溝板塊有不少新房，如青島濱海國(guó)際中心、青鐵·云上觀(guān)海、中國(guó)鐵建中心、保利和頌、中車(chē)四方云匯等。均價(jià)2萬(wàn)左右的新房。想留青島市區(qū)的可以考慮。浮山后房源不多，主要是改善群體居多，主打大戶(hù)型、精裝，后期想來(lái)次片區(qū)可考慮二手房，畢竟已經(jīng)沒(méi)啥地塊可釋放了。改善群體后期可多關(guān)注東李以及嶗山張村河板塊。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：浮山后，圖書(shū)館

第二梯隊(duì)：新都心，山東路，瑞海北路

第三梯隊(duì)：長(zhǎng)沙路，海岸路，臺(tái)東，水清溝

10、黃島區(qū)（西海岸新區(qū)）

黃島是青島市的西海岸新區(qū)，也是青島市的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。區(qū)域擁有許多大型企業(yè)和工業(yè)園區(qū)，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，具有一定的投資潛力。但發(fā)展不平衡，部分區(qū)域相對(duì)落后。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：唐島灣

第二梯隊(duì)：靈山灣

第三梯隊(duì)：西海岸開(kāi)發(fā)區(qū)

11、嶗山區(qū)

嶗山區(qū)是青島市的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是青島市的旅游勝地。嶗山區(qū)的人口較少，產(chǎn)業(yè)以高科技產(chǎn)業(yè)為主，房?jī)r(jià)較高，地理位置優(yōu)越。嶗山區(qū)是新型的富人區(qū)，房?jī)r(jià)四萬(wàn)以上一平左右，石老人海邊景區(qū)在這里，嶗山區(qū)的浮山前是典型的富人區(qū)，以麥島為界限，一直到石老人，中國(guó)海洋大學(xué)浮山校區(qū)就在浮山前，位置非常好。嶗山區(qū)居住成本很高，但是嶗山區(qū)非常大，也有很多偏僻的地方、農(nóng)村的地方。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：石老人，麥島

第二梯隊(duì)：張村河，遼陽(yáng)東路

第三梯隊(duì)：海爾路，汽車(chē)東站，高科園，海洋大學(xué)

12、李滄區(qū)

李滄區(qū)進(jìn)出青島的咽喉之地，交通特別方便。是青島市的工業(yè)區(qū)和住宅區(qū)，有較多的工廠(chǎng)和企業(yè)，交通便利，房?jī)r(jià)相對(duì)較為適中。發(fā)展也很快，有許多高科技企業(yè)和高校，各種設(shè)施都很完善。房?jī)r(jià)相對(duì)適中，適合剛性需求。但經(jīng)濟(jì)總量在全市較差，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：金水路，九水路

第二梯隊(duì)：東李，世園

第三梯隊(duì)：北客站，李村，十梅庵，樓山

13、城陽(yáng)區(qū)

城陽(yáng)區(qū)是青島市的新興城區(qū)，也是青島市的工業(yè)園區(qū)。城陽(yáng)區(qū)的人口較多，產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主，房?jī)r(jià)較低，地理位置還可以，交通便利，商業(yè)發(fā)達(dá)。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：城陽(yáng)中心城區(qū)，白云山

第二梯隊(duì)：丹山，夏莊

第三梯隊(duì)：上馬，惜夏，高新區(qū)

14、即墨區(qū)

即墨區(qū)歷史悠久，是山東省政府批準(zhǔn)設(shè)立的首批省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，以汽車(chē)、紡織服裝、商貿(mào)物流、信息技術(shù)、現(xiàn)代海洋、生物醫(yī)藥等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。但部分區(qū)域尚待開(kāi)發(fā)，居民平均收入偏低。

產(chǎn)業(yè)聚集地，適合剛需和工作需要購(gòu)房者

板塊梯度

第一梯隊(duì)：城西，即墨老城

第二梯隊(duì)：創(chuàng)智新區(qū)，藍(lán)色硅谷，環(huán)秀街道

第三梯隊(duì)：和平，濟(jì)新區(qū)，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園