東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《昆明樓市沒有金九，也不會有銀十，這市場會好嗎？》是一篇關(guān)于也不,會有,昆明的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

假期，與幾個地產(chǎn)朋友一起喝茶聊天，話題不外乎最近市場情況，有沒有新的出路？

最大的感觸，以前聊的都是生活，現(xiàn)在聊的是生存。

過往的經(jīng)歷，9月和10月那是保銷量沖業(yè)績的最好時候，尤其在上半年沒有完成指標(biāo)的情況下，這倆月尤為重要，呈上（第三季度）啟下（第四季度），又有重要的黃金周，素有金九銀十之稱。

今年反而不一樣，在經(jīng)歷了慘淡收場的上半年，7、8月的成交回暖勢頭明顯。

按照我了解到的，昆明有多個盤在7、8月除了客戶到訪量和成交量上升的變化，還有一個特別之處，就是個別樓盤外地客戶占比能達到25%以上，這是一個非常難得且好的跡象。

分析其原因：

一是今年以來，已有超250個省市優(yōu)化調(diào)整政策超700次，尤其是4-6月政策密集出臺，政策利好集中在7-8月顯現(xiàn)。

二是因為暑假檔口，昆明氣候旅游資源的優(yōu)勢，疊加政策利好，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性回暖跡象。

在昆明市場中，有一樓盤7月份超凡賣出3.6億的傲人業(yè)績，8月份又有3.28億入賬，這種突然的數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)的跡象，瞬間還有一種市場也不至于有那么差，努努力還是很有希望的那種錯覺。

這種錯覺給到的新預(yù)期就是要在9月份漲兩次價，殊不知，9月份直接又被打回原形，雖然銷售過百套依然位居昆明榜首，但與8月份的成交量相比，直接腰斬。

不止昆明這樣，今年9月，4個一線城市也扛不住了最高的跌幅達到了32%平均跌幅25%。

二線城市當(dāng)中就連今年表現(xiàn)特別好的成都相比數(shù)據(jù)也在下跌而且跌幅高達17%環(huán)比上月跌幅高達47%累積同比跌幅高達59%。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，截至9月25日，9月重點15城新房成交74214套，環(huán)比微降0.47%；重點10城二手房成交38000套，環(huán)比下降29.4%。

所以，以成交量來衡量，金九的表現(xiàn)已然失色，而以國慶開頭的10月似乎也沒達預(yù)期。

據(jù)銘騰統(tǒng)計，國慶期間昆明共成交商品住房775套，合計9.59萬平，環(huán)比上周9.43萬平僅上漲1.67%。

目前在國慶7天里，目前還能在朋友圈里很傲嬌曬出哪怕帶水分的宣傳單都已經(jīng)不多了，可以說大部分開發(fā)商甚至連掙扎的欲望都沒有，直接躺平。

暫且不管有沒有金七銀八的說法，但可以肯定的是，金九銀十已經(jīng)一去不復(fù)返了。

房地產(chǎn)行業(yè)從1980年房改開始，經(jīng)歷了40余年的發(fā)展，在2021年達到了歷史峰值，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年全國商品房銷售面積17.9億平，銷售額18.2萬億元，均創(chuàng)了歷史新高。

隨著行業(yè)的深度調(diào)整，加上Y情影響，今年市場行情不好，本以為只是入秋了，沒想到這都快入冬了。

按照克而瑞研究院的預(yù)測，2022年房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模預(yù)計回落幅度至少在30%以上，全年銷售面積將在12億平至13億平之間，相當(dāng)于2014年和2015年的水平。

銷售規(guī)模的收縮，就意味著整個行業(yè)面臨的新一輪重構(gòu)，無論是企業(yè)還是從業(yè)者， 都需要做最美的期盼和最壞的打算。

地產(chǎn)行業(yè)，造就了諸多的神話，也埋葬不少野心，最近幾年暴雷的企業(yè)鋌而走險的圖就是高杠桿所帶來的暴利，這種金飯碗式的生活，多少人為之癡迷甚至瘋狂，但當(dāng)下，行業(yè)越來越規(guī)整，夢醒了，碗也碎了。

一種是行業(yè)規(guī)劃的調(diào)整端了大部人的飯碗，比如暴雷的房企不僅端了上下游合作商的飯碗，也端了諸多業(yè)主的飯碗，還把鍋甩到地方ZF身上保交樓穩(wěn)民生。

剩下的就是自己咬牙咬碎的。

我認(rèn)識昆明做渠道的一朋友，單他負(fù)責(zé)的片區(qū)，人數(shù)規(guī)模在去年有1200多人達到峰值，今年9月份只剩400人不到，離開的這近800人中，大部分都選擇轉(zhuǎn)行了。

還有一些專門做房地產(chǎn)買賣投資的朋友，之前享受過房價上漲帶來的紅利，現(xiàn)在也都不怎么關(guān)心房子的事了，借他們的話，與其賤賣，不如擺爛。

在房子上賺不到錢，自然會有人選擇離開。

所以，沒有任何一個行業(yè)永遠有金飯碗鐵飯碗一說，不是不到，只是時間未到。

企業(yè)或個人，一定要在晴天修屋頂，學(xué)會未雨綢繆。

房地產(chǎn)市場行情差，最直接的表現(xiàn)，買房的人少了。

為什么當(dāng)前的政策基本都是因城施策，應(yīng)出盡出了，什么房貸利率、首付比例、限購松綁，連接li貸都給配齊了，可以坦率說，市場都觸底了。

就在國慶節(jié)前，24小時三部門救市，托底房地產(chǎn)：

央行、銀保監(jiān)：放寬首套房貸款利率下限！

央行：首套房公積金貸款利率下調(diào)0.15%！

財政部：出售自有住房并1年內(nèi)購房，退回個稅.！

既然市場都觸底了，但為什么還激不起大家的購買欲望呢？是什么以房養(yǎng)老，以租養(yǎng)貸，一鋪養(yǎng)三代，抄底上車，x區(qū)x位房啥的……是這些故事直接就沒有番外了嗎？

到底是沒錢還是沒信心呢？

如果說中國人沒錢， 數(shù)據(jù)都不信。

根據(jù)統(tǒng)計，就2022年上半年的時間，中國人新增人民幣存款10萬億，又創(chuàng)了歷史新高，10萬億啥概念，去年一整年全國房子賣了18萬億，細(xì)品。

當(dāng)下政策前所未有的友好，房價也極其有誠意，既然不缺錢，又不消費，顯然是要解決消費信心的問題。

在我看來，現(xiàn)階段政策的出臺還處于政策修復(fù)期，往后才是信心信用修復(fù)，最后才是市場修復(fù)和消費修復(fù)，這是需要時間的。

比如昆明近一年來努力推進爛尾樓項目的化解，好不容易構(gòu)建起來了的信任信心，卻可能因為某個企業(yè)某個項目停工卻又垮塌了，市場上慘痛的教訓(xùn)讓客戶寧愿持幣觀望也不愿意冒風(fēng)險去選擇期房。

而當(dāng)現(xiàn)房（二手房）和期房的售價不斷接近的時候，新房現(xiàn)房或者二手房很容易成為選擇的偏向。

但問題又來了，二手房又不能和新房享受同等的交易政策待遇，或者說，當(dāng)前的政策利好基本都是為新房（增量）服務(wù)的，二手房（存量）可享受的待遇少之又少，甚至一些城市還有二手房成交指導(dǎo)價，

為此，客戶的選擇又開始猶豫了，價格上的博弈還有對政策的普適性預(yù)期不斷強化，不斷試探對方的底線，只要再考慮考慮，成交周期一拉長，市場活躍度自然就下滑。

而房東二手房賣不掉，置換改善的節(jié)點就不斷延后滿足，開發(fā)商手里的積壓庫存就越來越大，為了業(yè)績和飯碗，以價換量不斷嘗試打破價格底線，客戶又選擇繼續(xù)觀望：你不買我不買，房價還能下兩百。

所以，才有“信心比黃金重要”的說法。

掐指一算，距離今年的結(jié)束不到百天。

那么，這個市場會好嗎?

放心，會好的，等通知。

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