“退房令”來了，動真格：樓市打出“兩重拳”，樓市走向逐漸清晰
東方樓書，看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相！《“退房令”來了，動真格：樓市打出“兩重拳”，樓市走向逐漸清晰》是一篇關于樓市,來了,動真格的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關知識，讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度，我們會引用很多大咖的觀點！
很多人沒想到，自針對開發(fā)商的三道紅線實施以來，各房企不得不壓縮戰(zhàn)線，特別是減少在土地市場上的支出，把活下去作為首要目標。身邊房企的朋友無不哀嘆，我們都這把年紀了，轉(zhuǎn)行能做點啥呢？
一句話，對房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀，寫在每一位房地產(chǎn)從業(yè)者的臉上。
這種擔憂也不是沒有原因。從很多民營房企拆并投拓部門來看，拿地已不是他們的工作內(nèi)容。沒有土地儲備，所在的城市公司、項目公司干完一個項目就得縮編，或全盤解散。甚至有觀點認為，未來的房地產(chǎn)開發(fā)會完全由國企來做，民營房企逐步退出歷史舞臺，樓市將進入“計劃時代”。
但實際上，這種悲觀是沒有多大必要的。
“退房令”來了，動真格：樓市接連打出“兩重拳”，樓市走向逐漸清晰！
第一拳，根據(jù)財政部最新發(fā)布的信息顯示，嚴禁地方通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。啥意思？
如果不了解房地產(chǎn)的人看了，不拿地跟我們購房人、跟樓市有啥關系。其實，在眼下的房地產(chǎn)市場行情下，這關系可大了，不妨我們來看看一組數(shù)據(jù)：根據(jù)中指院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，在2022年上半年國企、央企拿地金額占比高達72%，混合所有制企業(yè)拿地占比14.7%，民企拿地僅僅占13.2%。而下半年雖然沒有統(tǒng)計數(shù)據(jù)，看實際市場情況，情況只會更明顯。看到?jīng)]，市場份額占據(jù)大部分的民營房企拿地占比15%都不到了，基本都由國資主導土地市場、托底樓市。
不難想象，按照兩年的開發(fā)周期算，兩三年后，民營房企將基本不復存在。而財政部這份加強“三公經(jīng)費”管理文件則給民營房企吃了個定心丸。都知道，考慮到現(xiàn)在很多地方減薪、砍績效，停工項目，說明大部分的地方國企拿地都是在打腫臉充胖子，不舉債根本就沒辦法拿地，他們積極舉債拿了地，土地款就可以按照規(guī)則名正言順補充財政。現(xiàn)在堅決禁止舉債拿地，意味著大部分的地方國企、城投公司都將退出土地市場，退出房地產(chǎn)開發(fā)。
地方國企、城投退出的市場空擋怎么辦？自然是還是要讓民營房企扮演起正常角色。這就是第二拳：回購房子，向開發(fā)商輸血。
根據(jù)每日新聞報道，蘇州擬定向回購1萬套商品房，且經(jīng)過核實，確實有這么個事。表面上看，這是由于蘇州樓市比較低迷，為了減少市場庫存，刺激樓市回暖。但仔細想想，如果僅僅為了減少庫存，既然土地不好賣，那就暫時不賣地，供應少了，市場不就起來了嗎？其實還有另外一層意思。
那就是給開發(fā)商輸血，而且主要是向民營房企，畢竟央企國企不差錢嘛。現(xiàn)在很多民營開發(fā)商負債累累，流動性受限，根本不敢在土地市場拿地再開發(fā)。蘇州此舉，就是通過政府把房子買下來，做人才房也好，租賃房也罷，還是等后面市場好了再拿出來賣，反正就是把購房款交給開發(fā)商，讓他們盤活流動性，開發(fā)、銷售、拿地正常運轉(zhuǎn)起來。
不得不講，這是一個非常高明的招。實際上，不僅蘇州這么干，短短幾個月，已有鄭州、湖州、濟南、磁縣、阿勒泰等城市或者地區(qū)要么政府出資回購商品房，要么鼓勵當?shù)貒Y回收商品房，其用途都說是用于安置房、保障房。
看到這里我們應該明白，各地回收商品房并不是“民退國進”，而恰恰是幫助民營房企渡過難關。從事過房地產(chǎn)的朋友應該知道，市場上的好產(chǎn)品往往來自于民營房企之手，因為他們相對于國企、央企，更具競爭和創(chuàng)新意識，民營房企回歸到健康市場也是眾望所歸。但這里也強調(diào)一點，我們當下的房企數(shù)量確實過多，那些經(jīng)營不善、杠桿過高的民營房企不值得留戀，也不指望他們能安全的把房子交到購房者手上，該淘汰要淘汰。
當然，除了讓民營房企恢復正常活力，樓市走向逐漸清晰：樓市回歸正常也還有堅強的市場基礎。
央媒經(jīng)濟日報在《樓市長效機制穩(wěn)步推進》一文中提到，從增量看，我國還處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展期，城鎮(zhèn)每年新增上千萬人口，對城市的住房等設施還有大量需求，仍有相當大的規(guī)模。對此，筆者也是充滿信心。
眼下，國家通過三道紅線降低房企杠桿，是從房地產(chǎn)長遠健康發(fā)展計，展望未來，隨著我們生育放開，人口年齡結(jié)構(gòu)得到改善，人們生活水平提高，促使更多以提高居住品質(zhì)為目標的小型化家庭產(chǎn)生，加上我們還有很大比例居住在老房子的居民有改善置換的需求，這些都是促使房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展的基礎動力。放眼世界，發(fā)達國家的樓市現(xiàn)在都能正常發(fā)展，我們發(fā)展中國家也照樣能，而且還能更持久，樓市走向必將回到健康平穩(wěn)發(fā)展軌道上來。
所以，這兩年的樓市不過是經(jīng)歷了一場“感冒”，終將要回歸正常了！
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