但期房就是期房，一天不建成，你就不知道是啥樣子。隨著小區(qū)工程進度的不斷推進，相關(guān)的問題也是不斷暴露出來，我們?nèi)绻f精裝房有這樣那樣的小問題，其實也算正常，業(yè)主發(fā)現(xiàn)與當時的宣傳、效果展示差別甚大，還被周邊樓盤嘲笑：南面玻璃通透、真石漆金屬漆凹凸不平?jīng)]質(zhì)感，東西山墻、北面都是黃色黑色的真石漆一體板、真石漆，無論如何，即便里面建的再好，給人展示的外表就是沒顏值，怎么也不能與高端改善住宅聯(lián)系到一起。

所以，在2022年4月份WQ開始，積極業(yè)主就提出了真石漆外立面換鋁板、陽臺玻璃升級為品質(zhì)玻璃、樓梯間墻面貼瓷磚三大訴求，外立面升級作為了第一大訴求。不得不說，在業(yè)內(nèi)人士的指導下，加上現(xiàn)在的業(yè)主房商意識、對財富的保值增值意識，他們抓住了品質(zhì)升級的主要點，為什么這么說呢？筆者分析一下原因：

1.首先就是大環(huán)境。這個前面已分析就不用多說了，總結(jié)成一句話：南京的住房逐步過剩，品質(zhì)差的房子一大把，缺的是能打的品質(zhì)好房，而外立面高顏值是改善品質(zhì)房的標配。用白話說，真石漆、工藝還不咋地的外立面，你說你是品質(zhì)洋房，你信，聽的人信嗎？

2.房產(chǎn)價值。不知道大家有沒有注意到南京樓市當下的一種現(xiàn)象，雖然房價有所下行，但主要是一些老舊沒品質(zhì)的二手房價格下行比較多，一些品質(zhì)房并沒有下行多少，而且有部分小區(qū)還逆勢上揚。其實，這是可以預見的，隨著南京二手房存量房越來越多，而剛需減少、改善需求增加的趨勢注定了一個結(jié)果：品質(zhì)房與非品質(zhì)房房產(chǎn)價值差距將越拉越大。

3.方山印所處的競品環(huán)境確實挺激烈。方山南面，目前已經(jīng)建成和待建的小區(qū)在20個以上，加上不遠處的解溪目前已經(jīng)拆遷完畢，宅地待排隊上市出讓，預計方山印旁邊的兩塊地賣完后，接下來就是解溪地塊上市，看那么大片，建一二十個小區(qū)都沒問題。看到了吧，方南這邊未來有數(shù)十個小區(qū)，而產(chǎn)業(yè)卻是非常薄弱，不能主要依靠就業(yè)人員的居住需求，主要還是依靠百家湖、九龍湖、東山等附近客戶，這些區(qū)域的人來這邊買房，基本是以改善自住為主，如果你方山小區(qū)不是改善品質(zhì)，他們肯定不會高價購買的，而周邊的小區(qū)改善置換也不會考慮方山印，因為你不具有明顯超越他們的品質(zhì)，更不會給出比他們小區(qū)價格高出不少的溢價來接盤。舉例如下：

我們以旁邊武夷名仕園為例，目前一些精裝成交房源價格低至1.8萬/平米，而方山印帶升級包的價格賣到3.3萬-3.35萬/平米，考慮到新規(guī)之前的樓盤有很大的贈送面積，方山印何德何能一直保持這樣的差價比例，而另一次新小區(qū)五礦瀾悅方山，隨著樓市下行的價格甚至下探至3萬以內(nèi)，得房、現(xiàn)有品質(zhì)方山印也是沒有優(yōu)勢可言。

而新盤呢，同面積的遠洋和山和，開盤的價格差距在30W-80W之間，而現(xiàn)在呢，隨著他們不斷降價，價格差距拉到50W-120W之間。說白了，方山印新房雖沒有明降，但實際的市場估價已經(jīng)下降不少，進入二手房市場就會體現(xiàn)出來。

看到這里應(yīng)該明白，就方山印這個小區(qū)而言，要想減少房產(chǎn)財富損失，要么你有本事退房，要么就只能提升品質(zhì)，以減少損失。就可行性來講，小區(qū)已經(jīng)建成，內(nèi)部結(jié)構(gòu)品質(zhì)提升基本就是修修補補，不可能有什么大的改變，能立竿見影的就只有外立面。老實講，除去外立面，其他方面的質(zhì)量雖然不說有多好，但起碼也不比周邊幾個盤差，比如像園林，肯定還是目前方南最靚的仔，最大的缺陷，也飽受友盤詬病落人口實就只有外立面：黃不拉幾、凹凸不平?jīng)]有質(zhì)感。所以，升級外立面是改善小區(qū)品質(zhì)的首要任務(wù)。

說說方山印這個小區(qū)到底升級什么材質(zhì)最為合適？

目前市場的主流就是真石漆、干掛石材、鋁合金鋁板，就以這三種做一個對比。

真石漆，一種效果酷似大理石、花崗巖的涂料。價格在100-150元/平米左右，性價比較高，但對工藝要求非常高，像方山印這個真石漆工藝就不行，兩三年后脫落、起褶皺是大概率現(xiàn)象。不僅是方山印，像江寧的萬科翡翠、中冶天城、大學城的弘陽等等小區(qū)，房齡沒多久，真石漆早已開始脫落，東一塊西一塊，很是難看，維修難度也大。

干掛石材，一般指天然飾面石材（大理石、花崗石）和人造石材。價格在800元以上/平米，色澤溫潤、堅固耐用，多見于前些年的品質(zhì)豪宅，但由于石材自重較重，掉落后有砸傷風險，施工復雜性及后期維護成本高，施工不到位，后期外立面會滲水，新建石材外立面的品質(zhì)小區(qū)在逐步在減少。

鋁合金鋁板，純鋁或鋁合金加工而成。價格在600元以上/平米。鋁板近年越來越多的用于品質(zhì)豪宅外立面，原因就在于其抗震、重量輕、耐久度高、隔熱隔熱、冬暖夏涼、易于清洗，不褪色，壽命長等優(yōu)勢，頗受購房者歡迎，一些辦公地標建筑往往也使用鋁板外立面。

通過以上材質(zhì)的優(yōu)劣勢對比可知，鋁合金鋁板>干掛石材>真石漆 。事實上，有業(yè)內(nèi)做過相關(guān)調(diào)研，采用鋁合金鋁板和干掛石材由于其外立面更為耐用，明顯更有質(zhì)感，對比同區(qū)位、同房齡、同產(chǎn)品的真石漆二手房價格會高出8-15%左右。

通過比較，結(jié)合方山印目前的實際情況，南面、東西山墻更換為鋁板（這基本也是目前市面豪宅的普遍組合方式）。北面的缺陷是顏色，但由于升級風險實在太大，甚至有漏水風險，從安全角度起見，可從平整度和美化方面著手，觀感上做一個提升。

最后，方山印外立面升級后，能帶來什么？

一，打造江寧住宅外立面標桿小區(qū)。江寧滿城的真石漆外立面小區(qū)，鋁板外立面的小區(qū)少之又少，加上方山印小區(qū)的低密屬性，確實具備了用鋁板外立面打造標桿的基礎(chǔ)，這不是幻覺，可以做到。

第二，投入的指數(shù)級杠桿效應(yīng)。弱市減少虧損，強市能增值。方山印，并不是小區(qū)不好，而是當下的價值與價格不匹配，通過外立面更換，基本可以持平原來的買入價，當市場回暖后，一定是區(qū)域房價的領(lǐng)跑者。從長期看，鋁板外立面歷久彌新，加上易維修的特質(zhì)，與真石漆外立面小區(qū)的價值差異將越拉越大。你現(xiàn)在投入1-2萬更換外立面，立馬為一套房子的總價帶來30-50萬以上的增值，加上與真石漆外立面的貶值對比，這個差值更是無法估算。

第三，自住和投資皆宜。投資不再說了，說一下自住，有一種說法是，我反正是自住，我只關(guān)心房子里面，外面跟我似乎沒啥關(guān)系。真是這樣嗎？顯然不是。你選方山印，而沒有選擇價格低得多的周邊樓盤，為啥，不就圖個品質(zhì)嘛，顏值高，親朋好友來你家作客，會不會夸贊一下，你是不是感到特有面子？哪怕是在小區(qū)拍個照片也更有信心放朋友圈。你自己住更是如此了，天天進出小區(qū)都能看到賞心悅目的外立面，你的心情會不會很好？通過你的廚房，你的書房看到對面高顏值外立面，做飯、學習是不是一種享受？

有人說，為啥周邊小區(qū)不努力換鋁板外立面？哈哈，用一句話回答，只有定位高的小區(qū)換鋁板才更有價值，否則，你換了鋁板其他方面也不配啊。更重要的一點，本來就低價買的小區(qū)，何來動力通過換鋁板的方案呢？他們或許會想，有這個錢，還不如買件家電，經(jīng)濟性決定了價值觀。

當然，也有人說，一個小區(qū)的業(yè)主看問題角度不一，一些業(yè)主甚至無所謂，導致整個外立面升級計劃泡湯，其他追求品質(zhì)的業(yè)主咋辦？筆者只想說一句：或許你該考慮換一個小區(qū)了！

用一段話結(jié)束本文：

方山印，一個潛在的美人胚子，就差梳妝打扮，流淌著改善品質(zhì)基因，就差外立面升級這臨門一腳，高貴的方山印業(yè)主，能否通過升級計劃，關(guān)系到小區(qū)的未來，看你們的了。

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