東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《“確權(quán)”就此結(jié)束？新規(guī)下，10月起，農(nóng)村房子全都按“這樣”處理》是一篇關(guān)于確權(quán),新規(guī),房子的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn)，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點(diǎn)！

不少網(wǎng)友提出了一個問題，“未來，到底是城市好還是農(nóng)村好？”。這個問題，放在前二十年，答案還是比較明顯的。就拿房價、房產(chǎn)財(cái)富來說，城市可是把農(nóng)村壓得“死死的”，一套房子起碼幾十萬，大城市數(shù)百萬、上千萬的房子不在少數(shù)，而農(nóng)村房子的價值幾乎可以忽略不計(jì)，所以，一直存在大量空置和荒廢的情況。

不過，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國家已有能力反哺農(nóng)村發(fā)展，特別是在城鄉(xiāng)一體化政策的帶動下，不僅越來越多在外打工的農(nóng)村人回流到農(nóng)村，就連很多城市人也被擁有得天獨(dú)厚的農(nóng)村自然資源深深吸引，也想在農(nóng)村“買一宅，度余生”，不難想象，在未來，我們的農(nóng)村也會像發(fā)達(dá)國家一樣，居住、生活皆相宜。

愿望終究美好，但要實(shí)現(xiàn)起來還得一步步來走。農(nóng)民賴以生存的其實(shí)就是土地，可以說，農(nóng)村土地利用是農(nóng)村步入更美好前景的基石。對此，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部在答復(fù)代表“第1727號”建議就提到，“啟動新一輪宅基地改革試點(diǎn)”、“保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策”。可以看到，國家已著手對農(nóng)村宅基地，包括閑置農(nóng)房管理進(jìn)行改革，“落子定位”。

其實(shí)，對于農(nóng)村宅基地，大家關(guān)心的問題不外乎4類：1.多余的宅基怎么處理？2.家庭宅基地不夠怎么辦？3.閑置宅基地如何處理？4.宅基地上的房子如何繼承？特別是父母在農(nóng)村，子女戶口在城市的情況。要回答和解決這些問題，一切都得基于確權(quán)。

“確權(quán)”就此結(jié)束？

農(nóng)地確權(quán)，形象的比喻就是土地的“身份證”，只有經(jīng)過確權(quán)了的宅基地、房子，最后才能被頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，才具有占有、使用和處置的權(quán)益，由此可見確權(quán)的重要性。

但老實(shí)講，對農(nóng)村宅基地確權(quán)是一件非常復(fù)雜和繁瑣的事，所以，這件事急不得。關(guān)注過農(nóng)村事務(wù)的人應(yīng)該知道，我國農(nóng)地確權(quán)工作從2013年起，工作持續(xù)多年，自然資源部84號文顯示，要求已基本完成宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記，可見，我國宅基地的確權(quán)整體上已基本圓滿結(jié)束。當(dāng)然，由于各地實(shí)際情況不同，可能存在歷史遺留、信息資料不全或者在外地務(wù)工聯(lián)系不到等個別情況，按照自然部的要求，符合條件的在完成補(bǔ)充調(diào)查后辦理登記即可，如此，2022年應(yīng)該還有一些零星的確權(quán)。

那么，按照民法典、《農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用》、《土地管理法實(shí)施條例》等新規(guī)實(shí)施以后，10月起農(nóng)村房子統(tǒng)統(tǒng)“這樣”處置。

第一，禁止針對宅基地的“4類”行為。

首先不得違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制流轉(zhuǎn)宅基地。這一條說得很清楚，宅基地是賦予農(nóng)民的基本權(quán)利，村集體成員享有使用的權(quán)利，流轉(zhuǎn)宅基地需要征得使用人同意，否則不得流轉(zhuǎn)。

其次不得違法收回農(nóng)民依法取得的宅基地。農(nóng)民依法履行手續(xù)的宅基地，應(yīng)該得到法律保護(hù)，其他組織機(jī)構(gòu)和個人無權(quán)以任何理由收回宅基地。當(dāng)然，這里強(qiáng)調(diào)一個依法，不是合法取得的宅基地自然不在此列。

其三不得把退出宅基地作為進(jìn)城落戶的條件。近年國家在推動城市化發(fā)展，個別地方可能為了完成進(jìn)城指標(biāo)，把進(jìn)城落戶與退出宅基地二者掛鉤，讓農(nóng)民二選一，新規(guī)明確這是不允許的，即進(jìn)城落戶不意味著必須退出宅基地。

其四不得強(qiáng)迫農(nóng)民搬遷退出宅基地。城市禁止強(qiáng)拆，農(nóng)村也一樣，宅基地有合法使用人就不能強(qiáng)迫人家搬出，更不能圖方便管理要求強(qiáng)搬，比如說有個別地方在實(shí)施“合村”措施時，把人數(shù)分散的村莊聚集到一塊集中居住，這就面臨一個問題，居住和生產(chǎn)脫節(jié)，村民建房、買房又沒那么大能力，這些情形都是需要周全考慮和妥善處理。

第二，未能確權(quán)的宅基地處理。

雖然國家推動確權(quán)保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，但對一些違法違規(guī)的宅基地嚴(yán)格區(qū)別對待，這些情況不會得到確權(quán)。

1.亂占耕地、違反生態(tài)紅線、不符合鄉(xiāng)村規(guī)劃等違法行為建設(shè)的房子。2.一戶多宅；3.城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買的小產(chǎn)權(quán)房、宅基地；4.多年沒有人打理的危房。

對于以上情況處理，對于違法行為占用宅基地，或者建房的，不得辦理登記確權(quán)；按照“一戶一宅”原則，對多余宅基地可繼續(xù)使用，也可采取有償退出的辦法，交由村集體在組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)；對于危房按規(guī)拆除，其下面的宅基地收回；未經(jīng)確權(quán)的宅基地及其房屋，不得擅自改動，也不得新建和翻建，待成危房或自然消亡后由集體收回。

第三，宅基地的申請、退出。

一般情況下，一家添丁進(jìn)口，也分戶了，便滿足了申請宅基地基本條件，比如子女結(jié)婚（面積足夠除外）、外來人口進(jìn)村落戶、因公共建設(shè)需要搬遷等情況，均可申請宅基地，而且手續(xù)也不復(fù)雜。根據(jù)自然部發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》最新規(guī)定可知，大多申請程序由縣級下放到村上，只要村民無異議或異議不成立，基本上報縣里走個流程即可。同時，根據(jù)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》之規(guī)定，對分戶建房的，按照當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記。

宅基地退出采用“自愿退出”方式，可獲得相應(yīng)補(bǔ)償。分兩個部分，宅基地退出補(bǔ)償收益歸集體，宅基地上的房子補(bǔ)償歸個人，一般在10-20萬元范圍內(nèi)，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況會有所不同，這筆錢可以用來養(yǎng)老，也可進(jìn)城買房。需要注意的是，根據(jù)新土地法的規(guī)定顯示，如果村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地不予以批準(zhǔn)，退還是不退，需要根據(jù)個人情況考慮清楚再定。

第四，農(nóng)村房子翻建、繼承和價值。

無論是民法典，還是根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第36條可知，“依法取得的宅基地及上面的住宅和附屬物受法律保護(hù)”，雖然村集體成員無宅基地的所有權(quán)，但由于子女有繼承房產(chǎn)的權(quán)利，所以，在繼承農(nóng)村房子時，按照“地房一體”原則，相當(dāng)于“繼承了宅基地的使用權(quán)”（因?yàn)榉孔颖仨毥ㄔ谡厣希?/p>

子女在繼承過程中，如果父母只有一個子女，子女無論是城市戶籍還是農(nóng)村戶籍，均無條件繼承。如果父母有多個子女，在父母戶籍簿上的子女直接繼承，如果在父母戶籍簿上沒有子女（子女戶籍已經(jīng)分戶，或者戶口已遷移到城市）戶口，無論城市子女還是農(nóng)村子女均享有同等的繼承權(quán)利。

但都知道，房子都有變老變舊的時候，特別是農(nóng)村房子，由于潮氣比較大，老化的速度更快一些，有人說了，到時候是否可以翻新或者重建呢？這其實(shí)是有要求的，具體而言：

農(nóng)村房子在新建，包括大修和改擴(kuò)建，均需履行報批手續(xù)，但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，繼承的房子不在審批范圍之內(nèi)，那么，可行的做法是，利用回家探親的間隙，定期進(jìn)行一些修繕，確保房子不被當(dāng)作危房、無主房（閑置滿2年）收回集體。當(dāng)然，有網(wǎng)友提出“僅修繕不夠，畢竟以前的建筑質(zhì)量不好”，其實(shí)，如果有經(jīng)濟(jì)條件的子女，可以趁老人在的時候進(jìn)行大修甚至重建，這都是可以做到的。

回到文首，農(nóng)村的房子在未來到底有沒有價值？

對此問題，我們應(yīng)該看到一個大趨勢，未來農(nóng)村越來越適合居住是一個不爭的事實(shí)，比如交通便利，柏油路到戶，平時在城市上班，周末回到農(nóng)村休憩，享受新鮮的空氣、干凈的水以及綠色蔬菜等等。即便不少城市人在農(nóng)村沒有房子，他們也可能想著去租房子度假、養(yǎng)老，由此可見，對農(nóng)村房子的需求會越來越多，這正是農(nóng)村房子的價值所在。

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