作者:牲產隊長
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1月23日,恒大發布重大人事變更。恒大汽車董事長肖恩升任恒大集團執行董事,中國信達香港董事長梁森林任職恒大集團非執行董事。早在2021年的12月初,廣州市政府就牽頭成立了恒大集團風險化解委員會,其成員就包括中國信達副總裁趙立民。此次,恒大高管成員中增加中國信達香港董事長梁森林,預示著恒大的債務風險清算工作很可能已經邁入實質性階段。在恒大剛爆雷時,我就曾提出,恒大集團的終局主要有兩條路。一條是海航模式,股權清零,創始團隊出局,涉嫌違法的高管層批捕入獄。另一條則是蘇寧模式,股權清零,創始團隊出局,吸收地方國資和民資,組成聯合體接盤。如今,蘇寧和海航都已迎來完成資本更迭,各自迎來新的主人。蘇寧的張近東和海航的陳峰都出局了,但蘇寧和海航活下來了。從目前來說,恒大的結局很可能既不是海航模式,也不是蘇寧模式,而是基于這兩種模式之間的第三種模式。不管是蘇寧,還是海航,從債務規模來看,都遠遠不及恒大。恒大所引爆的雷,比蘇寧、海航都更為龐大。也正因恒大的雷太大,就不能讓恒大原地爆炸,必須將恒大的雷進行拆解,分割,大化小,小化無。這是一次規模空前的排雷行動。恒大不只是一個雷,而代表著一個雷陣。我們至少要派出一個工兵連,才能最大限度地將恒大債務的雷控制在最小范圍內,以避免對廣大群眾的利益造成規模性傷害。恒大的總債務規模超過2萬億,相當于2021年廣東省GDP的1/6。但恒大的負債并不是集中式的,而是分散式的。在中國各個城市,都廣泛地分布著恒大集團的房地產項目。在期房政策之下,業主購房都是先交預付款,而后房企再開發。
在現金流充裕的情況下,一般房企都能夠按時交房。但現在的問題是,恒大現金流觸底,這就導致許多樓盤收了業主的錢,卻無法按時完工。甚至,許多樓盤處于停工狀態,難以復工。交了預付款的業主最慘,不僅收不到樓,還背著銀行的房貸,扎扎實實地讓許老板給坑了一把。但是,因為有社會主義的無形之手在,許老板想跑不能跑,只能硬著頭皮死撐,把能賣的資產都賣了,盡可能地回款。許老板本人就賣掉了自己的香港別墅豪宅、私人飛機、廣州大平層等核心資產,套現來彌補恒大的資金漏洞。這時候,許老板的行為不是挽救恒大,而是挽救他自己。許老板必須要為數十萬戶恒大業主負責到底。他有多少錢,還能交多少樓,能兜多少底,首先還得由他自己來兜。哪怕傾家蕩產,許老板也必須兜。這不是救恒大,這是救自己。因此,不管許老板多么舍不得,他就必須硬頂。雷是自己埋的,還得自己來排。所以,我們可以看到,在2021年底,恒大完成交房3萬套。有些恒大的業主在年前成功收了樓,一顆懸著的心落了地,對許老板不禁有些感激涕零。掏空6個錢包買的房子,總算沒有爛尾。當恒大債務爆雷時,業主最擔心的就是收不了樓。能收樓的,都是幸運兒。可是,這只能解決恒大龐大債務危機中的一個小小問題。為什么這3萬套房能交樓?這就要看工期了。恒大在全國大大小小的樓盤好幾百個,有些樓盤已經接近收尾了,有些樓盤還沒開始動土。能夠交付的樓盤,大多都是已經建成,把裝修款弄到位,就能交付。但對于那些尚未建成,工期較早的樓盤而言,這里面的資金窟窿就更大了。因此,恒大交付的樓盤絕大部分都是工期已經完成,或者接近于完成的樓盤。這個錢的來源,主要就是許家印變賣家產和恒大集團變賣股權所置換過來的資金。而在那些尚未建成的樓盤中,又分為兩種,一種是半成品,一種是土地項目。土地項目的處理比較簡單,超過開發周期未開發,政府有權無償收回,重新拍賣。恒大在成都、蘭州、??诘葏^域的部分地塊都因超期未開發而被收回,對政府不會造成過大的負面影響。半成品樓盤是最難處理的。恒大資金不足,難以繼續開發,但業主交的錢又被恒大拿走了。這時候,誰敢接盤?業主是不可能付兩次錢的,恒大自己也沒錢付款,這就成了極難處置的不良資產。這些才是真正難啃的大雷。本著肉要爛在鍋里的原則,各地方政府各自接盤??梢宰屨渣c虧,但不能讓老百姓吃了虧。“保交樓”的本質,就是保護業主利益,保護老百姓的住房安全。為了避免恒大旗下半成品的樓盤規模性爛尾,各地方政府的策略主要就是,能安排地方國資接盤的,就盡量讓地方國資接盤。不能安排地方國資接盤的,就安排城投平臺募資接盤。恒大的債太大了,任何一個地方政府都吃不下。只有把恒大的債務按區域分開,由不同的地方政府來吸收、化解,才能把風險稀釋到最小。可是,這里面就帶來了一個新的問題。東南沿海發達地區國資力量雄厚,房價堅挺,國資在接盤恒大項目時,往往能夠得到較大折扣,吃下恒大樓盤后,還能保留一定的利潤空間。但是,對于中西部三四線城市而言,房價大跌。一些地方政府甚至不得不出臺限跌令,來維持房價穩定。而且,在房地產的存量競爭時代,三四線城市房價和一二線城市的房價必然走向兩極分化。這就導致,中西部三四線城市的國資力量本來就薄弱,如果接盤恒大項目,房價不漲反跌,地方國資就要冒巨大的虧損風險。就像《人民的名義》中,大風廠拆遷款出現虧空時,李達康為了保護大風廠職工利益,直接要求相關政府部門攤派資金,為大風廠的職工補償兜底,讓大風廠項目得以推進。這樣做維護了群眾的利益,可損害的卻是地方政府的利益。在《人民的名義》中,真正導致虧空的是山水集團。李達康為山水集團擦了屁股。而在現實生活中,真正導致虧空的則是恒大集團。恒大龐大的債務最終也是要各個地方的國資來擦屁股。例如五礦集團就接盤了恒大在佛山、昆明的項目,12萬平米的樓盤開發將交給五礦集團完成。恒大債務的首要責任人,許家印需要承擔多少責任呢?說實話,這個責任已經遠遠超出了許家印的能力極限,也超出了許家印財富的極限。在恒大的債務清算化解過程中,我們可以確定的是,恒大將迎來一場規??涨暗氖萆磉\動。債務消解的同時,恒大的資產也將全面縮水。一個縮水后的恒大,大概率會迎來它的新主人。許家印本人大致是要將恒大股權清零的,因為他所有的股權價值都無法償還恒大集團的債務。恒大在全國各地的樓盤項目,都將被拆分、瓦解,由當地國資或者民企收編。拆分打包,分而食之,就是恒大的命運。最終,許家印很可能步張近東的后塵,從恒大集團出局,股權清零。但跟張近東相比,許家印需要承擔更多的個人責任,要把自己曾經吃進去的那些錢吐出來,以便于更好地“保交樓”。保交樓,是許家印體面收場的底線,也是社會主義的底線。對許家印而言,哪怕傾家蕩產,也要死守保交樓。若是在保交樓這道底線上失守,那么,等待許家印的可能就不只是一無所有了,還可能有牢獄之災。從蘇寧到海航,再到恒大,從張近東到陳峰,再到許家印,一個時代過去了。許老板的愛馬仕皮帶,終究是不符合這個時代的潮流,可以賣掉,為廣大業主再添一塊磚,一塊瓦。
資本盲目擴張的代價是沉重的,這種沉重理應讓資本家來承受,而不能落到老百姓的頭上。