東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《為什么越來越多業(yè)主重視房子外立面品質(zhì)？懂行人：原因很現(xiàn)實》是一篇關于懂行,業(yè)主,重視的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

前幾天，有一位朋友到浙江某三線城市旅游了一趟，談起除了旅游的快樂之外，給他印象最深刻的就是一路看到的居住小區(qū)。

在他看來，不少小區(qū)建筑風格各異，特別是鋁板、石材等高顏值外立面深深吸引了他，他覺得南京的大部分小區(qū)外立面都不如這些小區(qū)有質(zhì)感。他很是納悶，一個堂堂新一線城市咋還不如人家一個三線城市呢？

其實，在筆者看來，這位朋友的說法并不夸張。江浙，如今是富庶之地，人們生活水平高，房價也高。很多時候，兩省都會被外界拿來對比，比GDP、比收入、比產(chǎn)業(yè)、比教育等等，其實嘛，對于老百姓來說，談很多方面都太空泛，就關心收入高不高，住得好不好，子女教育怎么樣。但，就這些關切的東西，還真未必比得過人家，我們要看到這個現(xiàn)實。

就拿文首提到的住房來說，有機構專門做了一個統(tǒng)計，對比南京和杭州兩座城市，如果把兩座城市的小區(qū)房價均價拉通排位，南京河西仁恒三期8.2萬元/米掛牌均價，還進不了杭州小區(qū)房價前100位，確實汗顏。

實際上，這不僅僅體現(xiàn)出收入上的差距，也有住房品質(zhì)的較大差異。南京也有很多富人，他們的收入也很高，特別是體制內(nèi)的收入群體很多，還有很多高管和老板，他們需要高品質(zhì)的住房，無奈，有時候真沒有太多選擇。這就造成了：購房者想買好房子買不到，開發(fā)商建什么房子購房者就買什么房子，而開發(fā)商呢，反正啥房子都能賣出去，干嘛要多投入建好房子。這里要說一句，這跟我們的住房監(jiān)管生態(tài)不無關系：監(jiān)管方向，決定了住房品質(zhì)的發(fā)展方向。

但，就據(jù)此認為南京老百姓不希望住好房子嗎？答案自然是大錯特錯，后面我們會分析到。

先來看看南京房地產(chǎn)有3個現(xiàn)實，我們不得不面對：

1.住房面積已趨于飽和。

根據(jù)官方發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，南京人均住房面積為40.7平米，而10年之前這一數(shù)據(jù)才29.1平米，住房面積增速非常之快。南京貴為新一線強城市，這樣的人均住房面積即便放在人口較少的發(fā)達國家也是不低了，比如，德國為44.6平米，法國40平米，日本38.8平米，韓國33.2平米。起碼說明了一點，南京人均住房面積繼續(xù)往上走的空間不那么大了，市民不缺房子住，加上南京的老齡化程度位居全國城市前列，對不少家庭來說，住房甚至過剩了，這個事實否認不了。

2.二手房掛牌量居高不下。

某大平臺統(tǒng)計，南京目前的二手房掛牌量14萬套左右，位居華東地區(qū)各城市之首，高位持續(xù)到目前已很長時間了，你說是受疫情、樓市調(diào)控影響吧，有那么些原因，但你要說這是根本原因，自然是不成立的。因為，根據(jù)更細致的統(tǒng)計，這14萬套二手房品質(zhì)房沒幾套，超過9成的房子都是老舊小區(qū)房子、非品質(zhì)房。這些房源中，多半都是置換為目的，改善一下居住環(huán)境，還考慮到未來的房地產(chǎn)稅，把品相不好的房子置換成品質(zhì)房，以達到保值增值的目的。

3.因提升房屋外立面品質(zhì)WQ的越來越多。

比如，前不久頤和鉑灣公眾號發(fā)布文章稱，同意業(yè)主自費進行陽臺封閉及將項目二層以上東西山墻外立面材質(zhì)由真石漆調(diào)整為干掛鋁板，繳納費用標準為1953元/㎡X陽臺面積。

無獨有偶，就在今年，南京已有6-7家在建樓盤與開發(fā)商談判外立面升級：

如南站某盤，開發(fā)商同意收取每戶7000元的費用將外立面更換為鋁板一體板，開發(fā)商測算總費用夠，同意更換；

河西某盤多次談判協(xié)商后，業(yè)主們同意自費更換外立面，按照戶型面積不同，每戶收取費用在2-8萬之間；

江心洲某盤，據(jù)業(yè)主的消息，真石漆外立面將由業(yè)主們自掏腰包換成鋁板；

雨核某盤，目前開發(fā)商已將更換鋁板的費用告知業(yè)主代表，由業(yè)主決定最終是否更換；

河西南某盤：業(yè)主要求將外立面更換為鋁板，提升項目品質(zhì)。開發(fā)商測算后，費用大概是2.3萬/戶，如果100%業(yè)主同意更換、100%業(yè)主繳納費用，目前還在進行中。

這種現(xiàn)象不是巧合，總結一下：現(xiàn)有的房子，加上不斷增加的房子（以往每年供應6-7萬套新房，這幾年供應10萬套以上新房，未來2-3年估計還是如此，原因都懂：賣地換錢，緩解財政壓力），所以，南京人不缺房子，缺的是品質(zhì)好房。像外立面這種關系到小區(qū)品質(zhì)的東西，就像人的相貌一樣，找接盤者就如相親，外表看起來都不舒服，就別談下一步了，如果相貌看起來不錯，甚至很好，你甚至可以忽略其他方面而接納他（她）。所以，現(xiàn)在南京的WQ，維外立面品質(zhì)小區(qū)呈現(xiàn)一個遞增趨勢，越來越多人意識到，如果你宣傳說自己樓盤是高端盤、改善盤，上真石漆材質(zhì)啥的都不符合身份。說白了，老百姓不缺真石漆房、涂料房，缺的是高檔外立面的品質(zhì)房，質(zhì)感和稀缺性決定了受歡迎程度。

拿今年WQ持續(xù)較久的南京江寧方山南中海方山印樓盤為例，業(yè)主為什么把升級外立面作為主要訴求？原因很現(xiàn)實，從幾個方面談談原因。

對于方山印這個樓盤，很多人都知道，于2021年3月底開盤，當時很火，有當時南京本身市場的原因，全城都在搖號，方山印雖然地理位置處于郊區(qū)，但也依靠低密、流行的戶型和玻璃幕墻+鋁板的高顏值宣傳，受到周邊的地緣改善客戶歡迎。如果不是遇到疫情和調(diào)控的寒流，即便同類面積單價也要比方南周邊幾個盤價格高出一大截，還會持續(xù)熱銷。

但期房就是期房，一天不建成，你就不知道是啥樣子。隨著小區(qū)工程進度的不斷推進，相關的問題也是不斷暴露出來，我們?nèi)绻f精裝房有這樣那樣的小問題，其實也算正常，業(yè)主發(fā)現(xiàn)與當時的宣傳、效果展示差別甚大，還被周邊樓盤嘲笑：南面玻璃通透、真石漆金屬漆凹凸不平?jīng)]質(zhì)感，東西山墻、北面都是黃色黑色的真石漆一體板、真石漆，無論如何，即便里面建的再好，給人展示的外表就是沒顏值，怎么也不能與高端改善住宅聯(lián)系到一起。

所以，在2022年4月份WQ開始，積極業(yè)主就提出了真石漆外立面換鋁板、陽臺玻璃升級為品質(zhì)玻璃、樓梯間墻面貼瓷磚三大訴求，外立面升級作為了第一大訴求。不得不說，在業(yè)內(nèi)人士的指導下，加上現(xiàn)在的業(yè)主房商意識、對財富的保值增值意識，他們抓住了品質(zhì)升級的主要點，為什么這么說呢？筆者分析一下原因：

1.首先就是大環(huán)境。這個前面已分析就不用多說了，總結成一句話：南京的住房逐步過剩，品質(zhì)差的房子一大把，缺的是能打的品質(zhì)好房，而外立面高顏值是改善品質(zhì)房的標配。用白話說，真石漆、工藝還不咋地的外立面，你說你是品質(zhì)洋房，你信，聽的人信嗎？

2.房產(chǎn)價值。不知道大家有沒有注意到南京樓市當下的一種現(xiàn)象，雖然房價有所下行，但主要是一些老舊沒品質(zhì)的二手房價格下行比較多，一些品質(zhì)房并沒有下行多少，而且有部分小區(qū)還逆勢上揚。其實，這是可以預見的，隨著南京二手房存量房越來越多，而剛需減少、改善需求增加的趨勢注定了一個結果：品質(zhì)房與非品質(zhì)房房產(chǎn)價值差距將越拉越大。

3.方山印所處的競品環(huán)境確實挺激烈。方山南面，目前已經(jīng)建成和待建的小區(qū)在20個以上，加上不遠處的解溪目前已經(jīng)拆遷完畢，宅地待排隊上市出讓，預計方山印旁邊的兩塊地賣完后，接下來就是解溪地塊上市，看那么大片，建一二十個小區(qū)都沒問題?？吹搅税?，方南這邊未來有數(shù)十個小區(qū)，而產(chǎn)業(yè)卻是非常薄弱，不能主要依靠就業(yè)人員的居住需求，主要還是依靠百家湖、九龍湖、東山等附近客戶，這些區(qū)域的人來這邊買房，基本是以改善自住為主，如果你方山小區(qū)不是改善品質(zhì)，他們肯定不會高價購買的，而周邊的小區(qū)改善置換也不會考慮方山印，因為你不具有明顯超越他們的品質(zhì)，更不會給出比他們小區(qū)價格高出不少的溢價來接盤。舉例如下：

我們以旁邊武夷名仕園為例，目前一些精裝成交房源價格低至1.8萬/平米，而方山印帶升級包的價格賣到3.3萬-3.35萬/平米，考慮到新規(guī)之前的樓盤有很大的贈送面積，方山印何德何能一直保持這樣的差價比例，而另一次新小區(qū)五礦瀾悅方山，隨著樓市下行的價格甚至下探至3萬以內(nèi)，得房、現(xiàn)有品質(zhì)方山印也是沒有優(yōu)勢可言。

而新盤呢，同面積的遠洋和山和，開盤的價格差距在30W-80W之間，而現(xiàn)在呢，隨著他們不斷降價，價格差距拉到50W-120W之間。說白了，方山印新房雖沒有明降，但實際的市場估價已經(jīng)下降不少，進入二手房市場就會體現(xiàn)出來。

看到這里應該明白，就方山印這個小區(qū)而言，要想減少房產(chǎn)財富損失，要么你有本事退房，要么就只能提升品質(zhì)，以減少損失。就可行性來講，小區(qū)已經(jīng)建成，內(nèi)部結構品質(zhì)提升基本就是修修補補，不可能有什么大的改變，能立竿見影的就只有外立面。老實講，除去外立面，其他方面的質(zhì)量雖然不說有多好，但起碼也不比周邊幾個盤差，比如像園林，肯定還是目前方南最靚的仔，最大的缺陷，也飽受友盤詬病落人口實就只有外立面：黃不拉幾、凹凸不平?jīng)]有質(zhì)感。所以，升級外立面是改善小區(qū)品質(zhì)的首要任務。

說說方山印這個小區(qū)到底升級什么材質(zhì)最為合適？

目前市場的主流就是真石漆、干掛石材、鋁合金鋁板，就以這三種做一個對比。

真石漆，一種效果酷似大理石、花崗巖的涂料。價格在100-150元/平米左右，性價比較高，但對工藝要求非常高，像方山印這個真石漆工藝就不行，兩三年后脫落、起褶皺是大概率現(xiàn)象。不僅是方山印，像江寧的萬科翡翠、中冶天城、大學城的弘陽等等小區(qū)，房齡沒多久，真石漆早已開始脫落，東一塊西一塊，很是難看，維修難度也大。

干掛石材，一般指天然飾面石材（大理石、花崗石）和人造石材。價格在800元以上/平米，色澤溫潤、堅固耐用，多見于前些年的品質(zhì)豪宅，但由于石材自重較重，掉落后有砸傷風險，施工復雜性及后期維護成本高，施工不到位，后期外立面會滲水，新建石材外立面的品質(zhì)小區(qū)在逐步在減少。

鋁合金鋁板，純鋁或鋁合金加工而成。價格在600元以上/平米。鋁板近年越來越多的用于品質(zhì)豪宅外立面，原因就在于其抗震、重量輕、耐久度高、隔熱隔熱、冬暖夏涼、易于清洗，不褪色，壽命長等優(yōu)勢，頗受購房者歡迎，一些辦公地標建筑往往也使用鋁板外立面。

通過以上材質(zhì)的優(yōu)劣勢對比可知，鋁合金鋁板>干掛石材>真石漆 。事實上，有業(yè)內(nèi)做過相關調(diào)研，采用鋁合金鋁板和干掛石材由于其外立面更為耐用，明顯更有質(zhì)感，對比同區(qū)位、同房齡、同產(chǎn)品的真石漆二手房價格會高出8-15%左右。

通過比較，結合方山印目前的實際情況，南面、東西山墻更換為鋁板（這基本也是目前市面豪宅的普遍組合方式）。北面的缺陷是顏色，但由于升級風險實在太大，甚至有漏水風險，從安全角度起見，可從平整度和美化方面著手，觀感上做一個提升。

最后，方山印外立面升級后，能帶來什么？

一，打造江寧住宅外立面標桿小區(qū)。江寧滿城的真石漆外立面小區(qū)，鋁板外立面的小區(qū)少之又少，加上方山印小區(qū)的低密屬性，確實具備了用鋁板外立面打造標桿的基礎，這不是幻覺，可以做到。

第二，投入的指數(shù)級杠桿效應。弱市減少虧損，強市能增值。方山印，并不是小區(qū)不好，而是當下的價值與價格不匹配，通過外立面更換，基本可以持平原來的買入價，當市場回暖后，一定是區(qū)域房價的領跑者。從長期看，鋁板外立面歷久彌新，加上易維修的特質(zhì)，與真石漆外立面小區(qū)的價值差異將越拉越大。你現(xiàn)在投入1-2萬更換外立面，立馬為一套房子的總價帶來30-50萬以上的增值，加上與真石漆外立面的貶值對比，這個差值更是無法估算。

第三，自住和投資皆宜。投資不再說了，說一下自住，有一種說法是，我反正是自住，我只關心房子里面，外面跟我似乎沒啥關系。真是這樣嗎？顯然不是。你選方山印，而沒有選擇價格低得多的周邊樓盤，為啥，不就圖個品質(zhì)嘛，顏值高，親朋好友來你家作客，會不會夸贊一下，你是不是感到特有面子？哪怕是在小區(qū)拍個照片也更有信心放朋友圈。你自己住更是如此了，天天進出小區(qū)都能看到賞心悅目的外立面，你的心情會不會很好？通過你的廚房，你的書房看到對面高顏值外立面，做飯、學習是不是一種享受？

有人說，為啥周邊小區(qū)不努力換鋁板外立面？哈哈，用一句話回答，只有定位高的小區(qū)換鋁板才更有價值，否則，你換了鋁板其他方面也不配啊。更重要的一點，本來就低價買的小區(qū)，何來動力通過換鋁板的方案呢？他們或許會想，有這個錢，還不如買件家電，經(jīng)濟性決定了價值觀。

當然，也有人說，一個小區(qū)的業(yè)主看問題角度不一，一些業(yè)主甚至無所謂，導致整個外立面升級計劃泡湯，其他追求品質(zhì)的業(yè)主咋辦？筆者只想說一句：或許你該考慮換一個小區(qū)了！

用一段話結束本文：

方山印，一個潛在的美人胚子，就差梳妝打扮，流淌著改善品質(zhì)基因，就差外立面升級這臨門一腳，高貴的方山印業(yè)主，能否通過升級計劃，關系到小區(qū)的未來，看你們的了。

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