房貸延期只讓人喘口氣，利率壓低才可能讓人活下去
東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《房貸延期只讓人喘口氣，利率壓低才可能讓人活下去》是一篇關于讓人,房貸,才可的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！
10月14日至今，本輪疫情已過去27天，已成為鄭州歷來波及范圍最廣、涉及人數最多、持續時間最長的一次疫情。 鄭州人熬過了艱難的2021，沒想到2022依然要熬。 前兩年人們雖被疫情一次次打懵，至少站得起身。現在的疫情影響，不再限于當下疫情，已變成前序所有疫情影響的疊加，讓人更難招架。 本輪疫情何時結束，有沒有下次？沒人知道。 解封了能否保住工作，能不能找到新工作？沒人知道。 生意能再堅持多久，信心能再保持多久？更沒人知道。 大家只知道，房貸、車貸、網貸、信用卡，每月都有數，月月都得還。而房貸，很可能是其中大頭兒。 最近，一張鄭州各銀行二手房貸延期政策的截圖在網上瘋傳，數家銀行可申請3到6個月房貸延期，最長可到一年。 沒人想斷供，但很多人正瀕臨斷供，這無疑在解部分人的燃眉之急。但延期再長終究要還，現在這么難，民間顯然渴盼更大力度的減壓政策出臺： 比如去年6.13%高位站崗的存量房貸利率，能不能跟現在4.1%的房貸利率看齊？ 比如首套房貸利率能不能降到4%以內，跟目前一些同樣困難的大中城市看齊？ 今天我們理性分析，看這些訴求到底有多大可能實現。
01
房貸可申請延期一年還 有多大作用？
鄭州的二手房貸可申請延期，之前已有先例，并不算什么重磅新聞，但近日這張政策匯總截圖，還是給一些生活捉襟見肘的家庭帶來不少寬慰。 據鄭州多家媒體采集到的信息顯示，疫情期間的房貸延期政策，確已在部分銀行加大力度：
建行、郵儲，最長可申請6個月房貸延期； 農行，目前最長可申請6個月房貸延期，預計2個月后，延期還款上限有望調整至一年； 工行，目前已開始受理最長一年房貸延期申請。
（另外還有多家銀行有3-6個月延期政策，具體細則需咨詢相關銀行，已實際執行為準） 不過需要明確的是，房貸延期僅針對受疫情影響實在無力按時還款的客戶，只是紓困政策，申請條件及手續要求較復雜，到期該還多少本金利息一分不少，并非普惠措施。 到期后，還需將欠款全部補齊（有的是一次性，有的是到期后每月還2期月供金額），對收入大降且不穩定的家庭來說，壓力順延但未減。 事實上，大家渴盼的是存量房貸利率也能像現行房貸利率一樣大降。
以上兩條截圖，時間分別為今年年初和10月中旬，雖然都是展望和預計，但太過符合群眾期許，每次出現都熱議不斷。 哪怕降不到4.1%，打個七八折也行啊！ 問題來了，存量房貸利率下調，到底是空想，還是真有可能？
02
延期再長也不如少還款 存量房貸利率會降嗎？
存量房貸利率下調不是沒有先例。 2008年全球金融危機時，為提振經濟刺激消費，銀行對當時存量房貸利率較高的客戶，就推出過利率7折優惠的政策，前提是征信良好。
什么是征信良好？就是沒有逾期還款、沒有斷供。 現在已經斷供甚至房產法拍的，優惠7折或許也不解決問題，但對大多數苦苦支撐瀕臨斷供的人來說，7折足以保證其回到正軌。 那么當時7折優惠后，利率水平變化了多少？看一組數據： 到2009年，全國存量房貸利率從之前的5.94%，降到4.55%，相差139個基點。 對比當下，2021年9月，鄭州主流房貸利率為6.13%，目前主流房貸利率為4.1%，差了203個基點。這個差值非常夸張。 經濟不好、月供壓力大，在嚴重消解有房人群的再買房情緒，推起提前還貸風潮。 現在鄭州房市大部分為有房者在買房，他們信心不足，鄭州房市很難回暖。 銀行這邊，吃的就是利息收益，絕無意愿主動降利率，不過現在各家銀行也難。 據統計，今年前9個月，國有銀行新增房貸額度同比縮水近7成，各股份制銀行更慘，不足去年的15%。 放貸少，收益自然大降，再加上不斷出現的客戶斷供，維持現狀似乎也保不住利潤。 而降個七八折，一方面能避免更大規模的死賬出現，一方面還能釋放存量房貸客戶的置換意愿，新增房貸額度也能提高，看起來更劃算。 并且，促銷費、穩房市是當前大勢。 今年出臺的一系列措施，如三降LPR、公積金貸款首套利率降至3.1%、銀行存款利率一路走低，以及不停發放各類惠民消費券，表面是刺激消費，本質是提升市場活力，讓消費者和包括房地產業在內的各行各業，對未來報有足夠信心。 只要信心還在，一切都還來得及。 所以有理由相信，如果經濟持續不振，房市繼續萎靡，存量房貸款利率大概率會二次下調。 不過在此之前，鄭州房市最該、最有可能跟進的政策調整，還是再降首套房貸利率。
03
超20城房貸利率“破4進3” 鄭州沒理由缺席
前面提到，去年9月，鄭州各主流銀行首套房貸款利率大多在6.13%的高位，目前鄭州首套房貸利率下限已降至4.1%，如今買房成本已大降。 不過這個大降，只針對貸款利率而言。 因為疫情再襲，即使現在買套90平三房比去年省了20多萬利息，也擋不住人們無法正常工作、收入下降、信心不足帶來的買房意愿下降。 好消息是：9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，明確符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。
一個月后，《證券日報》11月1日發布文章披露，符合條件的大中城市中，已有大連、石家莊、貴陽、天津、武漢、宜昌等至少20個城市，目前首套房貸款利率“破4進3”。 文章引用業內人士分析，“進入四季度，預計調整的城市將會繼續擴圍，其他符合條件的城市也將會跟進，同時已經進行調整的城市后期也有進一步下調的可能。” 壞消息是：里邊沒鄭州。 因為鄭州不符合“2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市”這一前置條件。 我們看看到底多不符合：
環比：2022年6月鄭州商品住宅銷售均價14479元/平，7月為13234元/平，8月為11992元/平。價格持續下跌，跌幅一月比一月大。 同比：2021年6月為12885元/平，7月為12725元/平，8月為12668元/平。也是持續下跌，但今年同比數據有兩個月上漲。
去年那仨月，環比跌幅僅在約100元/平，今年這仨月，環比跌幅都超過了1200元/平。當前跌勢之猛，絕非去年可比，且今年8月的均價為近兩年最低值，危險性更大。 確實不符合，但可能比符合的還困難。 沒想到接下來的劇情更困難。 鄭州房市又遇這波史上最長疫情，售樓部不開，何時全面恢復未知，10月、11月數據還不知道多難看。 出臺政策本就為了精準解決問題，鄭州盡快進入降利率城市之列，貫徹的是中央政策，改善的是現實困境，已經刻不容緩。
2022年以來，鄭州房市已迎多重政策利好： 降二手房交易差額稅；降首付比例；降首套房貸利率，降公積金利率；降購房門檻；推行城改貨幣化安置…… 擱過去，隨便一條拿出來，都能帶起一波房市熱度。 如今所有利好疊加，效果總感覺差點意思。被720和接連5波疫情蹂躪，2022年，不少鄭州人過起“收入入不敷出、房貸月月不停”的日子。買房，真要等等了。 但鄭州經濟、房市穩定發展等不起，房貸延期，存量房利率下調，首套房貸繼續降利率，別管啥工具，作用大小，能用盡用吧。 畢竟走在烏云壓頂的陰天，實在不必闡釋晴天多美，不如先告訴我，哪兒能躲雨。
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