東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《高能預警：比930更牛的6000億刺激計劃來了……》是一篇關于來了,計劃的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

剛剛過去的七天黃金周，全國40座重點城市累計成交新房96.2萬㎡，同比跌幅超1/4。

說好的930利好，又是減稅、又是降房貸利率、又是寬公積金…

調控端就差打出王八拳了，可市場依然沒鬧出多大水花。

一看這個情形，好事兒的老鐵還來勁了：“躺平了，愛咋咋地吧！”

天地良心，連一天的發酵時間都沒給我，您要的不是理性回暖，您要的是乾坤大挪移…

列位，廁所里蹦高——過分了！

樓市喜提6000億紅包，3個月必須到位…

其實眼前這股子戾氣，高層真心是一清二楚，所以才接二連三地憋大招。

就比如說，930新政中有個隱藏的技能包，才是最重磅的利好——

央媽和銀老大指示“中、農、工、建、交、郵”這六大國有行，在年內的最后四個月里，每家新增1000億房地產融資投放。

加在一起有6000億之多，達到了2008年那4萬億的1/7，聽上去不算多。

可是，這6000億是要定向砸在房地產市場里的，窗口期也只有短短3個月。

好吧，真心是不少！

除此之外，“6000億刺激計劃”的融資方式，也是十分干脆粗暴、直截了當——

房地產開發貸、居民按揭貸以及開發商債券。

在銀行的腦回路里，最優質的買賣，當然是居民按揭貸款這部分。

但最近幾個季度的購房意愿，卻以肉眼可見的速度萎縮，銀行的KPI自然跟著吃掛落。

換句話說，這紅包要真正發出去，還得仰仗老少爺們、鄉里鄉親入場買買買。

至于開發貸這一塊，從銀行的行事邏輯與當前債務風險來看，絕不大可能是雨露均沾。

不說別的，“三道紅線”還在吧？銀行的貸款資質審批還在吧？

像農行就明確表示：傾向于將新增融資指標派給國央企和頭部優質房企；

而中行則有望將千億融資劃出一定額度給信用較好的民營房企。

并不難理解——發出去貸款，對方要真的無力償還，這誰受得了？

可要真的無腦撒錢，這買賣也不用銀行干，我比銀行干得溜！

說一千道一萬，國央企開發商和民營開發商，這次大概率會成新增融資投放的主要玩家。

可能有人要問了，前幾天不是剛說，社會融資規模存量同比增長一成，市場回暖了嘛？

央媽和銀老大咋還這么火急火燎呢！

客官莫急，咱接著往下看…

6000億刺激方案的三重利好…

從當前的形勢來看，這筆“6000億刺激方案”，無外乎要解決以下這三個問題：

1）助力銀行年度房貸投放

短短三個月內，讓給這老些放貸指標，其潛臺詞就是——

哥幾個的年度房貸KPI，壓根兒就沒完成！

數據顯示，整個2021年，全國新增房地產貸款約3.8萬億。

這6000億新增貸款規模，占2021年總量的15%。

2022年上半年，全國新增貸款累計也就只有6700多億，連去年同期的1/3都不到。

即便是不管不顧，下半年還有一個6700多億，疊加年終翹尾因素，全年新增房貸咱們就算1.4萬億！

有人說，1.4萬億也不少…你當這1.4萬億是給某大還債呢？

縱向比較一下，房貸新增額只有2021年的36.84%！

優質業務整體萎縮之下，大小銀行間想不分化都難——

1-9月份，六大國有行新增房貸尚且達到了上年度同期的1/3；

而13家股份制銀行及地方銀行，只完成去年KPI的1/8。

爹教訓敗家子兒子說——“你以為老子是開銀行的？”

這回怎么樣？即便您是開銀行的，有錢放不出貸，一樣是生無可戀！

2）刺激潛在需求釋放

房地產貸款的驟然收縮，對于信貸供給端和地產供給端而言，都沒什么好處。

而新增的“6000億刺激計劃”，剛好對癥下藥解決這個問題。

按信貸投放計劃來看，其中的70%將用于購房按揭貸，對應資金就是4200億。

按救市后，很可能普遍執行的二套首付40%的比例計算——

這筆新增信貸撬動的銷售額就有7000億之多。

到了這一步，還有兩個技術性問題需要解決：

其一，如何說服銀行將新增信貸指標，精準投放給真正需要它的房企。

真正亟待回款與開發貸的是這些房企，可能帶來交付不確定性的也是它們。

只有讓信貸指標實現精準投放，實質問題才能真正緩解。

但銀行也是有避險和盈利需求的，它們能在多大程度上這么做，目前仍然有待觀察。

其二，如何讓大家敢買房、敢貸款。

最近一年間，寬信貸、寬貨幣與需求端信貸出現了斷層。

直接導致增發貨幣在金融體系里空轉，顯然，這絕非政策性放水的初衷。

從現實來看，既然信貸額度都加碼了，就不排除接下來會有更重磅的政策端利好，來給信心修復加碼。

只有額度和信心同時修復，信貸淤堵的問題才能根除。

要解決以上兩個關鍵性技術難題，的確需要進一步的配套方案，大家不妨拭目以待。

斗膽猜測一下，最近監管層重提的PSL似乎已經在工具箱里躍躍欲試了。

2） 保主體、保交樓，修復信心

這一把定向信貸寬松，本質上是對房企與購房者的雙向利好——

按30%的開發貸占比來計算，這一把房企們將獲得約1800億的資金支持；

疊加新增購房需求撬動的7000億，房企們直接和間接拿到約8800億的回款支持。

企業端得到支持，保交樓自然更有底氣；

在需求端看來，這是信心修復的最大前提。

一旦這個良性循環運轉起來，也就相當大程度上解除了購房者的后顧之憂。

必須得承認，提振銷售端，與修復企業信用、修復行業信心，幾乎已經成了一回事。

接下來，我們可以這樣做…

作為升斗小民，眼下能干的，無非就是兩件事——

一是如何理性看待系統性救市，二是如何應對系統性救市后的房地產市場。

1）將繁榮拖入下一個產業紅利周期

“樓市要是靠得住，母豬會上樹”、“大環境，全是樓市方的”…

Ladies and 鄉親們，以上這套詞兒聽著耳熟吧？

但客觀理性來說，即便房地產再怎么不招人待見——

其上下游產業鏈也關聯了接近1/3的國民經濟體量，少說有兩三億人的就業，與其直接或間接相關。

過去一年半時間里發生的一切，其實已經明牌：

任由房價過快上漲，不是調控長效機制的目的；

讓房地產變成燙手山芋，拖累增長和就業更不是目的。

至少現階段，房地產依舊扮演著經濟支柱的地位！

即使長線意義上的經濟成長，需要有產業進一步升級轉型、補足卡脖子細分行業短板等一系列高段位操作。

但能在“持續增長-充分就業-資產價格溫和上漲”的理性繁榮狀態下完成上述歷史使命，總好過在苦寒之地匍匐前行吧？

從這個角度看，當前的救市，何嘗不是在為下一步的產業轉型升級贏得時間呢？

這就像，你路過田間地頭，看到一鋤禾日當午的大爺，干活兒干得非常辛苦。

惻隱之心促使你上前跟大爺真誠建議：

“土地里刨食不掙錢，您不如加入大廠造芯片、干互聯網、搞人工智能，那玩意兒來錢快…”

我要是大爺，聽了你這話，恨不得想給你兩鎬把…

2）核心城市的大門，或將再次敞開

無論從經濟周期上看，還是從保增長、穩就業的社會治理目標上看——

樓市的重新振作，似乎只剩下時間和技術問題。

眼下，隨著融資端得到邊際修復，首當其沖的受益者，將大概率會是——

基本面強悍的熱點城市，以及兼具信用和效益的頭部房企。

系統性救市發展到下一步，很可能會是市場端的積極配合，這就不排除一些優質城市將限購門檻進一步打開。

到那時，像蘇州、青島這類強二線城市，恐怕也不再會僅僅“松綁一日游”。

可以參照2014、2015年的那一波松綁來看，除四大一線城市外，其它城市很可能重新打開城門。

一旦這件事發生，就意味著眾多優質城市的機會成本將被抹平。

即便樓市能重新找到平衡，城市之間因產業、配套和人口虹吸因素而形成的分化卻不大會逆轉。

這意味著，城市間的“強者恒強，弱者恒弱”法則，將持續下去。

而若干年前廣泛流傳于江湖的一系列置業法則，馬上就會重新派上用場。

恰恰是這個時候，我們更應該放下成見，革除戾氣；

發泄一萬句情緒，都不如趕在輪動到來的前夜，備足糧草彈藥、用心分析樓市的新情況、新常態來得更加實惠。

說到底，幾乎一切經濟活動，都是周期的寵兒…

經歷過的人，都懂！

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