降價潮，要來了！
作者： 子木
來源微信公眾號：子木聊房
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時隔40年，物業費徹底進入降價潮！
剛剛，江蘇鎮江市出臺新規，對連續6個月以上的住宅物業費實施打折優惠，最多繳納70%。此后新聞登上頭條，引發討論。
其實這只是冰山一角，去年甘肅省蘭州新區，對連續未入住6個月的空置住宅，物業費只收取50%。青島6個月以上空置房，不超過60%。
還有無錫、宿遷、揚州、長沙、濰坊、石家莊、常州、煙臺等，發布物業費打折的城市，全國已經蔓延到了10多個城市。
有讀者問我，這是什么意思？難道是為了方便炒房客和囤房大戶嗎？減少持有成本，變相鼓勵炒房？
其實不是。
今年房地產的主要工作是“止跌回穩”，也就是“穩地價、穩房價、穩預期”。而降低空置房物業費，只是配套政策之一。
炒房客和囤房客，一般不會空置房屋，而是會稍微裝修一下租出去，去平抑月供支出。
而真正空置房屋的，絕大多數其實是外出務工的，他們最多就是過年回去住幾天。
大城市租房需要錢，老家房子不住，還要掏物業費，這兩年活兒不好干，賺不到什么錢，結果住房支出這么高，很難不動賣房的心思。
而這套政策出來，實際上就是為了解決外出務工房屋持有成本，反向推動繼續持有房屋的意愿，從而達到降庫存，穩樓市的作用。
沒什么陰謀論。
而且，不止是空置房，正常住的房子，物業費也在降。
我看了調查報告，從去年開始，重慶、銀川、武漢、青島等城市，都相繼公布了新的物業服務收費管理辦法，主張推動降價，平均降幅達到24%。
降得最厲害的是重慶，去年有10多個小區宣布降低物業費，今年大概預估能超過100個。
翻開重慶房屋論壇，幾乎都是在討論如何降物業費的。
邏輯很簡單，公攤面積、預售制度、物業公司，并稱中國樓市三大頑疾。
尤其物業，多少年了，很多公司的服務能力根本匹配不上物業費用。
平日里舍不得掏錢，都雇用廉價勞動力大爺大媽。管理混亂，根本談不上“服務”的概念。
小區里的綠植死亡，墻皮掉落，垃圾清理不及時，都會加速小區的衰敗程度，從而影響小區房價。
但物業公司，卻從不理會，自恃掌握小區的管理大權，對業主的訴求置若罔聞，一副居高臨下的姿態。
于是，“只收錢、不干活”的物業公司，與業主之間，形成了無法調和的長期矛盾沖突。
當然不只是城市引導出政策打擊物業費，從去年開始，越來越多的物業公司，甚至開始主動降低物業費，來滿足業主情緒。
這是很多人沒有想到的。
為啥？
太卷了。
一方面，供應太強了。
截至2024年，全國物業管理相關企業注冊量達273.3萬家，同比增速高達168.8%。恐怖如斯。
物業公司門檻低，這兩年，人們找不到工作，勞動力又便宜，所以促使了這個行業的爆發。
另一方面，需求急劇衰減。
去年地產降速嚴重，住宅用地新開發土地面積降幅高達25.9%，新房銷售同比下降12.9%。
合起來，一增一減，供需原理下，增量市場萎縮，物業公司只能被迫爭奪存量資源，徹底卷起來了。
有一家公司特別離譜，廣西柳州的維美物業，去年下半年還推出了“免物業費”模式，為啥呢？
因為在競標小區物業資格時，受到了多家外來物業的挑戰，開出的條件一個比一個好。
如果不免費，很可能就無法續簽物業合同了。為了填補員工工資，他們只能從裝修、家政、售賣農產品等找補。
前幾天還有一個朋友跟我說，
自己小區成立了業主委員會，投票把之前不干活的物業炒了，換了個新的物業，費用便宜，服務還好很多。
總指望青天大老爺是不行的，作為成年人我們應該學會自立。
這可能也跟業主的“維權意識”崛起有關，過去換物業太麻煩了，一來組織不起來人，二來街道辦不管，三來怕換來個更差的。
但現在，慢慢更換成功的案例都在網上發酵，越來越多人愿意換了，而且街道辦支持，好公司也多。
整個環境都變了。
從2024年下半年至今出現的“物業費降價潮”，可以算得上是物業服務行業內出現的一個新現象。
接下來，物業行業競爭還會更加激烈，“卷價格”會成為常態。
其實我一直認為，價格固然很重要，但最重要的，其實是質量和服務。
你想，價格再低，低到物業都雇不起人了，小區還怎么維持，不現實。活兒得有人干，而且要干得好，物業管理有序，讓業主有尊重感和被服務感，才能給小區帶來強大的支撐。
國外物業費都不便宜，但卻很值，小區經歷過很多年，依然拿得出手，二手房也能賣得上價錢。
反而國內，物業費也不便宜，房子卻衰敗速度很快，理論上房子設計的生命力在50年左右，但其實20年就夠嗆了，爛成一堆。
所以理論上，在內卷的大環境下，未來還會有更多企業愿意在“服務質量”層面下功夫，提供更好的產品出來，比如接入優質社區商業、醫療、養老服務、家政服務等多元化業務，滿足業主的多樣化需求等。
之前去香港交流，那邊的物業，都是定期設施維護、透明財務管理和24小時響應機制，物業壽命延長時間高達40%。
還是那句話，大家賺錢都不容易，在“不滿意就換”的市場機制倒逼下，物業想要活下去，就必須得拿出自己的真本事來。
精細化運營， 想辦法服務好業主。
該醒醒了，好日子徹底結束了，現在的市場，已經完全進入了“業主賦權”時代。
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