動真格：樓市打出“兩重拳”，今明兩年樓市走向逐漸清晰
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《動真格：樓市打出“兩重拳”，今明兩年樓市走向逐漸清晰》是一篇關于樓市,動真格,兩年的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
很多人沒想到，自針對開發商的三道紅線實施以來，各房企不得不壓縮戰線，特別是減少在土地市場上的支出，把活下去作為首要目標。身邊房企的朋友無不哀嘆，我們都這把年紀了，轉行能做點啥呢？
一句話，對房地產行業的悲觀，寫在每一位房地產從業者的臉上。
這種擔憂也不是沒有原因。從很多民營房企拆并投拓部門來看，拿地已不是他們的工作內容。沒有土地儲備，所在的城市公司、項目公司干完一個項目就得縮編，或全盤解散。甚至有觀點認為，未來的房地產開發會完全由國企來做，民營房企逐步退出歷史舞臺，樓市將進入“計劃時代”。
但實際上，這種悲觀是沒有多大必要的。
“退房令”來了，動真格：樓市接連打出“兩重拳”，樓市走向逐漸清晰！
第一拳，根據財政部最新發布的信息顯示，嚴禁地方通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。啥意思？
如果不了解房地產的人看了，不拿地跟我們購房人、跟樓市有啥關系。其實，在眼下的房地產市場行情下，這關系可大了，不妨我們來看看一組數據：根據中指院監測的數據顯示，在2022年上半年國企、央企拿地金額占比高達72%，混合所有制企業拿地占比14.7%，民企拿地僅僅占13.2%。而下半年雖然沒有統計數據，看實際市場情況，情況只會更明顯。看到沒，市場份額占據大部分的民營房企拿地占比15%都不到了，基本都由國資主導土地市場、托底樓市。
不難想象，按照兩年的開發周期算，兩三年后，民營房企將基本不復存在。而財政部這份加強“三公經費”管理文件則給民營房企吃了個定心丸。都知道，考慮到現在很多地方減薪、砍績效，停工項目，說明大部分的地方國企拿地都是在打腫臉充胖子，不舉債根本就沒辦法拿地，他們積極舉債拿了地，土地款就可以按照規則名正言順補充財政。現在堅決禁止舉債拿地，意味著大部分的地方國企、城投公司都將退出土地市場，退出房地產開發。
地方國企、城投退出的市場空擋怎么辦？自然是還是要讓民營房企扮演起正常角色。這就是第二拳：回購房子，向開發商輸血。
根據每日新聞報道，蘇州擬定向回購1萬套商品房，且經過核實，確實有這么個事。表面上看，這是由于蘇州樓市比較低迷，為了減少市場庫存，刺激樓市回暖。但仔細想想，如果僅僅為了減少庫存，既然土地不好賣，那就暫時不賣地，供應少了，市場不就起來了嗎？其實還有另外一層意思。
那就是給開發商輸血，而且主要是向民營房企，畢竟央企國企不差錢嘛。現在很多民營開發商負債累累，流動性受限，根本不敢在土地市場拿地再開發。蘇州此舉，就是通過政府把房子買下來，做人才房也好，租賃房也罷，還是等后面市場好了再拿出來賣，反正就是把購房款交給開發商，讓他們盤活流動性，開發、銷售、拿地正常運轉起來。
不得不講，這是一個非常高明的招。實際上，不僅蘇州這么干，短短幾個月，已有鄭州、湖州、濟南、磁縣、阿勒泰等城市或者地區要么政府出資回購商品房，要么鼓勵當地國資回收商品房，其用途都說是用于安置房、保障房。
看到這里我們應該明白，各地回收商品房并不是“民退國進”，而恰恰是幫助民營房企渡過難關。從事過房地產的朋友應該知道，市場上的好產品往往來自于民營房企之手，因為他們相對于國企、央企，更具競爭和創新意識，民營房企回歸到健康市場也是眾望所歸。但這里也強調一點，我們當下的房企數量確實過多，那些經營不善、杠桿過高的民營房企不值得留戀，也不指望他們能安全地把房子交到購房者手上，該淘汰要淘汰。
當然，除了讓民營房企恢復正常活力，今明兩年樓市走向逐漸清晰：樓市回歸正常也還有堅強的市場基礎。
央媒經濟日報在《樓市長效機制穩步推進》一文中提到，從增量看，我國還處于城鎮化快速發展期，城鎮每年新增上千萬人口，對城市的住房等設施還有大量需求，仍有相當大的規模。對此，筆者也是充滿信心。
眼下，國家通過三道紅線降低房企杠桿，是從房地產長遠健康發展計，展望未來，隨著我們生育放開，人口年齡結構得到改善，人們生活水平提高，促使更多以提高居住品質為目標的小型化家庭產生，加上我們還有很大比例居住在老房子的居民有改善置換的需求，這些都是促使房地產健康持續發展的基礎動力。放眼世界，發達國家的樓市現在都能正常發展，我們發展中國家也照樣能，而且還能更持久，樓市走向必將回到健康平穩發展軌道上來。
所以，這兩年的樓市不過是經歷了一場“感冒”，終將要回歸正常了。
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