內(nèi)蒙古住建廳提議取消公攤面積，為什么我要消極看待？

作者 :正文注明 2022-09-02 06:43:29 圍觀 : 次評論

作者：牲產(chǎn)隊長
來源公眾號：牲產(chǎn)隊

內(nèi)蒙古住建廳稱，將把“取消公攤面積”作為立法項目上報住建部。該提議一經(jīng)發(fā)布，立即得到民眾的廣泛支持。我說句實在話，天下苦公攤久矣！

全世界只有中國房地產(chǎn)有公攤面積。公攤面積起源于香港，卻發(fā)揚于大陸，在中華大地上遍地開花結(jié)果，唯有消費者成了不清不楚，不明不白的小肥羊。買一瓶礦泉水，瓶身上都會標(biāo)注好，這瓶水是多少升的。但是，買一套100平米的房子，居住面積卻可能只有80平，還有20平就成了公攤面積。

這公攤面積說是包含了樓梯、電梯、走廊、共用墻體、大堂、消防通道、物業(yè)公司用房以及垃圾處理站等。可是，這些面積到底有多少？所有業(yè)主一起又公攤了多少？對絕大部分業(yè)主而言，都是懵逼的。

在山東青島，一位李女士購買一套110平的房子，總價120余萬。在購房前，銷售與她說，公攤面積為31%。但是，等到收房時，李女士發(fā)現(xiàn)，按110平米購買的房子，真實居住面積只有61平米，公攤面積竟然高達46%，接近打了半折！

若是按110平米算，120萬的總價，那么，單價是1.09萬元/平米。但是，若是按61平米算，單價就達到了1.96萬/平米，接近于價格翻倍。這是挖了一個巨大的坑，把業(yè)主往坑里推。

在我看來，公攤面積對業(yè)主極不公平，也極不合理。

其一，公攤面積存在很大的隱形可操縱空間，業(yè)主難以計算和核實公攤面積的合理性。

其二，公攤價格嚴(yán)重不公平、不合理。它把居住面積的房價和其他公共區(qū)域面積的房價混為一體。居住面積的房價賣1萬/平米，難道垃圾站、樓道、電梯、共有墻體、大堂、物業(yè)公司用房和消防通道也價值1萬/平米嗎？

所謂的“公攤面積”，就是把這些公共區(qū)域也打包到房價里，一起賣掉了，是典型的捆綁銷售。試想，誰會花1萬/平米的價格，去為一個垃圾處理站買單？

對開發(fā)商而言，建造一個垃圾處理站的成本難道跟建樓成本一樣嗎？哪個業(yè)主愿意掏1萬/平米的價格去買垃圾處理站？

但是，把它計入公攤面積，就在無形中以同等房價給賣掉了。

其三，物業(yè)公司用房為什么也要公攤給業(yè)主？如果物業(yè)公司用房通過公攤賣給了業(yè)主，那么，物業(yè)公司是否要向業(yè)委會支付租金？更何況，業(yè)主憑什么要為物業(yè)公司用房買單？難道不應(yīng)該是物業(yè)公司自己去租賃或者買下辦公場所嗎？況且，物業(yè)公司用房的單價憑什么跟住宅樓價格一樣？二者成本也有著天差地別。

在這三大方面，公攤面積的計價和銷售都嚴(yán)重地?fù)p害了業(yè)主利益。

公攤面積的最大受益方恰恰是房企。通過公攤面積掩蓋房地產(chǎn)的真實泡沫水平，就如上文中提到的李女士，紙面上的購房單價為1.09萬/平米，但真實購房單價是1.96萬/平米。它變相地掩蓋了更高房價的真相，掩飾了房地產(chǎn)的真實泡沫水平。房企還能利用公攤面積和居住面積中的成本差，放大自身的利潤。

關(guān)于取消公攤面積，在網(wǎng)上早已形成一股輿論潮流。可是，每當(dāng)有人提議取消公攤面積時，就有一群磚家站出來說：“取消公攤面積沒有意義，只會推高房價。”

他們的理由是，假設(shè)一套100平米的房子總價為100萬，公攤面積20平米，單價則為1萬/平米。若取消公攤面積，房子總價仍為100萬，但單價就上升到了1.25萬/平米。

這個說法幾乎成為磚家們用來勸阻取消公攤面積流傳最廣的一個重要依據(jù)。我必須揭穿這個謊言！

這是一個徹頭徹尾的謊言，完全偏離真相的謊言。

在我們念高中時就學(xué)過，價格是由供求關(guān)系決定的。但這些磚家用成本法來定義房價。在磚家的眼里，建造房子時，公共區(qū)域是有成本的。這些成本必然也會加到房價里去計算。這便是公攤面積的由來。如果取消公攤面積，那么，這些公攤面積的成本就要加到房價里去。因此，取消公攤面積不會改變房子的總價，只會推高房子的單價。

這完全就是把消費者當(dāng)傻子忽悠。當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場總體處于供過于求，甚至是嚴(yán)重地供過于求。房價已經(jīng)告別高增長時代，甚至在許多城市都進入下跌通道。當(dāng)供過于求時，別說降價了，就是虧本不也得賣嗎？價格和成本沒有決定性關(guān)系。

如果價格不能低于成本，那全世界就沒有誰做生意會虧錢了。房地產(chǎn)也同樣不能違背市場規(guī)律。那么，為什么這些磚家仍然要忽悠大家，不能取消公攤面積呢？

這就涉及到一個非常隱蔽的核心利益點了。大家試想一下，如果公攤面積取消了，房價又漲不上去，會發(fā)生什么情況？

結(jié)果就是，房企資產(chǎn)迅速蒸發(fā)！因為在當(dāng)前形勢下，公攤面積取消，房價也不存在上漲的空間。連銷售出去都困難，房企有什么資格去漲價？這就會變成，所有的房子都按套內(nèi)面積計價，而公攤面積又消失了。對房企而言，就是巨額資產(chǎn)縮水，蒸發(fā)！

根據(jù)我國房地產(chǎn)國情來看，一般多層住宅公攤面積在10%-13%，小高層公攤面積在13%-15%，點式樓盤公攤面積在15%-17%，30層以上的樓盤公攤面積在14%-24%。我們?nèi)≈虚g值，17.5%來計算，那么，一旦取消公攤面積，而房價又無法上漲，房企的樓盤總價值就要蒸發(fā)17.5%。