《投資者網》戴昌洲

8月20日，共享辦公平臺優(yōu)客工場向美國證券交易委員會SEC遞交了F-4文件，披露其將通過SPAC（特殊目的收購公司）的方式在納斯達克上市，這距離優(yōu)客工場8月6日發(fā)布公告稱，鑒于當前的資本市場狀況暫停IPO進程，僅僅過去14天。

優(yōu)客工場的上市之路走得有些跌跌撞撞。自2019年12月12日公司第一次密交招股書之后，上市進程是長達約半年的無水花狀態(tài)。直至今年7月8日，優(yōu)客工場的上市才有進一步推進。在美國納斯達克上市的特殊目的收購（SPAC）公司Orisun Acquisition Corp.（歐利森并購公司）宣稱，與優(yōu)客工場達成最終的合并協(xié)議，將投資并購成立新公司在納斯達克上市。

新公司的估值為7.69億美元，與優(yōu)客工場在2018年高達30億美元的估值相比，相距甚遠。然而上市過程的坎坷與估值的大幅縮水，卻并不能阻擋優(yōu)客工場對于上市的執(zhí)著和堅持。

為何估值大幅度縮水也要上市？

與第一次申請IPO上市不同，優(yōu)客工場這次選擇了以SPAC（Special Purpose Acquisition Company，即特殊目的收購公司）的方式上市。作為一種借殼上市的創(chuàng)新融資方式，SPAC需要先自己造一個沒有實質業(yè)務的殼，募集資金后再投資并購標的公司上市。

財經評論員嚴躍進對《投資者網》解釋道：“此類收購本身對于企業(yè)的要求較少，尤其是對于優(yōu)客工場這種規(guī)模不算特別大但是成長性較好的公司。類似上市模式的流程比較簡單，有助于加快上市，對于優(yōu)客工場來說，此前紐交所上市失利是有壓力的。”

“這個行業(yè)對資金鏈的要求特別高，”第三方研究機構“透鏡公司研究”創(chuàng)始人況玉清告訴《投資者網》，“優(yōu)客工場寧愿犧牲估值也要盡快完成上市，這可能與它的融資計劃有一定的關系。“

況玉清補充，疫情期間大量中小企業(yè)倒閉，辦公租賃的需求會大幅減少。但是優(yōu)客工場給房東的租金照付，這會對公司整個資金鏈產生一個非常大的影響。如果沒有上市又沒有新投資人注入資金的話，可能面臨的是生死選擇。

此前，優(yōu)客工場作為聯(lián)合辦公領域的明星企業(yè)，憑借其創(chuàng)始人原萬科副總裁毛大慶在地產行業(yè)的影響力，獲得了不少資本的青睞，其中不乏真格基金、紅衫資本等知名投資機構。

企查查顯示，成立于2015年的優(yōu)客工場已經完成17輪融資，最近的一次是約一年半前來自龍熙地產的2億元人民幣戰(zhàn)略投資。如今優(yōu)客工場如此急于上市，不禁讓人對其融資情況心生疑惑。《投資者網》就此問題致函詢問優(yōu)客工場，優(yōu)客工場回復稱：“目前處于靜默期，現(xiàn)階段不便回答。”

據(jù)優(yōu)客工場最新遞交的招股書，優(yōu)客工場的業(yè)務將需要大量的營運資金來支持其成長，而在過去，優(yōu)客工場經歷了來自經營活動的大量現(xiàn)金流出。2018年和2019年，優(yōu)客工場在經營活動上的凈現(xiàn)金支出分別為0.52億元（人民幣，下同）和2.23億人民幣。“如果不能從運營中產生正的現(xiàn)金流，可能會對優(yōu)客工場為其業(yè)務籌集資金的能力造成負面影響。”優(yōu)客工場在招股書中的風險因素中提到。

對此，嚴躍進則認為：“過去幾年創(chuàng)業(yè)創(chuàng)客空間不斷發(fā)展，具有較好的發(fā)展導向。但是隨著資本寒潮到來，實際上這也對很多聯(lián)合辦公的企業(yè)形成了沖擊。通過此類上市，能夠為聯(lián)合辦公企業(yè)尋找到新的融資機會。”

共享辦公還有機會嗎？

在優(yōu)客工場首次提交招股書前一個月，共享辦公領域的開山鼻祖WeWork在納斯達克上市失敗，戳破共享辦公的泡沫。曾經估值高達470億美元的WeWork，彼時估值只剩下80億美元，隨之而來的是資本市場對于共享辦公商業(yè)模式的質疑。

共享辦公，是一種為降低辦公室使用成本的辦公模式，旨在整合寫字樓資源并靈活出租，提高寫字樓利用率。共享辦公平臺將租賃的幾層寫字樓進行改造，并以工位的方式出租，賺取中間差價，同時提供一些增值服務。

在共享經濟最火熱的那幾年，不斷燒錢形成規(guī)模效應搶占市場，成為了各種共享經濟共同的標識。而共享辦公也不例外，各家平臺跑馬圈地，瘋狂擴張。2018年，優(yōu)客工場先后完成了對洪泰創(chuàng)新空間、無界空間、wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、愛特眾創(chuàng)達、方糖小鎮(zhèn)等七家共享辦公平臺的并購，管理面積超過50萬平方米，可為近6000家企業(yè)提供服務，一躍成為

當時中國最大的共享辦公平臺。

（圖片來源：投資者網攝）

瘋狂收購擴張的后遺癥是巨額的虧損和負債。據(jù)優(yōu)客工場招股書，在2017年、2018年、2019年前三季度其凈虧損分別為3.73億元、4.45億元、5.73億元；截至2017年、2018年、2019年9月底，優(yōu)客工場負債總額為18.26億元、43.79億元、31.22億元。

隨著經濟下行，資本寒冬，資本對于需要投資的項目也趨于理性。需要重金持續(xù)投入才能維持運轉的共享辦公不得不面對越來越嚴苛的融資要求。

雖然資本對于共享辦公的熱情逐漸褪去，但共享辦公的市場需求依然存在。商業(yè)地產服務和投資公司世邦魏理仕在2020年6月份發(fā)布的關于共享辦公研究報告稱：“雖然運營商中不可避免會有失敗者，共享辦公空間的長期驅動因素未受影響。小用戶繼續(xù)尋求成本效益高的全裝修空間，而大型跨國公司則希望在他們的辦公組合中增加靈活性。”

據(jù)優(yōu)客工場最新招股書中引述弗若斯特沙利文數(shù)據(jù)，中國聯(lián)合辦公行業(yè)的市場規(guī)模包括租金收入和服務收入從2014年的18.5億元增至2019年的258.3億元，年均復合增長率為69.5％，預計到2023年將進一步增長至1000.3億元，年均復合增長率為40.3%。共享辦公仍有一定的市場增長空間。

（圖片來源：優(yōu)客工場招股書）

另一方面，疫情后經濟的復蘇也會為共享辦公帶來更加寬容的市場環(huán)境。“對于共享辦公來說，預計到了明年會有較好的發(fā)展。這和疫情后經濟提振計劃會有關。尤其是中小企業(yè)的辦公需求會增加，這會給優(yōu)客工場創(chuàng)造機會。”嚴躍進說道。

輕資產模式如何走

對于優(yōu)客工場而言，雖說共享辦公的市場機會依然有，但早已過了野蠻生長的時期。如何在市場增速放緩的情況下，減少對外界資金的依賴實現(xiàn)盈利成為了令優(yōu)客工場面臨的問題。

優(yōu)客工場招股書顯示，截至2020年6月30日，優(yōu)客工場的工位出租率為77%。而據(jù)億歐調研數(shù)據(jù)，聯(lián)合辦公出租率平均達到85%時，才能保持盈虧平衡。想要實現(xiàn)盈利，優(yōu)客工場亟需一個新的突破口。

在4月18日舉行的優(yōu)客工場五周年線上發(fā)布會上，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶宣布進行“輕資產，重賦能”的轉型。所謂“輕資產”即為輸出品牌服務，并提供空間設計、建造以及管理服務，與“重資產”相比，在租賃上的成本將大幅減少。

據(jù)招股書，從2018年至2019年，辦公社區(qū)會員收入（即租金收入）占比從87.9%大幅降至47.8%，而營銷品牌收入則從5.5%快速上升至45.8%。但在優(yōu)客工場的營銷品牌收入中，目前絕大部分都來源于收購的一家名為省廣眾爍的廣告公關公司，而這家公司的廣告公關業(yè)務主要在金融、3C、快消、汽車等領域，與優(yōu)客工場的為入駐會員提供增值品牌服務卻無太大關聯(lián)。

優(yōu)客工場的輕資產模式才剛剛起步。一位深圳優(yōu)客工場項目負責人透露：“前期輕資產有在做，但主推是從去年開始的。我們對標的是酒店，就像七天這樣連鎖酒店式的模式，但這個需要很大的規(guī)模效應，接下來會往二三線城市按輕資產模式拓展新的項目。”

房地產研究專家韓世同對《投資者網》說：“像酒店管理的品牌加勞務輸出模式也未嘗不可，但這個要看優(yōu)客工場業(yè)務擴張和運營情況，需要有較強的品牌優(yōu)勢，目前的市場情況下存有難度。”

況玉清則認為：“優(yōu)客工場可以往輕資產方向轉，但這種方式的推廣不會太快。對于房東而言，可能更傾向于簽更加省事的長合同。這種運營的方式可能是優(yōu)客工場希望的模式，但未必是房東希望的模式，二者之間共贏方式的建立需要時間和過程。”