還是配套學校的次新二手房靠譜
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《還是配套學校的次新二手房靠譜》是一篇關于二手房,學校的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
很久沒說二手房了。
在所有的二手房推薦中，關注度最高的就是配套優質學校的次新二手房。
一些新交付的小區，遲遲不建配套學校；沒有教育用地的新小區，劃片學校不確定；房齡30+的老破小，實在不算好住。
盤算一番，還是次新二手房保穩。次新小區有穩定生源，大概率能讀劃片的學校（滿足上學需求）。即使后期沒有學校需求了，自住也比老破小舒適（滿足居住需求）。
當然，隨著教育均衡化的到來，以后學校和房子的捆綁將逐漸松動，本文僅給當下有上學需求的購房者一點參考。
今年6月份，俊發城文傾苑交房了，雖然延期了三個月，但是整體交付情況也還湊合。
但當初買房時，項目官宣知名小學強勢入駐，似乎還沒有影。
這所小學最早宣稱定于今年9月開學，后來調整到明年8月份交付（預計）。
之前宣傳配套有春苑小學入駐的某項目，因該學校所在地塊還未完成拆遷（自然沒有辦法開建學校），這也導致已交付的業主待入學子女只能就近統籌到其他學校了。
學校配套無法和新房同期交付，大概是購房者最無奈的事情。
雖然是小概率事件，但是由于風險成本太高，一些有明確上學需求的購房者轉而考慮二手房，尤其是有優質學校配套的二手房。
然而，對于已經建成的學校，也會出現由于家長沒有了解清楚入學政策而造成的無法就讀。有時這種狀況甚至會出現在資源比較緊張的公立幼兒園上，不僅要“人戶一致”，三年一學位，還要落戶滿一年。
（圖源：領導留言板，這位業主想要就讀的幼兒園，需要提前一年落戶）
雖然二手房劃片小學相對較穩定，但是也存在變動。
除了一些學校的老校區校舍修繕/拆遷改造之外（為照顧周邊居民需求，一般都是過渡辦學、原址重建），學區變動最主要的原因就是校區所屬片區內的戶籍適齡兒童數量已超過該校的接收能力，需要重新統籌安排。
以北市區江東麗景園為例，2018年以前，該小區按照就近入學原則劃片到明通小學北辰校區；到2019年，該小區明確劃片到明通小學豐江路校區；到2021年的招生通告中，特別備注了這樣的信息——“片區教育資源布點已發生變化，江東麗景園小區住戶今年最后一年過渡”。
按照2021年的通告，2022年江東麗景園將從明通小學豐江路校區的劃片范圍內移出。
實際我們在整理學校劃片資料時發現，2021年云波小學的劃片范圍內也有江東麗景園，當時也多方猜測是不是該小區以后就劃到云波了？
（昆明樓市2021年4月實拍，2021年江東麗景園在云波小學劃片范圍中）
2022年，該小區又不在云波的招生范圍內了。
有讀者反饋，今年江東麗景園仍然可以在明通小學豐江路校區入學。劃片和統籌既要考慮學校教育資源的承載力，也要考慮轄區內居民的需求，教育資源的分配也在努力尋求一個平衡點。
因此，下文提到的學校劃片范圍為2022年的情況，僅供參考，不代表未來可能發生的變動，具體入學政策仍然以各區教體局公布為準。
我們從已經開學的學校中去尋找相對次新的二手房，這也不失為一種辦法：
近兩年內有上學需求，昆明主城五區中，五華區選擇較多，表中還不包括市中心老牌名校本部。
而且五華區還有一個優勢，就是多點發展優質教育資源。除了市中心，在北市區、西北新城和高新區都有拿得出手的好學校。其中高新一小、蓮華小學近幾年在家長中口碑見漲，并不遜色于多數名校分校。
盤龍區也有很不錯的公立小學，但是可以看出教育資源集中度要高于五華區。部分學校由于生源較多，出現需要提前落戶，或者超出學校承載能力部分要統籌分配的問題。
這就要求購房者一定要清楚了解入學政策，比如“就近入學”這一條，大部分情況下是劃片參考小區到學校的距離，優先較近的學校。
但是，實際上，如果準確描述這一原則的話，是“就近或相對就近報名入學”，這就給統籌分配留下了一定空間。
西山區公立優質小學配套的次新房選擇較少。從近幾個月，西山區某個配套名校的新盤賣到銷冠也可以看出，好學校比較稀缺，另外，西山區還存在好中學較少的問題，考慮到小升初目前的政策是直升對口，相信很多家長都會覺得為難。
官渡區原本也存在西山區這樣的問題，但是隨著今年“民轉公”的推動，尤其是“云大系”、“師大系”等名校轉為公辦，有種打破優質教育資源壁壘的意味。雖然在劃片和對口中學方面存在一些不確定性，但是確實給有學校需求的購房者帶來了更多選擇。
呈貢區同樣也有多所民轉公學校，但是大家比較認可的還是中華小學白龍潭校區+昆三中的組合。隨著人口流入，中華小學白龍潭校區的擴建看來也勢在必行。
為了學校需求買二手房，有幾點需要購房者特別注意，雖然是老生常談，但是很重要。
①明確學位未被占用。
昆明大部分小學都是要求“六年一學位”，所以要和房東確認是否完成6年的一個輪轉。
學校還要求“人戶一致”，這就需要明確房東是否已把戶口遷出，比較保險的操作是：要求房東去派出所打空戶證明。
另外，一些教育資源比較緊張的學校還會有“落戶滿一年”的限制（實際上那就是“七年一個學位”了），有讀者反饋由于片區內適齡兒童太多，有學校甚至要求買房滿三年落戶滿兩年才能讀（之前我們遇到的北辰小區對口的明通北辰分校，有中介就提到了這點）。
這就需要家長向意向學校具體咨詢確認，最好早做打算。
②民轉公之后的不確定性。
今年3月底，昆明五區多所學校實現“民轉公”。教育改革，意味著不再沿襲之前的制度，家長由于沒有可參照的，更易迷惘。
“民轉公”后，這些學校如何招生？如果是像其他公立學校一樣“就近入學”劃片招生，那實際上和過去相比，生源覆蓋面相對縮小或更加固定。
另外，還有一種情況是由開發商配建的民辦學校，之前針對業主子女優先入學，并且享有公立學位。那么這類學校在“轉公”之后，招生范圍是否會發生變化？是否仍然保障業主子女優先入學？
部分新建校區的小學暫未有畢業生，這也導致無法提前參考。
③對口中學會有變化。
以昆明目前的政策來看，選擇小學就是選擇初中，因為公辦初中是“以校劃片”。
但是考慮到幼升小之后，需要6年才小升初，時間跨度較長，小升初分配政策存在較大變數。
所以家長與其為了“既要……”、“又要……”而焦慮，還不如重點著眼當下需求，適當考慮未來需求。
最后，“教育公平”是大趨勢，無論是大學區改革，還是教師輪崗，都圍繞此展開。所以，與其選學校，不如選區域，也許哪一天，就是同一區域多所學校放在一起搖號，搖到哪個去哪個。
那么，昆明有教育資源較集中的區域嗎？歡迎評論區留言。
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