東方樓書,看透房地產和買房賣房眾生相!《便宜的房子就一定是“筍盤”嗎?|筍盤打假手冊(上)》是一篇關于房子,便宜,手冊的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識,讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略!不代表小樓認同其觀點,本著從不同側面看問題的態度,我們會引用很多大咖的觀點!
上一篇文章:買筍盤踩了坑,花錢買教訓
正如我給出的結論,上海樓市是一個信息不對稱的市場,而且中介從業人員的水平也是參差不齊的。而我們經常在看房的過程中,中介的櫥窗里貼了很多筍盤,這些筍盤是真的筍嗎?
因為工作需要,我會經常和一線的中介進行溝通,在溝通的過程中我也會問他們一些關于筍盤的話題。但事實上他們對筍盤的理解很多都是非常片面的。
東方金報網http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲例如,三樓的房子掛牌500萬,五樓的房子掛牌470萬,他們就認為這套房子是筍盤,但其實五樓的房子便宜30萬,就是因為樓層的關系就是要折價,這其實是真實價值的體現。
再例如,一套市場價為750萬元的老式塔樓的產品,房東掛牌690萬,中介就會大肆吹捧這套房子低于市場價60萬;
實際上,因為產品的房齡有些大,且有些過時,這套房子在市場上真實成交的價格也就在670萬左右,未來這樣的產品價格甚至會更低,你說這能算是筍盤嗎?

同樣我們再回到昨天劉先生的買房故事,他買的是外環外樓梯樓頂樓復式,而這種房子的產品和板塊是明顯錯配的。
????●?█▼▲????●?█▼▲HtTp://wWW.dfjb.net東方金報網●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●試想,倘若我們買在九亭,我們會去買什么樣的小區呢?對于大多數的購買群體的客戶來說,肯定是買次新電梯小區,而不是這種樓梯頂樓復式的產品。在一個明顯錯配的區域,房價看似便宜,其實也是真實的價值體現。
那么,在上海,什么樣的房子才能被稱作為真正的筍盤呢?接下來,我將分為兩篇文章來為大家盤點哪些筍盤不是真的筍。
????●?█▼▲東方金報網http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲首先,最常見的硬傷就是樓層的硬傷,在一線市場中莫過于樓梯樓的頂底樓樓、電梯房的一二樓。
之前的文章我有提到,對于樓梯房來說,買黃金樓層是極為重要的;三樓,四樓是樓梯樓最好的位置,它不僅可以避免了低樓層的潮濕和采光的問題,同時也避免了五六樓的樓層過高帶來的居住不便。
電梯房的話,一二樓不僅采光不好,同樓單元戶多,噪音也會造成很大的影響,私密性也很容易受到影響;所以電梯一二樓是本身就存在硬傷的樓層。
????●?█▼▲東方金報網███████東方金報http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲同一幢單元戶里,好樓層和差樓層價格可以相差15%-30%;
所以,在一線市場上,你會發現,三樓的房子市場價500萬,六樓的房子掛牌價450萬;

六樓真的便宜50萬嗎?這其實只是真實的價格體現。所以樓層上所謂的“筍盤”,大家一定要注意。
東方金報網http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲還有一部分打著所謂“筍盤”的標簽,其實是地理位置上的硬傷;例如郊區老破小、郊區遠大新等,這些房子可以說他未來接盤的客戶群體是非常少的。
我一直都在跟我的客戶說,當你在買入這套房子的時候,你一定要思考接下來五年之后,買你房子的接盤俠是誰。
????●?█▼▲東方金報網███████東方金報http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲購買老破小的群體,原本已經在房價上進行妥協,如果現在選擇郊區的老破小,又要在地段上再一次進行妥協,那老破小的優勢也就不復存在了。

遠大新就是因為周邊配套都不完善、交通不便等原因,大面積造成總價在同等產品里偏高的情況,導致客戶群體的嚴重不足;
大多數購買郊區次新房的客戶,基本都是購買兩房剛需戶型,這樣能有總價優勢;真的要達到三房或四房以上的大戶型的預算,更多的客戶更愿意買市區同等價格的產品,因為市區才有更加核心的資源和配套,例如學區和醫療等。
????●?█▼▲????●?█▼▲HtTp://wWW.dfjb.net東方金報網●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●我們經常在中介的朋友圈,或者中介的白板上看到某某某“筍盤”低于市場價50萬,但是從信息上看,樓層各方面看著都是好的,售房的原因只有一個,說是房東急售。
HTTP://WWW.dfjb.net????????????????東方金報網當我們實地看了房之后才發現,原來這類房子也是有問題的,一般都有以下幾個:
靠近小區的垃圾站,每到濃濃的夏日那股味道讓人酸爽;

再或者靠近變壓電站,每次上門之前都聽到濃濃的滋滋聲,有沒有輻射就不得而知了;
HTTP://WWW.dfjb.net????????????????東方金報網再或者靠高架路,每天叫你起床的不是鬧鐘,而是汽車的胎噪。
以上這些其實都是位置上的硬傷,便宜自然有便宜的道理。
本篇文章篇幅受限,我們先分享到這里;下一篇文章,我們繼續討論哪些筍盤是假的筍盤。
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