東方樓書，看透房地產和買房賣房眾生相！《上海買房，800-1100萬總價段的最佳選擇（請收藏）》是一篇關于上海的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產相關知識，讓大家在房地產買賣中有更清晰的目的和執行策略！不代表小樓認同其觀點，本著從不同側面看問題的態度，我們會引用很多大咖的觀點！

準備陸續跟大家聊一聊上海買房不同總價段的選擇，解決大家的實際購房需求。

前面已經聊過了300-500萬的最佳選擇，以及500-800萬的最佳選擇。

今天我們拉高下檔次，聊聊800-1100這個總價段。

這已經不是上車盤了，這是標準的改善盤。

如果是上海本地人，已經是賣掉兩套老破小，再稍微貸點款，才能夠得上。

如果是新上海人，要么入了很好的行業有了很好的發展；

要么老家賣了一兩套次新房，這才湊出首付。

認清購房者需求

既然到了這個價位段，就必然是要講究品質的。

要求最低最低，至少也是2000年以后的板樓電梯；

要求高一點，就要要求這個板塊里的品質小區。

而在次新小區的前提下，這個價位通往市中心的地鐵，依然是剛需。

在同時滿足次新小區、到市區的地鐵以后，還需要一些其他屬性，來增加其流動性和保值性。

比如說，一個還不錯的學區；

比如說，整個片區是次新宜居片區；

比如說，旁邊有很強的產業；

比如說，配套齊全沒有短板；

比如說，是同等地段里面，價格最低的洼地。

任何一項屬性，都是加分項。

但是，到了這個價位段，其實購房群體是急速下降的。

雖然因為人口數量的原因，大家覺得上海一套房子1000萬，2000萬，3000萬，都是常見的事情。

實際上，一旦上了1000萬，流動性是急速下降的。

各總價成交比例

而在1000萬以上還能保持流動性，靠的就是房子的多重屬性。

能讓更多的人看到，更多的人選擇。

才能保證未來的流動性。

標簽不同，可選板塊也不一樣

那么，又是哪些人在購入這些住宅。

我們可以為這些人打上標簽。

第一類人，未婚青年。

他們是靠著父母資助，或者行業好，很容易就有了買這個房子的首付和月供流水。

他們在乎的，是小區的品質；是小區的地段；或者這個小區離公司很近。

學區對他們而言并不算很重要。

一般情況，兩房或者小三房就能滿足他們的需求。

他們的標簽：品質、宜居、地段、兩房或小三房

比如說，北蔡大華錦繡片區。

絕大部分小區都是10年以后的次新房，一些小區品質很好，是干掛石材。

13號線可以直達張江和新天地；

7號線直達花木和靜安寺。

商業配套也過得去。

有的帶個二梯隊學區昌邑小學；有的帶個新掛名的進才實驗；有的完全沒學區。

但是無所謂，片區和小區品質在這里，交通在這里。

到底怎么選擇，看自己看重什么就好了。

第二類人，已婚，要置換買學區房的。

他們或者是賣掉了二線城市購置的住宅，或者是賣掉了上海之前購置的老破小。

孩子已經出生，馬上要考慮上學；

考慮到上班時間，地段又不能舍棄；

三房是一定要要的，但是考慮到預算，只能是以小三房為考慮點。

他們的標簽是：學區、通勤時間、小三房

一般而言，這個預算的購房者，會優先考慮小學學區，當然如果能一站式解決，那自然更好。

由于要考慮雙方通勤，地理位置不能太偏。

或者是地鐵特別方便，或者是開車上高速非常方便，都是不能妥協的點。

而考慮以上兩點以后，大三房就力有未逮，一般是選擇小三房為主。

比如浦東的森蘭板塊。

森蘭是浦東北部僅有的次新片區，自帶森蘭楔形綠地。

又有明珠森蘭和六師芳菲兩個一梯隊小學。

初中進才森蘭實驗雖然是新學校，但是口碑不錯，很受家長認可。

整個片區以次新房為主，不乏上海知名的地產品牌，比如：仁恒、綠城、星河灣。

而且規劃中還會有一個森蘭商圈；

北橫通道的終點也會通到森蘭附近。

21號線也在建設之中。

這里是浦東北區最宜居的片區。

而在當前價格體系下，是能夠找到符合條件的住宅的。

第三類人，也是置換的為主，但是他們更看重的是面積。

基本上也是孩子還不大，首付的資金來源和第二類人相差不大。

最大的不同，由于家里人口相對較多，小三房不夠住，必須要考慮大三房。

而很多這類人，是需要考慮學區的，學校不一定是最好的。

但是需要兼顧大三房+學區。

他們的標簽是：學區、大三房、最好通勤方便

這類人的主要情況，以新上海人居多。

老人需要過來帶娃，娃和老人都需要房間，而且這么多人居住，還必須考慮儲物空間。

也就是先要保證學區和大三房，在此基礎上再考慮其他。

比如說閔行的南廣場。

雖然整個片區小區房齡稍微有點老，大部分是05年左右的房子。

但是整個城市界面還算漂亮，小區維護的也都不錯，戶型也比較好。

自帶一個九年一貫制的二梯隊學校莘城學校。

再考慮周邊配套齊全，交通發達，沒有什么很明顯的短板。

從自住角度，性價比還是很不錯的。

第四類人，中年自住，置換為主。

子女已經上了高中或者大學，主要是自己居住，或者是幫孩子先買好房子。

如果是幫孩子買房，一般是類似第一種購房者的思路。

如果就是夫妻自己居住，一般對生活配套有一些要求；

對學區關注不大；

會考慮性價比和地理位置；

一般會是買大兩房或大三房為主。

他們的標簽是：配套、通勤、地段、性價比

這一類購房者，一般會比較務實。

首先會考慮，這里的性價比如何；

周邊的生活配套和通勤，也是他們很關注的點；

當然，在同等條件下，他們會更傾向于市區；

如果能有一些額外的優勢，那就更好。

一般情況下，很多購房者在買房這一刻，是直接屏蔽寶山和普陀的。

畢竟，這么多年，寶山和普陀從來就沒靠得住過。

但如果從性價比角度而言，普陀和寶山的性價比還是不錯的。

普陀和寶山的中外環，是市區同等價位里面最便宜的。

而且本身還有不錯的規劃和不小的空地。

比如說：桃浦。

桃浦規劃中的桃浦未來島產業園，能級是漕河涇、大寧這一級的。理論上來說，上限很高。

而且桃浦的次新房就在中環邊上，交通很方便。

小區的品質也不錯。

新落地的九年一貫制學校上外普陀實驗口碑還不錯。

無論從哪個角度看，這里都是同等地段最便宜的地方。

而從發展角度來看，這里的任何變化，都是利好。

往下沒有空間，往上卻能想象。

雖然在普陀，但也是很不錯的選擇。

總體而言，到了800~1100這個價位段，主要看的還是次新房。

在次新房以及地鐵的前提下，再考慮一些額外的屬性。

配套齊全，意味著生活更舒適，但也意味著價格更貴；

價格洼地，意味著本身有短板，卻有著想象空間；

產業集中，意味著機會更多，但也意味著當前價格會偏高；

都是空地，意味著有想象空間，但也意味著當前宜居方面會有缺陷；

學區房是剛需，那就看是否有學區溢價不高，但學校不錯的選擇；

如果是板塊標桿小區，又意味著會有額外溢價。

到底該怎么買，要看自己當前最需要什么。

先滿足自己最需要的點；

再想清楚未來愿意買房的是誰。

把屬性標好前后優先度，最終的結果，自然就出來了。

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