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樓市“警鐘”敲響,反撲即將來到?

作者 :房房得意 2022-10-25 08:55:00 圍觀 : 評論

東方樓書,看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相!《樓市“警鐘”敲響,反撲即將來到?》是一篇關(guān)于警鐘,樓市的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識,讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略!不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn),本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度,我們會引用很多大咖的觀點(diǎn)!

最近我一口氣把脫口秀大會第五季追完了。

除了一如既往的全程捧腹,也有幾分感慨,

很多多年未見的脫口秀鼻祖,甚至已經(jīng)走上領(lǐng)導(dǎo)崗位的老人又重新站上了舞臺,

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為了收視率,這些老司機(jī)也真是拼了。

這像極了從去年以來,為了托住土地市場紛紛親自下場拿地的城投公司,

老司機(jī)們都已經(jīng)狠踩油門了,那下半場的樓市是不是該企穩(wěn)反彈了?

殺雞還用牛刀?也是沒辦法的事!

我一直在說城投拿地就是老司機(jī)開車,

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不過到底啥是城投,為啥說他們是老司機(jī)?

所謂城投就是城市建設(shè)投資公司的簡稱,是全國各大城市政府進(jìn)行基建和投融資的平臺。

在改革開放的初期就有城投公司的概念,但實(shí)際上當(dāng)時這些公司并沒有行使實(shí)質(zhì)性的職能,

因?yàn)槟菚r候各地的建設(shè)速度并不快,城鎮(zhèn)化的腳步才剛剛開始,

所以主要依靠財政撥款就足夠了。

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直到1994年分稅制改革之后,中央掌握了主要的財政收入,地方財力就開始吃緊了,

而這個時候各地城鎮(zhèn)化開始發(fā)力,要想大力發(fā)展基建光靠財政從牙縫里一點(diǎn)點(diǎn)摳肯定不行。

怎么才能從金融機(jī)構(gòu)源源不斷的搞錢支持大規(guī)模的城建當(dāng)時需要解決三大難題:

第一,因?yàn)閦f不能直接去借錢,必須要一個能合法借錢的公司,

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第二,城建的名頭很多,包括老百姓吃喝拉撒的方方面面,有些賺錢有些賠錢,但是缺了誰都不行,所以一定要捆綁在一起,才能用賺錢的項目帶動不賺錢的項目,

第三,必須要形成融資閉環(huán),把土地收益用來補(bǔ)充財政預(yù)算的不足。

自此,城投公司開始真正登上了歷史舞臺,主導(dǎo)了近30年的高速增長,創(chuàng)造了中國式奇跡。

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經(jīng)過多年的發(fā)展,這些城投集團(tuán)公司整體資產(chǎn)規(guī)模龐大、業(yè)務(wù)覆蓋多元,

旗下多擁有遍布各業(yè)務(wù)板塊的子公司甚至上市企業(yè),參股企業(yè)逾幾百家。

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看到這里大家應(yīng)該明白了,

這些城投公司是啥,是真正的產(chǎn)業(yè)巨佬,大家羨慕的所謂大廠,在他們面前也就是個弟弟。

但是現(xiàn)在為了穩(wěn)樓市,你讓舞池中的王者去給廣場舞大媽們領(lǐng)隊,

委實(shí)有些侮辱人了!

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不過看著地主家的傻兒子,要是再不請個洋教練,下半場的球還能不能踢下去就真不好說了。

城投拿地,喜憂參半。

城投下場親自拿地,其實(shí)最大的作用就是“托市”。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,城投類公司在集中供地以來,22城總拿地金額近9000億元,占總金額的28%,拿地幅數(shù)超過1000幅,占總幅數(shù)的38%。

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而且越是在樓市低迷的時候,城投類公司拿地占比越高,

在2021年第三輪集中供地中,平臺類公司拿地金額、建面和幅數(shù)占比均達(dá)到最高峰,分別為51%、58%和57%,在土地市場熱度降至冰點(diǎn)的時候,平臺類公司成為“托底”主力軍。

其實(shí)我一直覺得城投公司在當(dāng)下市場能夠成為拿地主力軍是絕好的,原因有三:

第一,降低房企杠桿風(fēng)險,

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在這一輪樓市下行中,先倒下的都是杠桿高啟的房企,但是這些倒下的房企中卻不乏產(chǎn)品做的好的企業(yè),因?yàn)楫a(chǎn)品做得好,市場認(rèn)可度高,回款快,才玩高周轉(zhuǎn),

但是現(xiàn)在不行了,只要你是民營房企,不管你活是好是壞,都融不到錢了,這是非常可惜的。

然而城投公司的優(yōu)勢就在于融資便捷,資金成本低,這時介入,可以有效的緩解房企的杠桿風(fēng)險。

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第二,新模式是絕對的雙贏,

現(xiàn)在城投公司出錢拿地,再找知名房企合作開發(fā),一個是資方,一個是運(yùn)營方,已經(jīng)成了很多城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的新模式,

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房企憑借自己多年的市場經(jīng)驗(yàn)做出好的產(chǎn)品獲取市場的認(rèn)可,而城投公司憑借雄厚的資金實(shí)力確保項目文件開發(fā)按時交付穩(wěn)定市場,

這種合作的新模式不僅能讓民營房企安下心來做產(chǎn)品,也能讓城投尋找到新的賽道,我覺得真的是最好的雙贏結(jié)果。

第三,最大程度釋放土地價值,

現(xiàn)在的土拍市場不好,很多城市為了吸引房企投資,穩(wěn)定土地市場都拿出了壓箱底的存貨,有些地塊都是幾年甚至十幾年難遇的黃金地段,

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但是買漲不買跌,土地市場也是如此,很多好的地段底價成交甚至流拍,必然造成未來無法做出最好的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)土地真正的價值,

現(xiàn)在直接由城投拿地,讓知名房企操盤,就能最大限度的釋放土地價值。

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聽你這么一說,城投拿地,房企操盤,這還不是觀音坐蓮——穩(wěn)了嗎,那下半場的樓市還不得起飛了?

非也,房企倒在了日夜操勞過度,杠桿加的太高,咱們的城投雖說拿錢便宜,但是這么一直消耗,委實(shí)也是扛不住了!

城投拿地警鐘已響,這是下半場樓市的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折!

近日,財政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》(財預(yù)〔2022〕126號),

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通知明確提到:

嚴(yán)禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財政收入,彌補(bǔ)財政收入缺口。

城投公司拿地托市就勢必要增加zf債務(wù),這是中央最擔(dān)心的,所以這次的通知實(shí)際上是給城投公司敲響了警鐘。

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從2012年到2021年城投債發(fā)行規(guī)模整體呈上升趨勢,且近5年,城投債發(fā)行規(guī)模成倍增加。

截至2022年上半年,城投存量債券已超10萬億元。隨著城投債的發(fā)行規(guī)模不斷攀升、疊加存量債券,債務(wù)危機(jī)已逐漸顯露。

近年來已經(jīng)有多地的城投公司開始在公開市場違約,包括2009年的“07宜城投債”、2017年的“14新密財源債”和2018年的“17兵團(tuán)六師SCP001”。

就在前幾個月,蘭州城投于8月29日發(fā)生技術(shù)性違約,雖最終還款,有驚無險,但市場對城投違約仍有所擔(dān)心。

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隨著城投債違約風(fēng)險的升高,城投行為背后的“地方政府隱形債務(wù)”也浮上水面。

事實(shí)上,部分城投債依靠地方政府的資金或擔(dān)保作為信用依據(jù),一旦城投債出現(xiàn)違約,相對而言也會影響到政府信用。

當(dāng)下城投大面積違約不太可能,但在經(jīng)濟(jì)下行、融資端審核并未明顯放松的情況下,零星地區(qū)出現(xiàn)流動性緊張、償還困難預(yù)計是之后較為普遍的現(xiàn)象。

所以當(dāng)下的城投公司,如同高空走鋼絲,一方面要穩(wěn)住大盤,穩(wěn)住樓市,另一方面還要確保自身的安全,不能因?yàn)閭鶆?wù)過重壓垮自己,這是極大考驗(yàn)地方zf智慧的時刻。

但是我始終覺得城投公司下場拿地,與知名房企合作開發(fā)這事背后的邏輯是行得通的。

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原因就在于我前面的分析,

這一輪樓市的下行在于房企高杠桿的爆倉,背后的原因是因?yàn)檫@些民企大多是以逐利為目的,越是市場好越要加杠桿,越要高周轉(zhuǎn),最終也沒有心思來做好產(chǎn)品,搞亂了市場,

但是現(xiàn)在城投化身白衣騎士,親自下場整頓市場,

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用雄厚的資金實(shí)力有效降低房企的杠桿,減少金融風(fēng)險,又能確保資金專項用于項目建設(shè),保障民生,還能穩(wěn)定地價防止價格虛高,

而房企只需專注打磨產(chǎn)品,獲得市場認(rèn)可,拿走自己應(yīng)得的部分,

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老百姓可以不斷的提升自己的居住品質(zhì),也不用擔(dān)心自己的血汗錢會被挪用,

所以我對下半場的樓市非常有信心,我相信這種新模式會激發(fā)市場的新活力,讓樓市走得更遠(yuǎn)走得更穩(wěn)!

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