新規下，又1類房子將“打入冷宮”，業主：以后再也不碰了
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《新規下，又1類房子將“打入冷宮”，業主：以后再也不碰了》是一篇關于打入冷宮,碰了,新規的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
不知道大家同不同意一種觀點，“在過去二三十年的任何一個時期賣房，很少有聽說虧錢的”，當然，如果有人非要拿鶴崗、乳山等極少數人口流失嚴重的城市來說事，那就是有點抬杠了。說句公道話，總體看，賺多虧少總是事實吧，但，這一切在今年開始發生了轉變。
那么，這個轉變是什么呢？
有人首先猜到的肯定是房價。其實，這個很難去說，畢竟，中國有600多座城市，非要千篇一律地地說房價“非漲即跌”肯定是不現實的，即便是同一座城市，不同板塊、不同的小區，甚至不同的房子，其價格也難走出步調一致的步伐。所以，我們經常可以看到，專業機構在統計的房價數據里顯示，有的漲，有的跌，有的房子一連幾年都處在陰跌狀態中，掛牌幾年都出不了手。
為什么會如此？實際上，這就是樓市在經歷全方位的深度調控后，“房住不炒”的觀念已深入人心，這應是當下及未來樓市的一個最重大轉變。雖然說還有一些以增值保值為目標的買房需求，但主流是買房自住，即便現在不住，也會考慮未來住。
說到底，房子如何被炒作，最終都脫離不了居住功能，在這一點上，銀行從自身未來的風險考慮，往往要比任何人都要清楚。筆者一位張姓業主朋友日前就遇到了這種情況，之所以拿出來說，主要是因為這很可能是未來住房市場的一個共性，需要引起足夠的重視。
張先生在2017年買了一套二手房，在他看來，房子性價比很高，周邊商業、學校配套都比較齊全，面積39平米，多層頂樓，單價1萬元（小區正常戶型價格8000元/平米），低總價讓他動了心。目前，小區均價漲了60%，他的房子也不例外地漲了，漲幅小點，市場掛牌總價55萬左右。
據張先生的說法，他的這個房子，在以前還是比較好賣的，主要是總價低，受到一些經濟條件一般的剛需歡迎，只要手上有十多萬，加上按揭貸款，基本上也能夠得著。但到2021年下半年以后，這種市場形勢就發生了改變。
張先生準備把這套房子賣掉，然后把錢投入到自己的生意上，但掛牌出去快半年了仍舊沒有賣掉。不是因為掛牌價高，他還讓過兩次價，比市場掛牌價低3-5萬元，但也不是沒有客戶。在剛掛出去那一段時間，房產中介帶看了幾次，也有看中的，但均是因同一個原因被拒絕掉：銀行不受理這類房子貸款。
其中有國有大行給出的理由是，沒有電梯的房子貸款不做，頂底樓的貸款也不做，據銀行人士透露，目前所有的房子都要走外部評估程序。說白了，就是要做風險評估，如果被他們認為非優質房產，拒貸的可能性就大增。還有商業銀行給出拒貸說法是，面積小于40平米，房齡大于20年的不做。張先生很是懊悔，以后再也不碰這種房子了。
我們不能說張先生的房子所遇到的困境發生在任何地方，但很可能是未來的一種趨勢。按照張先生的自述，他的房子具有3大很現實的原因：
一是房齡大，1996年的房子，屬于老房子系列，戶型結構確實不符合市場潮流；二是銀行拒貸，意味著購房者要全款付清，能付出50-60萬的人，看不上他的房子，手上有10-20萬的人又買不起他的房子，典型的“有錢人看不上，看上的沒那么多錢”；三是停車難，他們這種老小區，基本上都沒有地下停車位，地上有限的空間被停得滿滿當當，現在哪個家庭沒車子，這也是很多人逃離這種小區的原因。張先生表示悔不當初，當時就不應該買這類房子。
實際上，在懂行人看來，張先生的3大現實原因一直都存在，但為什么偏偏是這兩年遇到困難了？其直接原因還得從他的第二條原因找出癥結，而這個原因還得從今年開始執行的新規說起。
根據新規顯示，央行給各商業銀行設置了房地產貸款的“兩道紅線”，其中有一條就是涉及個人住房貸款，要求大型銀行、中型銀行、小型銀行、縣域農合機構、村鎮銀行的個人住房貸款占總貸款的比例，比如小型銀行最高不得超過17.5%，大型銀行不得超過32.5%。換句話說，假如銀行可放貸1萬元，小銀行頂多只能放出1750元的房貸，而大銀行也只能放3250元。一句話，能放出多少個人住房貸款，已經被限制死了。
新規還顯示，給超標銀行2-4年的達標過渡期。說明我們其中有一些銀行是超標的，要達標就得往下降，意味著放出來的房貸會更少一些。所以，這也能解釋為什么在去年下半年很多城市的房貸利率仍在繼續上升，而且放款進度越來越慢，并已經成為一個普遍現象。
不過，有人說，最近不是有信息顯示，保障房貸款不納入集中管理，意味著商品房貸比例有多了一些空間。這里需要說明的是，包括不少城市近期下調房貸利率，放款加快，從銀行的偏好來看，主要還是針對新建商品房，二手房能分到多少呢？更老舊的房子呢？
還有人說，這個房貸額度限制是一個可變量，眼下只是暫時的，有需求還是會放開。答案可沒那么簡單，數據顯示，在2008年時，我們的住戶部門的杠桿率為18%，但目前已經超過60%，不僅遠高于國際平均水平，對發達國家也形成趕超之勢。說到底，如果再不控制住房杠桿，后果將不可設想，于金融、經濟安全都是不允許的。即便眼下的放開貸款情況，不過是暫時的，不可能改變方向和趨勢。
在懂行人看來，由此可見，住房降杠桿是一個必然趨勢，短期即便為穩經濟可能有所回升，但大概率伴隨樓市長期存在。粥就那么多，銀行在這個時候就必須做出選擇。優質的房產才是他們優先考慮的標的，而對于非優質標的，如果沒有額度，肯定是不會輕易放了，這也是很多城市老舊二手房不好出手的重要原因之一。像張先生的這一類房子，隨著時間推移，將越來越多，房齡老舊、面積小，居住舒適度明顯不高，最可能被銀行拋棄，所以，在新規下，有懂行的人會選擇在市場僵持期或回暖期“暗自”脫手。
懂行人做了一個延伸，如果銀行衡量房產的優質屬性以“居住”為標準，那么除了“老破小”外，或有更多房子被嫌棄，像那些空置率較高的房子，位置偏僻的房子，將來會不會也成為被銀行嫌棄的對象呢？且走且看。在懂行人看來，凡是資本炒作的房子都會回歸道原點，買房，一定要以居住為目標，在未來，應都是如此。
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