從李嘉誠手中接盤兩年后，禹洲集團位于成都的南城都匯項目超千套房產近日被法院查封。

中國裁判文書網顯示，因被采取訴前保全措施，舜鴻地產（成都）有限公司（以下簡稱“舜鴻地產”）位于成都市高新區的數千套房產被申請查封，查封期限為3年，涉及金額約45.43億元。申請人為南京琨灝五金貿易有限公司（以下簡稱“南京琨灝”）和卓穎投資集團有限公司（以下簡稱“卓穎投資”）。

其中，南京琨灝申請查封舜鴻地產位于成都市高新區的2945套房產，保全金額近4.3億元。卓穎投資分別申請查封同區域內4603套、2021套房源，保全金額合計41.13億元。

舜鴻地產為成都南城都匯項目的開發商，曾用名“和記黃埔地產成都有限公司”，為李嘉誠旗下長實集團附屬公司。2020年7月，長實集團將南城都匯項目售予禹洲集團和成都瑞卓置業有限公司（以下簡稱“成都瑞卓”），二者各持股50%。雖然出售了項目股份，但長實仍在項目公司舜鴻地產保留一名董事作為顧問。

值得注意的是，兩名查封申請人南京琨灝、卓穎投資都有禹洲集團的影子。天眼查信息顯示，卓穎投資為杭州舜嘉貿易有限公司唯一股東，后者旗下兩個公司所屬均為禹洲集團；南京琨灝法定代表人唐保榮也在禹洲集團投資的多家公司任法人。

這讓這場查封變得撲朔迷離，禹洲集團關聯公司為何申請查封項目公司房產？

目前市場上有兩種觀點，一是受限價影響、售價太低，開發商要捂盤；二是受禹洲集團近期出現的債務危機所累。不過，兩種觀點都有待推敲。

去年開盤引發萬人搖號，今年千套房源被查封

作為成都本地有名的超級大盤，從拿地到開發，南城都匯已有近20年歷史。

2004年10月，李嘉誠旗下的和記黃埔以21.35億元總價拿下成都城南1036畝土地，成為當年成都總價“地王”，但成交樓面價僅1030元/平方米。

慣于捂地的李嘉誠對南城都匯采取了同樣的開發策略，項目規劃分8期，但經歷了長達16年的開發，直到在2020年，該項目只推出了6期產品，第7、第8期則為封頂狀態。

2020年7月，捂地多年的長實集團將剩余項目賣給禹洲集團和成都瑞卓，對價10.12億美元（折合人民幣約71億元），折合樓面價約1.6萬元/平方米，而長實在出售事項預計錄得38.11億港元的收益。

根據交易公告，禹洲集團和成都瑞卓接盤的資產包括南城都匯第1至8期的住宅、商業單位以及停車場，其中價值最高的是尚未推出的第7、第8期住宅房源。長實集團彼時稱，該項目余下的可售房源數量高達6750套，此外還有部分車位。

禹洲集團和成都瑞卓接盤后不久，項目第7期、8期案名分別定為山河峯薈、山河玖璋，但直到2021年5月，山河玖璋才取得預售證，推出372套房源。

不過，受限價政策影響，該項目待售房源售價要參考項目前期銷售價格，即2016年第6期開盤價1.2萬-1.6萬元/平方米內，最終山河峯薈、山河玖璋獲批的售價為1.5萬元/平方米、1.55萬元/平方米。而當時，項目周邊二手房價普遍超3萬元/平方米。

一方面，一二手房倒掛超1萬元/平方米，使山河玖璋在開盤時受到追捧。去年開盤時，山河玖璋引發萬人參于搖號，最終1121人進入搖號，372套房全部賣出。另一方面，與接盤時1.6萬元/平方米的成本相比，禹洲集團和成都瑞卓可謂賣一套虧一套。

如今，大量房源被查封，會對項目銷售產生哪些影響？時代財經以購房者身份向幾名成都高新區房產中介咨詢項目情況時，便遭到了“勸退”。“跟李嘉誠的操作一樣，開發商要捂盤，等價格漲了再賣，但不知道多久才能再開盤，到時候是誰賣、價位怎樣都不好說，或者開盤了又搖不到號。”

不過，據成都中院的財產保全執行裁定書，截止查封之日起，已轉移登記給第三方、已銷售備案、已辦理預購商品中房預告首次登記的房屋及所占用范圍的土地使用權，不在本次查封范圍內。

廣東裁成律師事務所主任律師張遠輝對時代財經稱，非訴財產保全指在仲裁過程中，因另一方當事人的行為或其他原因可能使裁決不能執行或今后難以執行時，一方當事人所申請的財產保全。換言之，申請人和被申請人已經產生糾紛，另外后續根據仲裁裁決，房源要么解除查封，要么被強制執行進行拍賣。

項目持有方陷入危機，申請查封房源是為捂盤？

根據天眼查顯示信息，兩名查封申請人南京琨灝、卓穎投資均為禹洲集團的關聯企業，作為關聯方，為何申請查封禹洲集團旗下項目？

目前，市場主流的觀點為受限價影響、售價太低，開發商要捂盤。此外，也有分析指出查封原因歸結為禹洲集團近期出現的債務危機。

禹洲集團相關人士對時代財經否認了這一觀點，稱“查封與債務違約無關”。不過，該人士未進一步提供查封的相關信息。

事實上，禹洲集團近兩年并不平靜。

2021年，禹洲集團曾出現業績烏龍。據2020年年報數據，該公司全年營收較半年報不增反減，少了36億元。2021年8月，禹洲集團又公布了修訂后的2020年半年報，2020年中期營業收入由此前的140.07億元調減至20.19億元，降幅高達85.59%。

今年1月、2月，禹洲集團相繼出售物業服務公司和香港項目公司股權，但積極出售資產還是無力抵擋到期的大額債務。3月7日深夜，禹洲集團公告稱，2023年到期的8.5%優先票據的利息2125萬美元，已于2022年2月4日到期應付，但其在30天寬限期內未支付利息，已構成2023年票據II下的違約事件。

與此同時，成都一位不愿具名的業內人士則對時代財經稱，查封或為開發商“自導自演”。“不想低價搖號賣，查封三年后、價格漲了再賣，高新區等搖號的剛需族盼頭遙遙無期了。”

不過，對于亟需通過銷售、促回款才能進一步緩解債務壓力的禹洲集團來說，“捂盤”之說也讓人費解。據禹洲集團的月度營運數據，今年前2個月，其累計銷售金額為78.74億元，較去年同期的135.37億元下跌41.83%。

值得一提的是，目前，項目的合作方成都瑞卓經營情況同樣不樂觀。

2021年1月，四川鼎衡資產評估有限責任公司出具的一份資產評估報告顯示，成都瑞卓近年來經營狀況一路下滑，2018-2020年凈利潤分別為5003.36萬元、-494.19萬元和-21450.76萬元。

此外，成都瑞卓的股東之一愛普地產近來也債務纏身。天眼查信息顯示，重慶愛普地產持有成都瑞卓23.21%股份，為第二大股東。

2021年，愛普地產曾以不能清償到期債務，資產不足以清償全部債務或明顯缺乏清償能力，但存在重整價值和重整可行性為由，向重慶市第五中級人民法院申請破產重整，但同年撤回申請。

直至2021年11月16日，重慶第五中級人民法院公告，自然人羅海芬以重慶愛普地產無法清償到期債務，且明顯缺乏清償能力為由，申請對其進行破產清算。

與此同時，愛普地產所持有的成都瑞卓股份經歷了兩次司法拍賣，分別為2021年3月8日和2021年11月22日。阿里法拍信息顯示，第一次司法拍賣標的為其所持的29.9995%股權，起拍價僅1元，因其全部履行了法律文書確定的金錢債務而撤回拍賣。第二次法拍的標的為其持有的2500萬股股權，起拍價為706.293萬元。

顯然，無論是南城都匯操盤方的經營困境，還是其背后股東申請破產清算的動作，都令項目的順利推進充滿不確定性。而如今，千套房源被申請查封，又將使項目走向何方，還有待進一步觀察。