東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《傷害環京最深的那個人》是一篇關于那個人,最深的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

文|壹書

沒有“京“，就沒有“環京”，所以說環京的價值源泉來源于北京。

不過就像戀愛一樣，愛一個人,不光要愛對方的優點，也需接受對方的缺點。

對于環京來說，在享受了北京的眾多優點之外，也得接受一個殘酷的事實：北京正在成為傷害環京最深的那個人。

對于這一點，壹書生欲從下面五個方面來加以闡述。

北京的人口控制，也掐住了環京的成長咽喉

伴隨大城市人口越聚集，到了一定的階段，大城市人口開始不斷地外溢，于是就形成了都市圈化和衛星城。比如東京，即使日本人口在2009年便開始負增長了，但東京都市圈的人口一直在增長中，所以東京才形成了成熟的衛星城。

房地產拐點就是城市發展的拐點，伴隨越來越多三四五線城市土地財政的失控，可以預料的是，大量的三四五線城市的公共服務、交通等會快速做減法，比如8月12日，河南周口市鄲城縣因為缺錢，城市公交車全部停運之事，便是縮影。

衰敗會成為接下來大量三四五線城市唯一的城市宿命。在這種背景下，為了追求“美好生活”，三四五線城市越來越多的年青人會往大城市遷移，從而推動中國的城市化進入下一個階段“大城市化”。如果沒有人為的外部干預，這個階段恰恰是包括環京、環滬、環深等在內的衛星城的城市發展機會。

不過這個看似完美的邏輯閉環有一個前提就是“沒有人為的外部干預”。不過，在中國，這個市場規律式的邏輯閉環恰恰遭遇到了“人為的外部干預”--大城市的人口控制。

根據相關規劃，2035年前，深圳的人口上限為1900萬，目前余額不足150萬；北京的人口上限為2300萬，目前余額為110萬左右；上海的人口上限為2500萬左右，目前余額僅10萬左右。

以北京為例，2015年后，北京已進入人口減量期，于是適合于東京、紐約、倫敦等大城市都市圈化的人口發展邏輯并不一定適用于北京。

當北京的人口開始了控制，那么也意味著北京可以外溢到環京的人口空間也受到了相應地控制，這是當下作為衛星城的環京遭遇的最大現實利空。

控房價的北京，猶如按住了環京房價的頭

同一個都市圈內，中心城市和衛星城之間的互動關系類似于火車頭與車廂，火車頭動，車廂便動。火車頭停下來，車廂也會停下來。

這個邏輯同樣適合于都市圈內的房價變動。

首都的身份讓北京一定，也只能成為房住不炒的模范生。

鑒于北京嚴控房價，2020年后的北京房價早已進入點式上漲，而非全面上漲，基于此，即使2020年5月-2021年6月，北京一些區域發生了新一輪的房價上漲，但環京房價仍然長跪不起，波瀾不驚。所以，控房價的北京，也是環京房價的又一大利空。

北京的面積巨大，京內一體化才是都市圈化的核心

自從2014年京津冀一體化面世后，壹書生無數次地強調過，該一體化分為兩種：京津冀一體化和京內一體化。

之所以有“京內一體化”之說，緣于北京面積巨大的客觀事實。

北京面積約等于上海、廣州、深圳和香港等四個城市之和。正因為如此，北京域內存在大量需要被一體化的遠郊空間，且這些遠郊空間就是北京都市圈的核心衛星城所在。

拋開北京面積巨大這個事實，只是停留在環京的角度討論北京的衛星城，就會陷入書呆子式的紙上談兵陷阱。

所以說，北京自己的一些遠郊區就是北京都市圈的核心衛星城區域所在，而這對于環京來說，無疑于當頭一棒式的利空。

我愛你，但我更愛自己。

北京的首都身份，時不時讓環京“非必要不進京”

北京這座城市身上最獨一無二的城市標簽便是首都。在壹書生看來，北京身上的首都身份，恰恰正在成為北京都市圈形成過程中的不定時炸彈。

因為北京是首都，所以北京的重要會議特別多，相應地，環京非必要不進京的次數也多。對于環京來說，多一次的“非必要不進京”，也就相當于“環京的那張床”又打了一次折。相應地，愿意來環京的人就越少。

因為北京是首都，所以在非常時期，城市管控肯定比別的城市更嚴更緊。在非常時期，北京會更喜歡“閉門謝客”。

因為北京是首都，所以在推動北京與京外衛星城一體化的一些領域，有些人總會猶豫不決，畢竟胳膊往里拐，更符合人性一些。

因為北京是首都，所以環京一些進京的重要交通線，即使打通后，也面臨打折的通勤效果，比如地鐵，畢竟非常時期，環京進京地鐵同樣也可以“停下來休息幾天的”。

北京的“輕”產業，更喜歡把人口往里吸

衛星城與中心城市的產業一體化，這是都市圈化的核心內容。

綜觀世界一些知名的都市圈，如東京都市圈、倫敦都市圈等，壹書生發現一個現象：這些都市圈的中心城市，在城市的中心化階段，都曾是工業化時期的制造業重地。而后逐漸升級為以服務業為主，而原有制造業的生產等鏈條則外溢到相關的衛星城，從而形成了都市圈內部的產業一體化。中國的深圳和上海，都市圈化也是如此路徑。

但是北京因為首都的身份，1983年時面世的《北京城市建設總體規劃方案》卻明確規定道：“工業建設的規模，要嚴加控制。”這便是北京以服務業為主經濟結構的源頭。而1983年后的北京，恰恰是北京不斷吸引外部人口的城市中心化時期。

2021年，北京第三產業占比高達81.67%，全國第一，作為對比，上海、廣州和深圳分別是73.27%、71.56%和62.9%。于是，北京與環京的產業互動，存在兩大挑戰：

A,因為北京沒有經歷過制造業化的階段，自然也沒有制造業規模化地向環京轉移的歷史，于是，北京與環京的產業之間，互動性極差，極其斷層。

B,1978年后，北京的產業結構幾乎以服務業為主，而服務業更強調中心化、規模化效應，比如一家餐館，在北京國貿的話，半徑一公里內的潛在客戶量可能是10萬人，而同樣這家餐館在環京的涿州，半徑一公里內的潛在客戶量只有5000人，拋開其他因素，北京國貿還是涿州對這家餐館的營銷效果更好呢？不言而喻。

強調一篇，僅從市場規律的角度來說，服務業更偏好集聚化的吸血模式，天然反對去中心化的反哺。作為對比，制造業更偏好都市圈化，因為制造業的產業鏈條非常長，比如一架波音737飛機，約有600萬個零部件；平均每輛汽車由大約10000個不可拆卸的獨立零件組成。在這條長長的制造業鏈條中，一些生產環節和相關中低端的配套環節，基于成本考慮，天然地更愿意向衛星城外溢。

2014年京津冀一體化后，北京有意把產業往環京外推的努力不可謂不大，但可能真正殘酷的事實真相在于，以今天北京輕裝化的產業結構而論，能有哪些產業可以外溢呢？把北京大學整體遷到環京，抑或把協和醫院整體遷到環京？如果真是這樣，這不叫產業外溢或產業一體化，這應該叫產業搶劫，已經脫離產業一體化的理性范疇了。

僅就產業一體化的角度來說，上海與環滬、深圳與環深的東莞之間，可比北京與環京之間的產業互動，相對更都市圈化一些。

今天壹書生客觀地講了一下“環京的最大利空來自于北京”之事實，只是就事論事。相信一些人會就此認為壹書生已成為環京黑。如果以此理解壹書生，可能就與本文的出發點相背離了。

對于環京來說，北京就像環京的愛人，但是愛一個人從來都是一件既讓人幸福，又備感痛苦的事情。

你最愛的人,往往是傷你最深的人。所以愛與傷之間，只是一個硬幣的正反兩面而已。至于你選擇繼續愛這個人，還是轉身離去，完全取決于你個人對這個人愛的程度。

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