作者：凱風(fēng)
來源：國民經(jīng)略（ID：guominjinglve）
已獲轉(zhuǎn)載授權(quán)

中小城市鶴崗化，正在成為常態(tài)。

繼鶴崗因“房子跌回白菜價(jià)”多次刷榜熱搜之后，黑龍江另一個城市同樣因房價(jià)獲得關(guān)注。

作為黑龍江第5大城市，牡丹江市房價(jià)已跌回2007年水平，目前市面上有不少總價(jià)在10萬元以下的房源，有的總價(jià)甚至低到5萬元以下。

5萬一套房，牡丹江怎么了？

01

房價(jià)回到15年前

誰都沒有想到，東北城市竟然以這種方式一個接一個出圈。

與一度名不見經(jīng)傳的鶴崗不同，牡丹江一直都是國家統(tǒng)計(jì)局劃定的70個大中城市之一。

要知道，蘇州、佛山、東莞等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市都未能躋身其中。

然而，在70城中，牡丹江房價(jià)走勢卻一直處于墊底位置，房價(jià)已經(jīng)跌回15年前。

最新國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與2020年相比，牡丹江二手房價(jià)變化為-15.4%，為全國唯一跌幅為雙位數(shù)的城市，跌幅位居70城之首。

這不是牡丹江房價(jià)第一次下跌了。

從2020年至今，牡丹江房價(jià)一直處于下跌通道，連跌2年多，沒有出現(xiàn)任何反彈跡象。

與2019年的最高點(diǎn)相比，3年來，牡丹江房價(jià)最高跌幅超過22%。

要知道，這還是平均數(shù)據(jù)，一些偏遠(yuǎn)地區(qū)房價(jià)腰斬或許不是孤例，5萬一套房的出現(xiàn)也就不令人奇怪。

事實(shí)上，牡丹江房價(jià)并非一直橫盤，在歷史上也曾創(chuàng)下50%的巨大漲幅，但最終擋不住經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口基本面的制約。

2006-2010年，中國房地產(chǎn)迎來史詩級大漲，一二線城市房價(jià)集體翻倍，而牡丹江房價(jià)也一度上漲50%以上。

然而，2011-2015年，中國樓市面臨第一次高庫存之困，多個城市房價(jià)橫盤，而牡丹江一度下跌20%以上。

當(dāng)然，這一次高庫存，最終被漲價(jià)去庫存、棚改貨幣化等組合拳力挽狂瀾，一眾城市開啟了新一輪房價(jià)狂歡。

在這場狂歡中，牡丹江雖然整體漲幅不高，但市場迅速回暖，當(dāng)?shù)貥鞘幸欢葮O其火熱。

然而，狂歡終不長久。

2020年以來，在經(jīng)濟(jì)增速放緩、疫情沖擊以及樓市大盤見頂?shù)臎_擊之下，牡丹江房價(jià)一路走跌，回到15年前。

業(yè)內(nèi)人士表示，“現(xiàn)在牡丹江市差不多是人均兩套房及以上的狀態(tài)，住房保有量很大。”

5萬一套房或許是孤例，但房價(jià)跌回15年前，卻是不爭的事實(shí)。

02

人口回到40年前

房價(jià)，終究只是表象。

眾所周知，房價(jià)短期看金融及政策，中期看土地供求，長期則取決于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)與人口。

房子跌回白菜價(jià)背后，要么是經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)出了問題，要么是人口出了問題，或者是幾者全部出了問題。

牡丹江面臨的問題，當(dāng)?shù)毓俜綀?bào)告曾經(jīng)直言不諱：

牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目，導(dǎo)致在報(bào)酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。

牡丹江經(jīng)濟(jì)總量，在黑龍江位居第5，在東北排在TOP15，但早已不及高峰時(shí)期的水平，與全國差距越來越大。

2021年，牡丹江GDP為875億元，人均GDP僅為3.5萬元，不到全國平均水平的一半。

要知道，10年前，牡丹江就已官宣GDP突破900億元，而2017年更是一度創(chuàng)下1404億元的歷史新高。

當(dāng)然，這些數(shù)據(jù)都是初核數(shù)據(jù)，經(jīng)過第四次全國經(jīng)濟(jì)普查及各地主動擠水分之后，牡丹江2011年、2017年的GDP分別核減到504億元、789億元。

與經(jīng)濟(jì)相比，人口流失更為嚴(yán)重，10年時(shí)間人口減少50萬。

眾所周知，過去10年，東北三省人口整體減少1100萬，除了沈陽、大連、長春保持正增長之外，其他地市全部減少。

牡丹江就是其中之一。2010-2020年，牡丹江常住人口從279萬減少到229萬人，降幅超過18%。

與經(jīng)濟(jì)總量回到10年前相比，牡丹江的人口體量更是回到了40年前的水平。

早在1980年，牡丹江的戶籍人口就已高達(dá)221萬，與目前的常住人口規(guī)模相當(dāng)。

對于習(xí)慣了經(jīng)濟(jì)、人口、收入高增長的國人來說，經(jīng)濟(jì)總量回到10年前、人口回到40年前，是超乎想象的事情。

然而，這一切都在真實(shí)發(fā)生，而且向更多中小城市蔓延。

03

當(dāng)產(chǎn)業(yè)衰退之后

在中小城市里，鶴崗與牡丹江都具有一定代表性。

鶴崗是典型的資源枯竭型城市，因煤而興，因煤而衰，產(chǎn)業(yè)未能及時(shí)轉(zhuǎn)型，造就如今的困境。

與鶴崗不同，牡丹江雖然也是資源型城市，但其主導(dǎo)資源不是礦產(chǎn)，而是森林，加上地處北緯45度世界黃金玉米帶、奶源帶、黑土帶，造就了第一產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位。

這從牡丹江的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就能看出來。

2021年，牡丹江第一產(chǎn)業(yè)占比高達(dá)24.2%，而以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)占比僅為21%，這是少有的第二產(chǎn)業(yè)比重低于第一產(chǎn)業(yè)的地市。

這一數(shù)據(jù)，與許多人對牡丹江的傳統(tǒng)印象相違背。眾所周知，牡丹江最初正是以工業(yè)城市而聞名的，作為東北重要的老工業(yè)基地，第二產(chǎn)業(yè)占比一度接近50%。

短短幾十年過去，牡丹江工業(yè)占比大幅腰斬，到底發(fā)生了什么？

同時(shí)，作為邊境城市，牡丹江與俄羅斯毗鄰，距離俄羅斯遠(yuǎn)東交通樞紐烏蘇里斯克209公里、海運(yùn)樞紐海參崴248公里、遠(yuǎn)東最大貨運(yùn)不凍港納霍德卡331公里。

在重工業(yè)時(shí)代，牡丹江形成了以化學(xué)、機(jī)械、紡織、電力為代表的產(chǎn)業(yè)體系，但這些產(chǎn)業(yè)在市場年代都失去了競爭力。

與此同時(shí)，俄羅斯經(jīng)濟(jì)不復(fù)以往，而其遠(yuǎn)東地區(qū)更是戰(zhàn)略忽視地帶，牡丹江的區(qū)位優(yōu)勢難以真正發(fā)揮。

如今，牡丹江能拿出手的僅剩下冰雪旅游、農(nóng)業(yè)及森林工業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)固然重要，但要想讓牡丹江重回歷史榮光，顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

而作為延邊城市，牡丹江這兩年一直處于外防輸入的最前線，曾因疫情反彈而封城，對經(jīng)濟(jì)造成了難以估量的影響。

拋開疫情影響，牡丹江及黑龍江如何突圍，東北老工業(yè)基地如何振興，仍舊是一道難題。

-END-