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西安樓市,要進(jìn)入下跌通道了!

作者 :房務(wù)有 2022-11-21 22:55:00 圍觀 : 評論

東方樓書,看透房地產(chǎn)和買房賣房眾生相!《西安樓市,要進(jìn)入下跌通道了!》是一篇關(guān)于西安,樓市,通道的文章。東方小樓引用該文章僅僅為了更好的傳播房地產(chǎn)相關(guān)知識,讓大家在房地產(chǎn)買賣中有更清晰的目的和執(zhí)行策略!不代表小樓認(rèn)同其觀點(diǎn),本著從不同側(cè)面看問題的態(tài)度,我們會(huì)引用很多大咖的觀點(diǎn)!

終于是扛不住了!

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最近報(bào)道救市的城市里,幾乎所有一二線城市都上榜了,唯獨(dú)西安,以至于后臺時(shí)不時(shí)有粉絲催促我寫西安。

大家放心,該來的也許會(huì)遲到,但絕不對缺席。

這不,周末西安就出臺救市政策了,《支持剛性和改善型住房需求有關(guān)問題的通知》。

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1、落戶就能買首套二手房;

2、外地戶口居住證+半年社保買二手房;

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3、二孩及以上家庭可買三套;

4、人才引進(jìn)不要社保可直接購房;

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5、灃東灃西部分區(qū)域和臨潼取消限購;

以前是要落戶滿一年才能上車,現(xiàn)在直接6個(gè)月社保就可以買入二手,很明顯,這次新政就是奔著二手房來的。

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仔細(xì)觀察各大城市的救市,其實(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)幾乎都是從救二手房開始,上一個(gè)這么操作的還是杭州,畢竟相比新房市場,二手房市場完全是“市場化”的,是最先感受市場冷暖的。

西安的二手房市場其實(shí)從今年初開始表現(xiàn)就不大行了,處于橫盤震蕩的態(tài)勢。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,10月份環(huán)比繼續(xù)下降0.2%。

目前就是高新、曲江、浐灞這三大板塊比較抗跌,其他區(qū)域大多橫盤或者下跌。

其中西咸新區(qū)的跌幅是最大的,二手房從年初的均價(jià)2萬,跌到了1.7萬。

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自從去年西安二手房指導(dǎo)價(jià),830新政灃東全域限購、灃西部分區(qū)域限購等,西咸區(qū)域樓市明顯轉(zhuǎn)涼,成交量下滑。

尤其是今年市場信心不足,投資需求散去,大量的剛需都希望回歸主城區(qū),西咸這類的新區(qū)是最先被拋棄的。

這一次救市直接取消了灃東灃西部分區(qū)域的限購,不過說實(shí)在的效果并不會(huì)太明顯,畢竟市區(qū)的限購也放松了,大家肯定是逐漸回歸主城區(qū)的,西咸新區(qū)想要搶需求,唯一自救的辦法就是降價(jià)。

今年5月份,西安二手房限售5改2,加上二手房指導(dǎo)價(jià)名存實(shí)亡,當(dāng)時(shí)核心區(qū)還出現(xiàn)上漲的跡象,二手房成交量也穩(wěn)住了,八九月都穩(wěn)在六千套。

但這些終歸是曇花一現(xiàn),下跌之前的最后繁榮,10月份開始西安二手房市場就撐不住了,成交量環(huán)比大跌27%。

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11月份開始,就連核心區(qū)的二手房也有回調(diào)的跡象。

高新區(qū)的網(wǎng)紅小區(qū)二手房成交價(jià)格相對10月已經(jīng)開始回調(diào),成交周期也在變長。

圖片丨沈視樓市

今年越來越多次新房進(jìn)入二手房市場,本來成交價(jià)沖破3萬的萬科翡翠國賓,現(xiàn)在也跌了兩三千;曲江的二手房也出現(xiàn)了踩踏效應(yīng),價(jià)格開始回調(diào)。

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年初的時(shí)候西安二手房才剛剛上10萬套,目前已經(jīng)超13萬套了,增加了3萬套。

按照目前的趨勢,西安二手房市場下跌已經(jīng)從外圍傳導(dǎo)到核心區(qū)了,接下來大概率就是全面下跌。

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這也是為什么西安要救市,還把重點(diǎn)放在二手房上的原因。

但從杭州的經(jīng)驗(yàn)我們就可以看出,現(xiàn)在的救市其實(shí)不過是垂死掙扎,效果不大。

二手房過后,下一個(gè)重點(diǎn)救市的對象應(yīng)該就是新房了。

放眼全國,大部分城市自去年中就開啟了下跌通道,但總有幾所城市特別頑強(qiáng)。

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一線有北上,而二線中的頑強(qiáng)分子除了我上周談到的成都之外,還有西安!

進(jìn)入2022年以來,西安樓市仍保持了上漲態(tài)勢。還創(chuàng)下了連漲7個(gè)月的戰(zhàn)績,8月環(huán)比上漲0.1%,同比上漲3.6%,漲幅全國前三杠杠的。

拐點(diǎn)出現(xiàn)在9月份,西安新房價(jià)格開始掉頭,10月份繼續(xù)往下探,環(huán)比下降0.3%。

西安打新和杭州、成都打新一樣火熱,前兩年到處都是萬人搖。

從2020年確定搖號政策以來,西安共誕生了17次“萬人搖”。

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尤其是去年,倒掛新盤一個(gè)接一個(gè),打新就像中彩票一樣,中簽率都在2%以下。

但今年截止10月份,萬人搖的項(xiàng)目已經(jīng)降至3個(gè)。

根據(jù)西安小九說房的統(tǒng)計(jì),截至10月底,西安樓市(主城+長安+臨潼+西咸)上線登記的項(xiàng)目共248個(gè),搖號樓盤90個(gè),中簽率約28%,項(xiàng)目流搖率達(dá)36%。

對比去年來看,熱度整體走低。

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西安樓市的后續(xù)走向其實(shí)和杭州深圳有點(diǎn)類似,隨著二手房價(jià)格逐漸下跌,與新房的價(jià)差不斷縮小,剛需打新的動(dòng)力同樣也會(huì)減弱。

現(xiàn)在杭州還有一點(diǎn)熱度,剛需還是認(rèn)可新房的,主要是二手房價(jià)格降的還不夠厲害,不是最好的例子。

大家看深圳,絕對是全國樓市的風(fēng)向標(biāo),無論上周還是下跌都是“領(lǐng)頭羊”。

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其實(shí)新房更內(nèi)卷,10月深圳前海即將入市的兩個(gè)新盤,直接8萬起,真的驚呆了所有的人,就這樣也未見得能賣光。

深圳2020年的新房熱度不亞于西安杭州吧,華潤城當(dāng)時(shí)全國轟動(dòng),投資客傾巢出動(dòng)。

可現(xiàn)在二手房價(jià)格跌破指導(dǎo)價(jià),當(dāng)年買華潤城的人怎么都想象不到會(huì)有今天,以至于剛需就連新房都不敢上車了。

杭州西安未來大抵也是如此,只是還沒有走到那一步而已,每個(gè)城市都有自身的樓市周期,該下跌的,該上漲的都會(huì)來,只是早晚而已。

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