西安樓市需要利好！
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《西安樓市需要利好！》是一篇關于西安,利好,樓市的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
文|混知房產小甜咩
營銷旺季已然來臨，但西安的“金九銀十”卻并不理想。
九月，西安樓市熱度消退，供應量、成交量開始收縮，登記、開盤表現平平。
寒意來襲。
1
來，先簡單的說說西安樓市的過往。
2015年，西安房價不到5000元，7年時間過去，2022年的西安房價已經一飛沖天。
其他城市都是漲漲落落，而西安就是牛掰，直接打破了房價漲三年跌兩年的魔咒，連續62個月上漲。
現在西安三環內房價已經翻了5倍，均價都2萬多了。
從房價漲幅和上漲周期上看，西安絕對是一匹黑馬。
一匹有些怪的黑馬。縱觀全國，像西安這樣的城市真不多。
2021年上半年，萬人搖頻出，新房供應不足，一房難求，于是大量購房需求被迫涌入二手房市場。
二手房市場隨著需求量大增、成交量高企，價格也不斷上漲。
2021年5月西安二手住房價格環比上漲1.0%，漲幅位居全國第二！
于是2021年7月，西安出臺二手房指導價，許多二手房被迫下調報價。
西安樓市在指導價的扼殺下，瞬間冰封。
例如，高新區的楓林綠洲從每平方米的36999元直接降到23755元，價差達到了13244元每平米。
于是，西安的“熱潮”又回到了新房上，尤其是倒掛盤。
那么截止到現在，西安樓市情況如何呢？
2
先來看看成交量。
今年前8月，西安商品住宅成交面積為543.3萬平方米，同比下降14.3%；商品住宅成交套數為40096套，同比下降18.4%。其中，8月份西安商品住宅成交面積為87.13萬平方米，同比下降14.5%；商品住宅成交套數為6509套，同比下降13.44%。（數據來源于中指研究院）
不算太冷的西安樓市，步入金九銀十成交量不增反降，為何？
因為預售門檻提高了。
7月14日西安市發布“防范商品房延期交付管理條例”有關，條例對預售門檻進行了更嚴格的規定：
七層及以下建筑，需主體封頂，七層以上主體工程進度需達三分之一以上，方能拿證預售。
這政策減少了期房爛尾的可能性，但也提高了工程進度要求，讓大批量樓盤原定的推售計劃延后。
大多數原本八、九月推出的樓盤因工程進度不達標而推遲，八，九月西安樓市的供需情況也隨之改變。
6月、7月供應量都突破百萬大關，7月政策一出，8月立馬跌至80萬，9月就更慘了，9月西安商品住宅供應量已經不足70萬方，實際供應量同環比雙雙下跌。
供應量不斷下降，需求端也受到全國樓市“寒流”影響。
9月西安商品住宅成交約63萬平方米，與8月的72萬平方米相比下降8.7%
在供需雙降的背景下，西安房價還算“堅挺”
2022年和去年同期相比，9月新房價格上漲了1059元/㎡，同比漲幅7.18%。
這個漲幅在全國一片哀嚎的背景下，算是僅存的“碩果”了。
西安的房價自今年6月來還在穩步增長，但是，西安樓市的熱度越來越冷。
主要體現在西安樓市參與搖號的項目越來越少了。
西安之前的千人搖、萬人搖盛大場面已經很難見到了，近兩月的千人搖項目更是屈指可數。
8月份，西安房地產市場出現的千人搖項目只有2個。其中有28個項目進行意向登記，搖號開盤的項目占比僅25%，在去化率方面，有25個項目開盤，平均去化率僅37%。
9月千人搖項目只有3盤。其中共有44個樓盤6420套房源上線登記，但搖號盤占比只有20%。去化率環比小漲，突破四成，為42%。但是比以前差的遠了。
火熱的“搖號”時代已經漸行漸遠，西安新房市場也逐漸趨冷。
3
那么西安接下來的發展趨勢如何呢？
說急也急。說不急也不急。
不急在于西安獨特的軟實力。這是其他城市無法比擬的。
首先是區域的唯一性。
西安地處祖國西北的中心，連接甘肅，輻射青海，寧夏，新疆，內蒙。國家想發展西北，就必須靠西安帶動，這正是西安成為國家中心城市的主要原因。
區域唯一性，也致使整個西北部的人口都有向西安遷徙的概率。西安是距離邊遠地區最近而且最發達的城市之一，所以對周邊的虹吸作用很明顯。
西安的甘肅人口超過50萬，青海人口超過20萬，寧夏人口超過20萬，新疆人口超過20萬。
目前來看，從一線城市回流的陜西年輕人，西安是最優解，當然，西安在這輪搶人大戰中，也是不遺余力的放寬門檻，甚至可以說，西安落戶都不算有門檻了。
然后是高校人才基礎。
要知道，西安光是國家985,211學校就有6所，全國排名第五，這個數量直接碾壓廣州，深圳和杭州。
高校資源好，人才儲備也就差不到哪里去，對企業也有一定的虹吸力。
目前華為、小米、騰訊、比亞迪等等，幾乎所有大廠都在西安設有中心。
產業帶動人口，人口虹吸產業，兩者聯動驅動房地產價值，未來西安的房價必然穩中有升。
那急在什么呢？
急在西安樓市新政頻出，但是效果仍然不盡人意。
528新政之后，西安不斷釋放購房需求，市場雖然稍稍回暖，但是整體來看，部分人群購買預期下降，成交雖有恢復，但仍低于去年同期水平。
之后“0819”新政深夜空降，房屋“以租換房票”，釋放改善群體購買力，還有開通“西安青年人才驛站”，引進高學歷人群置業西安，但這樣的邊角料政策顯然力度不足。
同期的二線城市，如南京、合肥、蘇州等地已經開始第二輪松綁了，主要是二套首付比例，貸款利率等政策，這也恰恰是西安市場目前最需要的政策調整。
西安若再無利好刺激，
樓市熱度還會下探。
預判，隨著西安樓市成交放緩，樓市趨冷，西安樓市會迎來第二波松綁。
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