為什么要給房企松綁？

作者 :正文注明 2021-11-12 08:15:24 圍觀 : 次評論

作者：牲產隊長
來源公眾號：牲產隊

11日，房地產板塊漲了，而且是大漲！

新華聯(lián)、中南建設、泰禾集團、招商積余、招商蛇口、金地集團、保利發(fā)展、新正大、新城控股等10只地產股，封板漲停。漲幅超過5%的地產股，有24只。

對中國房地產企業(yè)而言，這不僅是一支強心劑，還是一束光。

為什么房地產板塊突然強勢反彈？其實原因很簡單，就是政策松綁了。

一是，地方政府釋放了對房子“限售”、“限購”的松綁信息。

二是，銀行貸款開始對房企松綁，房企將重新得到銀行貸款的資金輸入，緩解流動性壓力。

三是，銀行間債市對房企松綁，房企又可以在銀行間發(fā)行企業(yè)債了。其中，保利發(fā)展就在11日，發(fā)布了2021 年度第四期中期票據募集說明書，準備通過債市募資20億，用于償還銀行貸款。

另外，碧桂園、龍湖集團、招商蛇口、美的置業(yè)等房企，都有類似的發(fā)債計劃。沒有央行的許可，房企在銀行間市場發(fā)債這個渠道，是打不開的。

銀行信貸、債券市場對房企的雙重松綁，都表明，房企正在慢慢迎來曙光，現(xiàn)金流的壓力將慢慢得到緩解。

房企最大的風險都來源于現(xiàn)金流的風險，如恒大、佳兆業(yè)，都是從現(xiàn)金流緊缺開始陷入危機的。銀行和債市對房企的資金注入，將解決一部分房企的燃眉之急。

自從“三道紅線”政策宣布以來，中國房地產企業(yè)就正式邁入“去庫存、降負債、降杠桿”的嚴監(jiān)管時代。

在嚴格監(jiān)管之下，房地產企業(yè)正式告別了高速增長的美好時光。轉而迎來的是，巨大的債務風險開始被強制釋放。在過去，中國房企的發(fā)展，依托于“高杠桿、高負債”。這讓中國房企大而不強，龐大資產規(guī)模的背后，卻隱藏著巨大的債務風險。

央行主導的“降負債、降杠桿”，就是要對中國房企來一次“刮骨療傷”，降風險，去泡沫。中國房企也迎來了集體性的陣痛。但不經歷這種陣痛，中國房企的風險無法釋放，不經歷這種陣痛，炒房客不會繳械投降。

這是中國房地產調控必然要走的一步。在這種陣痛之下，華夏幸福、恒大地產、佳兆業(yè)等國內頂尖房企，紛紛爆雷。這些爆雷的房企，恰恰是債務風險最高的房企。

像佳兆業(yè)、恒大有著一個共同的特征，即：理財產品爆雷，投資者的錢到期不能兌付。

借錢借到這個份上，風險其實就已經外延到普通投資者身上了。在市值上，中國恒大的市值今年蒸發(fā)了85%，佳兆業(yè)的市值也蒸發(fā)了75%，可謂是難兄難弟，兩大神坑。

為什么在這時候要對房企松綁呢？核心原因有三：

1，房企的風險已經得到大幅釋放。比如，華夏幸福、恒大、新力控股等房企，先后爆雷，把債務風險都釋放了出來。行業(yè)里最大的幾個雷，已經排查出來了。這類風險屬于久病難醫(yī)的惡性腫瘤，沒有辦法人工拆雷，只能原地引爆。

這雷炸了，固然會傷害一部分人的利益。但如果不引爆，以后只會積蓄更大的風險。

2，幫助中低風險的房企穩(wěn)定經營，推動房地產市場良性發(fā)展。房地產是中國經濟的一個支柱產業(yè)之一，我們要排雷，但不能因排雷，而炸掉自家的碉堡。

大部分房企的風險都是穩(wěn)定可控的，如萬科、保利、碧桂園、合生創(chuàng)展等龍頭房企，尤其是國資背景的房企，風險意識遠遠強于民營房企。在這一輪房地產行業(yè)調控中，國資房企基本不受影響，一個關鍵因素就是，國資房企提前預知了風險，提前收縮了債務，賬上準備了充分的現(xiàn)金流。

中國房地產市場中，最大的定海神針，也正是這些國資房企。恒大、華夏幸福、佳兆業(yè)先后遭遇爆雷，但國資房企對中國房地產市場的整體穩(wěn)定，起到了壓艙石的作用。

房地產行業(yè)不僅僅局限于房地產，還跟上下游產業(yè)緊密相關。在昨天的A股市場上，受房地產板塊強勢反彈，建材、家電板塊也迎來大漲。這充分佐證，房地產市場對建材、家電市場的強大拉動作用。

像千億級的防水龍頭東方雨虹昨天強勢封板漲停，就連陰跌不止的格力電器，也大漲4個點，回了一口老血。

房地產行業(yè)在“刮骨去毒”之后，穩(wěn)定經營，良性發(fā)展，能夠繼續(xù)拉動著中國的建材、家電等上下游產業(yè)整體向上發(fā)展。無論是對穩(wěn)定就業(yè)，還是對拉動生產，都有著很大的推動作用。

3，緩解土地財政的壓力。這是最關鍵的一個原因。在《為什么征房產稅》一文中，我就講到過，中國房地產市場的發(fā)展跟土地財政是相輔相成的。

根據社科院在2018年發(fā)布的《房地產藍皮書》報告顯示，中國地價占到房價的68%。也就是說，我們買的房子里，有68%的價格是通過土地財政收走的，也就是土地稅。

政府把地賣給房企，房企再把地價加到房價里，賣給購房者。政府拿到賣地收入后，就把這筆錢投入到城鎮(zhèn)基礎設施改造和升級中去，修路、建橋、蓋醫(yī)院、蓋學校、修地鐵等，將城市建設的更好，然后進一步推高地價和房價。

在這個模式下，中國的城鎮(zhèn)化只用了40年，就快要走完西方發(fā)達國家200年的歷程。

可是，現(xiàn)在的情況是，房企已經買不起土地了。政府的土地不好賣了，土地財政收入大幅下降。這讓許多地方政府的財政收入大幅下降，公共預算不足了。

房地產稅還要經歷試點、立法等系統(tǒng)性工程，短期內收不上來，土地財政的虧空無法彌補。對許多地方政府而言，還是得走回土地財政的老路上去。

誰來買地？不就是房企嗎？因此，對房企恢復一定的金融支持，是維持土地財政良性循環(huán)的必要舉措。

但是，有一點必須指出：對房企的松綁，不代表對“炒房”松綁。“房住不炒”的基調沒有改變，在這個風口浪尖上去“炒房”，無異于刀口舔血，火中取栗。

大家看到松綁“限購”的同時，也要看到松綁“限售”。當房價跌的過快時，有地方政府采取行政手段，發(fā)布“限跌令”，這讓房企有房卻不得打折甩賣，活活憋死，十分難受。

松綁“限售”，部分城市的房價可能進一步下跌，以便于房企加快回籠資金，緩解債務和現(xiàn)金流的風險。

總體來說，不管是之前的“嚴監(jiān)管”，還是現(xiàn)在的“松綁”，都是為了釋放房企的風險。一部分房企積重難返，沒有抗住壓力，導致硬著陸，爆雷，摔了個半死。但更多的房企則是頂住了壓力，慢慢走向軟著陸。

這些軟著陸的房企，政府更愿意幫助他們逐步擺脫風險，走出陣痛，重新回歸到穩(wěn)定經營和良性發(fā)展中來。

誰是軟著陸？誰是硬著陸？我相信，大家應該也都看到了。

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