樓市正在發(fā)生的兩大騙局！

作者 :房務(wù)有 2022-10-11 18:55:00 圍觀 : 次評論

東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《樓市正在發(fā)生的兩大騙局！》是一篇關(guān)于兩大,騙局,樓市的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！

目前樓市正在發(fā)生的第一大騙局：新一輪救市開始了，我們正站在新一輪樓市行情的起點！

這怎么可能是真的呢？

只要不傻的都能感覺到，目前樓市基本面是，全國樓市還在底部徘徊。6月止跌，7月、8月再次探底，9月繼續(xù)下行，10月，大概率繼續(xù)。

當(dāng)然，十一假期的前一天，政策面接連釋放利好消息。

先是降利率，接著又降稅。整個房地產(chǎn)圈喜出望外，高呼樓市又一次站在新一輪樓市起點了。

可明眼人都知道，再過7天，等這股熱乎勁兒過去，這些政策對市場正面影響幾乎沒有，反而越救越差。

這是因為樓市的問題不僅僅出在樓市，還出在經(jīng)濟(jì)方面。

當(dāng)下是一個非常非常特殊的時候，因為眾所周知的口罩原因，很多事情都存在不確定性的，尤其是未來預(yù)期是不樂觀的，這個時候你談樓市回暖，談房價上漲，都談的有點早。

因為就算哪個城市稍微有一點熱度，只要出現(xiàn)幾個確診、密接，一個全城核酸，馬上這個行情就被打斷了。

所以，這個階段樓市是不可能回暖的，更不可能有什么行情的。

目前各個城市的救市策略就是，盡量拖住底，不引發(fā)系統(tǒng)性不安定風(fēng)險就行。

房企端是，銷售回款依然很難，融資依然很難，僅存的幾個優(yōu)質(zhì)頭部民企，也可能會倒下。

比如這幾天發(fā)文稱會努力到最后一刻的旭輝。

從旭輝最后努力，也能看出，就連監(jiān)管部門指名保護(hù)的六家民企，發(fā)債工作都進(jìn)展的不順利。可想而知其它房企們了。

當(dāng)然，樓市近期樓市近期最好的消息是，各地紓困基金已經(jīng)開始實質(zhì)性的運(yùn)作了。定點幫扶一些停工項目解困。但這點資金體量，也就只能救救急。

這也就意味著，絕大多數(shù)出險項目還要繼續(xù)等待。

等多長時間呢？不知道。

于是，房地產(chǎn)市場有一種呼聲，那就是希望上頭能對房企們來一輪大赦天下，全面給房企們輸血，給市場大放水，然后整個樓市迎來新一輪大行情。

目前看，這絕對是癡心妄想。

看看今年三輪土拍結(jié)果就知道。

表面看，是民企不拿地了，全面收縮了，包括北京、上海這樣的城市也就只有一兩家民企參與土拍，剩下的全部都是央企和城投。

像鄭州更慘，被剃了光頭，只有保利一家央企參與了鄭州第二輪土拍，其它全部是城投，一家民企都沒有。

表面看是不是很慘，地賣不出了，民企不拿地了。地方政府急了！？

可實際上呢？地方政府急不急，我不知道。

但房企們肯定急了，等待他們的將是在未來兩三年內(nèi)，慢慢離場。

從天縱驕子到墜落塵埃，也就這一兩年的事。

還有一點需要廣大購房群體注意，供應(yīng)量正在大幅減少，且主要的供應(yīng)都被城投拿了。

再過一兩年，樓市的基本格局就是城投+國央企壟斷市場供應(yīng)，一定程度上也就壟斷了價格。

價格最終由什么決定呢？

供應(yīng)決定。一個童叟無欺的基本常識是，供應(yīng)越少，越貴。

可能，現(xiàn)在對比2019、2020年確實不算是好的買房時間點。但對比將來可能是最好的時間點了。

智者畏因，愚者畏果。

也就這一兩年，房價管控會進(jìn)入新紀(jì)元。我們將要面臨什么？不知道。只覺脊背發(fā)涼。

樓市正在發(fā)生的第二大騙局是，無腦吹長三角和大灣區(qū)。

在過去三四年樓市，只要你關(guān)注樓市，你一定聽過這么幾句話：

1、中國城市格局已定，南強(qiáng)北弱，樓市大分化。

2、擁抱長三、珠三城市群，把握紅利大趨勢。

3、長三、珠三核心城市是樓市第一梯隊，是核心資產(chǎn)，資產(chǎn)配置最優(yōu)選。

這些話目前已經(jīng)是群體共識。

從城市價值來說，這些話說的沒錯。

但買房投資的角度看，這種共識導(dǎo)致兩個結(jié)果：

1、導(dǎo)致長三、珠三核心城市房價漲幅過快，房價泡沫過高。

如果樓市一直向好還行，一旦行情持續(xù)下行，就容易形成踩踏式下跌。

比如南京江北核的價格基本跌回2019年。

杭州網(wǎng)紅盤二手小區(qū)成交價格踩踏，成交很差。

廣州整體二手成交價至少回調(diào)15%。

2、對廣大北方核心城市的全面否定。甚至包括北京，更別說天津、鄭州這種持續(xù)橫盤5年的城市，認(rèn)為這些城市沒價值，要逃離。

一邊是群體看漲，一邊是被群體拋棄，反映到房價上就是以長三角和大灣區(qū)為代表的南方主要核心城市房價和以京津冀為代表的廣大中西部城市房價已經(jīng)分化成了兩個體系，如下圖——

當(dāng)然這一定不是質(zhì)疑長三角和大灣區(qū)的城市價值，也一定不是質(zhì)疑中國城市南強(qiáng)北弱的客觀事實。

我也認(rèn)可，長三角和大灣區(qū)是樓市第一梯隊，是核心資產(chǎn)，是資產(chǎn)配置最優(yōu)選等，這些客觀事實。

但，有些城市的房價真的已經(jīng)脫離了城市基本面了，房價肯定要回調(diào)的。

現(xiàn)在只是剛剛開始。

另外還有一個客觀事實是，近三年樓市供應(yīng)分布也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，尤其是之前天量供應(yīng)的京津冀以及中西部城市城市，供應(yīng)量都大幅縮減。

比如鄭州，連續(xù)三年供應(yīng)腰斬，再少就沒供應(yīng)了。

天津、青島，今年供應(yīng)不足其高峰供應(yīng)的三分之一。

濟(jì)南、石家莊、太原，本就不供應(yīng)大戶，這兩年受市場影響，供應(yīng)更少。

就連武漢、重慶這種供地大戶，三年累計供應(yīng)減少也都在60%以上。

再看長三角和大灣區(qū)的核心城市，寧波、合肥今年供應(yīng)比去年還多。

還有深圳的供地一年比一年多，今年計劃比去年多。

在深圳的供地計劃中，2022-2024年年均住宅供地都接近368公頃。大幅超過原計劃。

上海和深圳一樣，同時今明兩年還加大了舊改力度。其中，2022年上海預(yù)計供應(yīng)商品住房用地522-592公頃。若以中位數(shù)來計，2022年的商品住房用地供應(yīng)計劃同比2021年增幅約為45%。

還有杭州，過去五年都是供地大戶，哪怕是在今年這種情況下，計劃出讓住宅用地比去年還增加了62畝。

南京在過去三年供應(yīng)量排進(jìn)全國前八，今年的供應(yīng)也只減少了一點點。

大量供應(yīng)、市場下行，疊加過去兩三年的房價透支，尤其是像深圳、杭州、寧波、合肥、廣州、東莞等，要么房價大幅回調(diào)，要么接下來幾年不漲。目前看來是第一種。

當(dāng)然各個城市的情況還是不一樣的。

比如蘇州，房價在過去兩三年沒有透支，供應(yīng)量也主要集中在外圍，房價至少沒有太大的回調(diào)壓力。

而南京雖然和蘇州一樣，房價沒有太大透支，但其核心城區(qū)供應(yīng)量太大，所以，南京房價上漲乏力，爆炒區(qū)域回調(diào)壓力巨大。

這是目前樓市的第二大騙局，無腦吹長三角和大灣區(qū)。具體一定還是要細(xì)分城市的。

還有一點，大家別忘了，中國這么大，除了有長三角和大灣區(qū)，還有京津冀、還有西南雙子星，還有長江中下游城市群，還有其它人口持續(xù)流入、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的核心城市，他們很多被低估，無論是城市價值還是房價，下一期聊聊被低估的城市都有哪些，以及這些城市的市場預(yù)判。

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標(biāo)簽兩大騙局樓市

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