過去30年

鄭州人積累的二手房貨值約4萬億

1992年，當(dāng)時(shí)鄭州市區(qū)人口約187萬人，那時(shí)有房產(chǎn)的人并不多，大約100萬人屬于有房一族，按每戶3人計(jì)算，大約有30萬個(gè)家庭。

那時(shí)每個(gè)家庭住房最多平均70平米左右，那么鄭州1992年之前的存量二手房也就是2100萬方，幾經(jīng)拆遷，目前保留下來的最多800萬方左右，約1/3的樣子。

這800萬方房子，按當(dāng)下市值每平6000元計(jì)算，大約貨值480億元。

1992-2000這8年時(shí)間，是鄭州房地產(chǎn)發(fā)展的萌芽期，鄭州商品房總銷售額為79.2億元，總銷售面積為604萬平米（數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計(jì)局），整體折合均價(jià)約1311元/平。

按照目前市值計(jì)算，翻6倍約7800元/平，較為合理。

所以，這8年銷售的604萬平商品房，進(jìn)入現(xiàn)在的二手房市場，貨值大約有480億。

從數(shù)據(jù)看，這8年鄭州房地產(chǎn)積累的住房面積，與鄭州建省會(huì)城市后的38年（1954-1992）相當(dāng)。

2001-2010年這十年，鄭州商品房總銷售面積為6861.2萬平米，總銷售金額為2534億元（數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計(jì)局），折合整體均價(jià)約3700元/平。

按照目前市值計(jì)算，翻2倍左右較為合理，大約7500元/平左右。

所以，這十年間銷售的6861.2萬平商品房，進(jìn)入如今二手房市場，貨值大約有5000億。

2011-2021年這十年，是鄭州房地產(chǎn)發(fā)展最快，也是進(jìn)入成熟期階段。十年間鄭州商品房總銷售面積為27505.5萬平米，總銷售金額為23112.9億元（數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計(jì)局），折合整體均價(jià)約7169.8元/平。

這十年，鄭州房價(jià)有過猛漲，也有過猛跌，但整體均價(jià)仍處在微漲行情，所以這十年銷售的27505.5萬平商品房，放在現(xiàn)在二手房市場，總貨值至少也要有3萬億。

2022年鄭州全年銷售商品房總貨值約1000億，大約是2013年1161億的銷售量，一夜回到10年前，從此時(shí)到未來，都將是鄭州房地產(chǎn)市場的衰退期。

鄭州陸續(xù)拆遷400多個(gè)村莊，安置房約5000萬方，按照均價(jià)8000元/平計(jì)算，總貨值約4000億。

1954-2021年間二手房貨值總計(jì)：

1260萬鄭州人，在過去30年間的積累中，目前擁有二手房總貨值，按當(dāng)下市場價(jià)格粗略計(jì)算約4萬億。

800萬商品房市民，約200萬個(gè)家庭

平均每家貸款約50萬

1、鄭州人口1260萬人，其中持安置房、無貸款的村民約400萬人，剩余商品房市民約800萬人；這800萬市民按每戶3人計(jì)算，大約是267萬個(gè)家庭，其中有貸款的家庭大約有200萬個(gè)。

2、鄭州擁有4萬億貨值二手房，住房貸款總額約1萬億，也就是說，200萬個(gè)有貸款的家庭，平均每家貸款總額在50萬。

3、每家貸款50萬，按照5%年利率計(jì)算，平均每家需承擔(dān)利息約2.5萬/年。

1260萬鄭州人撫養(yǎng)比約50%

600萬個(gè)工作有多重要？

1、撫養(yǎng)比是指在人口當(dāng)中，非勞動(dòng)年齡人口對勞動(dòng)年齡人口數(shù)之比。撫養(yǎng)比越大，表明勞動(dòng)力人均承擔(dān)的撫養(yǎng)人數(shù)就越多，即意味著勞動(dòng)力的撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)就越嚴(yán)重。

鄭州的撫養(yǎng)比大約是50%，即約600萬勞動(dòng)者。

2、鄭州需要600萬人參加工作，去保障每人每年償還1.25萬元的利息。

3、但現(xiàn)實(shí)情況是，N次疫情+720暴雨沖擊過后的鄭州，目前能剩余400萬個(gè)工作崗位已是不錯(cuò)。

4、如果按照400萬個(gè)工作崗位計(jì)算，那么每個(gè)工作崗位所要承擔(dān)的還貸利息，就變成了每年2萬左右。

顯然，這已是鄭州人不可承受之重。

既然承受不了，會(huì)產(chǎn)生三個(gè)結(jié)果：

如果鄭州二手房跌10%，損失4000億

將產(chǎn)生怎樣的連鎖反應(yīng)？

鄭州二手房價(jià)跌10%，4萬億的總貨值就將損失4000億，這波損失還將產(chǎn)生如下連鎖反應(yīng)：

因?yàn)檫@4000億財(cái)富效應(yīng)，至少300億進(jìn)入改善市場，300億在加杠桿的情況下，約能產(chǎn)生600億銷售。

如果有這600億，那么北龍湖小高層、北龍湖南岸洋房，加上高鐵區(qū)高層，均會(huì)迅速去化。

也就是約等于去化10個(gè)華潤幸福里。

財(cái)富效應(yīng)+擁有賺錢能力，是刺激人消費(fèi)的兩大核心因素。

現(xiàn)在財(cái)富效應(yīng)+賺錢能力雙降，對餐飲、百貨等消費(fèi)行業(yè)影響嚴(yán)重。

據(jù)悉丹尼斯、正弘城等鄭州頭部商業(yè)，2022年的銷售額比去年下滑至少4成左右。

商鋪在營業(yè)額下降的情況下，租金必降；

鄭州街鋪、寫字樓、商場租金都在不同程度下滑甚至減免租金。

就業(yè)機(jī)會(huì)減少，必將影響租房人數(shù)和租金價(jià)格。

尤其是小公寓、安置房、老破小等房源，租金再下滑20%也難租。

當(dāng)有財(cái)富效應(yīng)時(shí)，創(chuàng)業(yè)者即使在艱難環(huán)境中，還是會(huì)有部分人愿意繼續(xù)投入，但現(xiàn)在，都在收縮。

所以由此可見，穩(wěn)定房價(jià)的重要性遠(yuǎn)超一般人想象。

鄭州房市在衰退期中進(jìn)入個(gè)性化需求階段

1、鄭州房市成交量會(huì)減少，并且近期無交易量大反彈的可能性。

2、普通偏遠(yuǎn)的剛需盤、老破小、老破大等房產(chǎn)，房價(jià)會(huì)回落到2014年左右的水平，即5000-7000元/平左右。

3、高品質(zhì)改善盤，會(huì)修正房價(jià)與產(chǎn)品的價(jià)值對應(yīng)，使得購房者感覺性價(jià)比非常高。

4、改善盤在鄭州的成交占比，會(huì)由目前的30%左右，擴(kuò)大至50%左右，所以鄭州改善型市場尚有發(fā)展空間；同時(shí)，改善市場又會(huì)分化為普通改善和個(gè)性化需求改善。

5、2022年1-10月，鄭州商品住宅累計(jì)銷售額約944億，全年估計(jì)1100億左右，這與2013年1161億的水平差不多。

2023年，疫情難料，鄭州商品房總銷售規(guī)模同樣難料，預(yù)計(jì)極可能與2014年1200億左右的銷售規(guī)模持平。

綜上所述：

鄭州房市的銷售規(guī)模將回到10年前水平，那時(shí)的鄭州人尚“無投資房產(chǎn)意識(shí)”；

現(xiàn)在，將再次徹底回歸到“無投資房產(chǎn)意愿”階段。

十年來回，一場夢。

10年前，鄭州的剛需盤與改善盤沒有拉開距離，剛需房單價(jià)5000-7000元左右，改善房單價(jià)1-1.3萬左右，也就是差了約一倍。

如今，剛需盤可能仍在5000-10000元/平，而改善盤則到了2.5-6萬/平左右，差距已經(jīng)拉開。

看明白這些，手里多余的房子，就實(shí)在沒有留下的價(jià)值了。

再差的市場中，依然有機(jī)會(huì)；

再好的市場中，依然有大坑。