上海買了必被套的房子有哪些？

作者 :房務有 2022-10-11 18:55:00 圍觀 : 次評論

東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《上海買了必被套的房子有哪些？》是一篇關于買了,被套,上海的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

房子對每個居住在上海的人來說都有非常重要的意義。對于上海的大多數家庭來說，一套房子就是家庭的全部資產。

但是上海樓市全面普漲的時代早已過去，現在的行情已經是結構分化行情，現在這樣的市場里買房，我們要選擇一套什么樣的房子，會決定我們的資產今后能不能有一個很好的漲幅空間有著很大的影響。

這一篇文章我們來聊一聊，上海那些買了必被套的小區。

01
無學區地段的老破小

首先就是沒有學區配套、且地段不占據優勢的老破小。在之前的文章中，我有反復提到，這樣的小區在接下來會迎來一波下行趨勢。

其中最核心的原因有兩點，一個是購買人群的數量在減少。上海在2019至2021年進行了大規模的舊改計劃，其中有很大一部分居民在舊改之后選擇購買原拆遷地周邊的老破小。

在那時候，市區不帶學區的老破小，類似于普陀甘泉宜川、楊浦中原、寶山彭浦的房子等，短期內還是有一部分漲幅的，購買的客戶群體也大多都是老叔叔老阿姨，拆遷之后，他們既想保留居住的便利性，同時又想住在市區，那么這些地方就是他們最好的選擇了。

但是目前上海大規模舊改已經告一段落，接下來短期內不會有大規模的舊改計劃，所以這一類型的老破小購買群體的數量會逐步減少，且因房齡越來越老，這樣的房子在未來的機會也會越來越少。

其次，三價取低政策也進一步對老破小造成沖擊。因為貸款核驗價相對較低，剛需購房者購買房子的首付比例大幅增加，這也會讓剛需購房者去慎重衡量，到底是買近郊次新房，還是買市區老破小，但是次新房畢竟有房齡支撐，但是沒有學區、沒有地段支配的老破小只會越來越沒有選擇的價值。

所以在需求不斷減少、且產品競品相對多的情況下，又沒有過多的學區和地段加持，這類的老破小在未來一定不會有太好的結局。

上海市區不帶學區且地段不好的老破小尚是如此，郊區的老破小區就更不能買了，一買毀所有。

無特色的老破大

老破大同樣也是不能買的。最主要的原因是上海市區的老式塔樓總價過高，但是居住體驗非常差，一方面是大部分戶型存在硬傷，另一方面是居民密度相對較高，兩梯八戶甚至更多的狀態是常態，高峰期等電梯是居住體驗很差的一件事。

而我們從最近一線市場來看，上海的老式塔樓產品截止到目前，與去年的價格相比已經下跌約15%，接下來我們認為這類的產品還會繼續下跌。

除了產品體驗差、戶型公攤面積大、居住起來不方便之外，這類產品也受三價取低政策的打擊，貸款核驗價相對較低；和總價位接近、首付更低、居住環境更好的近郊次新房比起來，老式塔樓幾乎也沒有什么優勢了。

03
遠郊遠大新

郊區的新小區，大面積的戶型，從居住角度來講，是非常完美和舒適。

但是問題出在于，這類的產品在郊區的配套相對錯配。并不是說郊區沒有更好的居住條件，而是有這樣居住需求的人相對較少，大多數購買郊區的客戶，都已經對上海房價上做了妥協，選擇了犧牲交通和地段，還有通勤時間。

在改善層面上來講，郊區的年輕剛需們，他們更傾向于小三房或者兩房戶型，郊區大面積戶型，周邊缺乏生活基本設施，以及學區、醫療資源等等配套跟不上，基本上要用很長的時間去兌換發展與配套，這樣的房子是不會有接盤俠的。

不要積分的新盤

最后一種就是不要積分的新盤。上海的一手房市場競爭是非常激烈的，但凡品質好、開發商和物業強大、地段配套優勢很強的一手新盤，是非常受高分選手追捧的。畢竟在建的新盤有限，好產品少之又少。

但是沒有積分要求的新盤，一定是有某些硬傷存在的，比如地段位置不好、配套跟不上，沒有規劃，或者有爛尾風險的房子，這樣的樓盤大概率就是坑。

要想想，是什么樣的產品沒有任何要求？那就是沒有人會選擇的產品。

寫在最后，以上就是上海買了必被套的房子，也歡迎大家在評論區寫出來，除了這些小區之外，后續大家也不會看好的還有哪些類型的小區。

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