租售并舉=商品房下跌？
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房住不炒、租售并舉，是這半個月來的高頻詞匯，也是未來樓市定調的8個關鍵字。從市場表現和房地產股的近期走勢，我們看到了很多人的心理波動。 租售并舉，會不會直接影響商品房價格？ 或許，了解一下住房市場長期平穩發展，并擁有高水平租賃市場體系的德國，會給到我們一些啟發。新加坡和德國，似乎也是有關方面重點調研其住房制度的兩個主要國家。 一個三贏的局面 德國的租賃體系中重要的一環，就是先租后售。德國通過大規模的補貼供給，按照成本租金向普通家庭出租15-30年的租賃房，到期后可轉為商品房。 先租期間，解決了普通民眾住有所居；轉售后，又讓居者有其屋。 這種住房制度，究其根本點：是一種過渡性的住房保障安排，并非由政府永久持有。 比如說，德國的社會住房（國內稱之為保障房），建設方和產權方不僅僅是政府機構，也可以是其他組織或者開發商。政府為其提供資金補貼或低息、無息貸款。有了這些補貼，房子的擁有者就要承擔一段時期的低租金回報。 可以看到，租戶受到了保障，在很長的一段時間內，可以享受到低租金的優惠；房東在這一套“先租后售”的體系中，也沒吃多大虧。政府給的補貼和低租金回報持平，若干年后持有的房子依舊可以出售，獲取利潤。而政府通過這有效的體系，實現了德國整體住房市場的長期平穩發展。這是一個三贏的局面。 并不利空商品房 德國的先租后售，還有一個關鍵就是，它并非一種去商品化的住房體系。 比方說，德國的社會住房在品質、地段方面，與商品房基本沒有區別。簡單來說，就是政府補貼的房子分布在各種地段，城央有，遠郊也有。而這些保障房的品質，無論是外立面、內部裝修，方方面面都和周邊新的商品房保持差不多的水準。這樣就不會破壞周邊的城市界面。 租賃到期后，轉為可售商品房時，又再次回歸市場化。 總體來說，它做到了讓普通甚至貧困的租房者住有所居，而且住得體面。對一個城市的新市民和年輕人，在初始階段，這樣的租房形式可以降低居住成本，有利于城市吸引年輕活力人群。而新市民有一天也會變成老市民，年輕人也會成長，也會有家庭，最終想要“居有所屋”。根據自己的家庭成長情況，擇時回到商品市場去購房，成為商品房市場的顧客。 德國的房價這么走 在所有歐盟國家中，德國的自有住房率最低，只有50.5%，基本上有一半人口居住在出租房中。 但德國的住房價格指數為174.6點，在歐元區中處于第一集團。首都柏林的房價在10年內增長了148%，金融之都法蘭克福的房價則翻了一番。德國房產的平均價格，包括相關費用約為47.8萬歐元。 德國實際住宅物業價格指數 從上圖可以看出，德國的房價在2010年至今年1月份，一直處于上漲曲線。 一個租賃市場如此廣大的國度，一個被一致公認為樓市極其平穩無炒家的國家，其商品房價格，竟然還是這樣的，這多少令人有點意外。 在德國，人口凈流入大城市，家庭規模日益小型化，都深深影響著商品房市場。好多德國人告訴我，面對心儀的社區，為了買一套房，一等好幾年，是完全正常的現象。 一些城市希望引進年輕人才，德國社會住房制度體系中的政府引導市場、先租后售、品質租賃等操作，有效地解決了問題。但是，人都追求成長的，擁有自己的不動產，也是很多德國人畢生的追求。 對于有房者、或者正在想買房的朋友們來說，中國的住房制度也在調整中，如何更理性看待租售并舉，理性看待一個已經自給率很高的商品房市場，怎么看，都沒必要極端化。
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